경제
궁금한상인
불법건축물 양성화 관련해서 옥탑방을 양성화하면
안녕하세요.
불법건축물 양성화 관련해서 말이 나오는데
단독주택3층에 4층위치에 옥탑 양성화되면
그래도 단독주택으로 세금 메겨지나요?
또한
1층상가 2층상가 3층 4층 5층 주택
주택부분 화장실 확장 불법건축물 과태료 내는 상황인데
이건 양성화가 안되나요? 약 6.6제곱미터 정도 된다는데
용적률인가 꽉찼다고 예전 양성화때도 안되었다고 들었습니다..
6개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
불법건축물 양성화 특별법이 2026년 한시적으로 시행됨에 따라 양성화되어 건축물대장에 등재되더라도 옥탑 변적이 건축면적의 1/8을 초과하면 층수에 산입이 됩니다. 3층 다가구주택에서 옥탑이 4층 주택으로 인정되면 건물 전체가 다세대주택으로 분류됩니다. 이 경우 1주택 비과세 혜택을 못 받고 다주택자 양도세 중과 대상이 될 수 있으므로 반드시 세무 상담 후 결정하셔야 합니다.
화장실 확장에 대해서 특별법에선 가능성이 있습니다. 평상시에는 용적률이 꽉 차면 절대 안되지만 이번 2026년 특별법은 용적률 초과 건축물도 구제하는 것이 핵심입니다. 단독주택 연면적 165제곱미터 미만은 일괄 허용, 330제곱미터 미만은 지자체 조례에 따라 가능하니 화장실 확장이 포함된 전체 면적이 이 기준 이내라면 이번에 통과될 확률이 매우 높습니다. 그동안 밀린 이행강제금을 5회분 이상 납부했거나 납부해야 한다는 조건이 붙을 수 있습니다. 감사합니다.
채택된 답변안녕하세요. 공인중개사입니다.
옥탑 양성화가 되면 건축물대장상 용도, 면적이 바뀌어 주택 면적 증가에 따른 세금, 주택 수, 용적률 이슈가 생길 수 있습니다. 상가와 주택이 섞인 건물은 구청 기준으로 위반 유형과 용적률, 일조, 피난 규정 충족 여부에 따라 양성화 가능여부가 갈립니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
불법건축물에 대하여 일시적 양성화한다면 구체적인 내용은 정책발표 결과에 따라 다르겠지요
그리고 옥탑방 등이 양성화된다면 사람이 거주하므로 주택으로 간주됩니다
일반적으로 상가냐, 주택이야?는 주택평수와 상가 평수를 비교하여 많은 쪽으로 구분하는데 이는 세금관계에서 취득시 양도세 보유세 부가가치세를 적용하는데 많은 영향을 미칩니디
그러나 2022년도부터는 12억을 초과시에는 각각 구분하여 세금을 부과하고 있음을 말씀드립니디
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
건축물의 세금은 건축물대장상 주용도 기준으로 판단합니다
단독주택 3층 + 옥탑(4층)을 양성화해도
건축물대장상 주용도가 단독주택이면 여전히 단독주택으로 재산세 부과됩니다
옥탑을 양성화하면 연면적에 포함되므로 재산세 과세표준이 조금 올라갈 수 있습니다
옥탑이 독립 세대(주방·출입구 완비)로 인정되면
다가구·다세대 여부 문제가 발생할수 있습니다
,화장실 6.6㎡ 확장 양성화 가능 여부는 핵심이 용적률입니다
용적률 초과 상태라면 원칙적으로 양성화 불가입니다
과거 한시적 양성화(이행강제금 감면 등)는 있었지만 현재는 특별법이 없으면 구조적 초과는 합법화가 거의 불가입니다
전문가한테 상담을 받아보시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
불법건축물 양성화 정책은 특정건축물 정리에 관한 특별조치법으로 단독주택 옥탑이나 상가주택 화장실 확장은 규모와 조건에 따라 가능 여부가 결정됩니다. 또한 세금은 양성화 후 원래 용도에 따라 부과되게 됩니다.
1~2층 상가, 3~5층 주택 구조에서 화장실 6.6m2 이내 증축으로 양성화 대상일 수 있으나 용적률 초과 시 지방건축위원회 심의에서 제외될 가능성이 높다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 옥탑방 양성화와 세금 (단독주택 유지 여부)
단독주택(3층) 위에 있는 옥탑방을 양성화하여 공부상 면적에 포함될 경우, 해당 건물이 여전히 '단독주택'으로 분류되는지가 관건입니다.
* 용도 분류: 양성화 후에도 전체 건물의 용도가 단독주택(혹은 다가구주택) 기준을 충족한다면 단독주택 세제가 적용됩니다.
* 층수 제한 주의: 다가구주택은 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하여야 합니다. 옥탑방을 주거용으로 양성화하여 주택 층수가 4개 층이 되어버리면, '다세대주택(공동주택)'이나 '상가주택'의 과세 기준이 달라져 재산세나 취득세가 상승할 수 있습니다.
* 면적 합산: 양성화된 면적만큼 연면적이 늘어나므로 전체적인 재산세 과표는 상승하게 됩니다.
2. 화장실 확장(6.6㎡) 양성화 가능성
질문자님께서 언급하신 '용적률이 꽉 찼다'는 점이 가장 큰 걸림돌입니다.
* 양성화의 원칙: 보통 특별법이 시행될 때 양성화가 가능하려면 용적률이나 건폐율 등 건축법적 제한에 여유가 있거나, 특별법에서 정한 허용 범위 안에 들어야 합니다.
* 용적률 초과 문제: 이미 용적률이 법적 한도까지 찬 상태라면, 일반적인 상황에서는 추가 증축분(화장실 확장)을 법적으로 인정받기 어렵습니다. 과거 양성화 때 안 됐던 이유도 이 때문일 가능성이 높습니다.
* 특별법 시기: '양성화'는 상시 제도가 아니라 정부에서 특정 시기에 한시적으로 시행하는 특별법이 있어야 가능합니다. 현재 국회에서 관련 논의가 오가기도 하지만, 시행 시점의 기준(면적, 용도 등)을 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
■ 제언
* 세금: 옥탑방 양성화로 인해 주택 층수가 늘어나 '다가구' 요건을 벗어나는지 반드시 세무사나 구청 건축과에 확인해야 합니다. 잘못하면 '1세대 1주택' 혜택이 사라질 수 있습니다.
* 화장실: 용적률 초과 상태라면 일반적인 양성화는 어렵지만, 향후 특별법이 발표될 때 '용적률 완화 규정'이 포함되는지 지켜보셔야 합니다.
* 이행강제금: 현재 과태료(이행강제금)를 내고 계신다면, 해당 건축물이 구조적 안전이나 소방에 문제가 없는지도 미리 점검해 두는 것이 좋습니다.