부동산 매매후 불법증축 확인한경우.
안녕하세요.
최근 발코니가 확장되어있는 아파트를 매매하였습니다.
매매당시에 매도인이나 부동산에서는 별다른 고지도 없었고, 건축물 대장을 보여주며 해당물건에 문제가 없음을 확인 받았으나, 실제로는 발코니 확장이 신고되지 않은 것을 잔금을 치루고 리모델링을 준비하며 알게되었습니다.
확장 신고여부를 확인해줄것을 부동산에 물어봤으나, 부동산에서는 누가 발코니 확장을 신고하고 하냐면서 이 동네 발코니 확장은 모두 신고 없이 한다며 샷시와 벽채좀 빼면 그게 확장이지 뭐가 더 필요하냐며 해당 리모델링 업체가 잘못되었으니 다른 업체를 알아보라, 우리가 그런거 없이 진행해주는 업체를 소개해주겠다는 말도안되는 불법을 종용하는 행태를 보이고있습니다.
추가적으로 거래가 끝난물건이니 우리는 책임없다 매도인과 해결보라는 무책임한 발언을 하고있는데, 원만하게 해결해 보려고하나 쉽진 않을것 같습니다.
리모델링도 해야하고 지금 사는집에서도 슬슬 나와야 하는데, 빨리 진행을 해야하는데 뭘 어떻게 진행해야할지 감이 잡히지도 않습니다.
원활하게 해당 물건을 양성화 하는 방법이나 부동산과 매도인에게 책임을 물 수 있는 방법과 진행 방법을 알고싶습니다.
잘 부탁드립니다.
안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
부동산 매수 후 발코니 확장이 미신고 불법 증축인 것을 아셨다면 양성화 및 매도인과 중개인에게 책임을 물어야 합니다.
발코니 미신고 불법 증축의 경우 매수인에게 매수 시 고지하지 않았다면 매도인은 중대하자에 대한 하자담보책임이 있으며, 중개인은 중개 대상물 확인 및 설명 의무 위반의 법적 책임이 있습니다.
먼저 관할 구청 건축과에 매수 후 불법 확장에 대해 인지하였다는 것을 신고하여 발코니 확장이 가능한 상황이었는지 확인이 필요하고요, 현 상태로 사용해도 안전 및 구조상 문제가 없다면 이행강제금 처분 후 사용 승인 받아 지속 사용 및 인테리어 공사를 진행하시면 됩니다.
만약 확장이 안전 및 구조 등이 사유로 불가하다면 원상복구 명령을 받고 복구를 해야하며 미조치 시 지속적인 과태료 처분을 받습니다.
이런 피해에 대해 매매 계약서, 건축물대장, 현장 사진, 리모델링 업체 진술, 이행강제처분 내역 및 이행강제금 입금, 과태료 등 입증자료를 근거로 임대인을 대상으로 내용증명 발송을 통해 피해에 대해 보상을 요청하시고 거절 시 손해배상 청구를 진행 해야합니다.
중개사에게도 배상책임보험을 통한 보상 접수를 요청하시고 거절 시 손해배상 청구를 진행해야 합니다.
소송으로 진행하기 전 중개사 협회 분쟁조정, 법률구조공단 등에 중재 제도에 대해 상담해 보시고 자행하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
일단 확장 불법 여부와 건축물 대장과의 차이점을 확인할 수 있는 전문가 검증을 받으시길 바랍니다. 부동산 중개사무소에 공식적으로 책임 소재를 묻고 문제 해결을 요구하는 서면 통보를 하시길 바랍니다.
일단 발코니 확정은 단순 인테리어가 아닌 건축 행위로 간주되어 합법적으로 하려면 관할 구청에 행위 허가나 변경 신고를 해야 합니다. 신고 없이 진행된 확장은 불법 건축 행위로 분류되며 적발 시 자진 철거 명령이나 이행강제금 부과, 심하면 형사처벌도 가능하다고 어필을 해보시길 바라비다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
현재 상황은 크게 두 가지 쟁점으로 나누어 볼 수 있습니다.
불법 증축 발코니 문제 해결(양성 화 또는 원 상 복구) :
발코니 확장은 건축 법상 증축에 해당하며, 신고 없이 진행된 것은 '위반 건축물'입니다. 이는 이행 강제 금 부과, 대출 불이익 등으로 이어질 수 있습니다. 기존 미 신고 확장을 나중에 합법화(양성 화)하는 것은 매우 어렵습니다. 장기적인 관점에서 불이익을 피하려면 '원상 복구'를 고려해야 할 수 있습니다.
매도 인과 공인중개사에 대한 책임 추궁 :
매매 당시 불법 고지를 받지 못했고, 건축물 대장에도 문제가 없음을 확인 받으셨다면 매도 인과 공인중개사에게 책을 여지가 충분합니다.
공인중개사 :
중 개 대상물에 대한 정확한 정보를 확인하고 설명할 의무가 있으므로, 불법 증축 사실을 고지하지 않은 것은 '설명 의무 위반'에 해당하며 손해배상 책임을 질 수 있습니다. '신고 없이 다들 한다'는 식의 발언은 불법 종용 행위로 책임을 가중 시킬 수 있습니다.
매도인 :
매매 목적물에 하자가 있을 경우 책임을 지는 '하자 담보 책임'이 있습니다. 불법 증축은 중대한 하자로 볼 수 있으며, 하자를 안 날로부터 6개월 이내에 권리를 행사해야 합니다.만약 매도 인이 고의로 숨겼다면 '채무 불 이행' 또는 '사기 죄'도 검토할 수 있습니다.
진행 방법 및 제안==>
증거 자료 확보 :
매매 계약서, 건축물 대장, 부동산과의 문자 / 통화 녹취록(특히 불법 종 용 발언), 현재 발코니 사진 등 모든 관련 자료를 모아두세요
내용 증명 발송 : 매도 인과 부동산에 불법 증축 사실과 그 책임에 대한 내용 증명을 보내세요.
전문가 상담 : 가장 중요합니다. 부동산 전문 변호사 등 법률 전문가와 상담하여 손해배상 청구, 계약 해제, 사기 혐의 검토 등 구체적인 법적 대응 방안을 논의하시는 것을 적극 권해드립니다. 리모델링 전에 이 문제부터 해결하는 것이 바람직합니다.
관할 관청 문의 :해당 지역 구청 건축 과에 위반 건축물 등록 여부 및 양성 화 절차를 문의하고, 공인중개사의 불법 종용 행위는 시청 또는 구청에 신고할 수 있습니다.
지금은 혼란스럽고 답답하시겠지만, 차근차근 단계 별로 전문가의 도움을 받으신다면 분명 해결의 실마리를 찾으실 수 있을 겁니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
잔금 후 불법확장이 드러나면 매도인과 중개인에게 고지의무위반책임을 물을 수 있습니다. 건축물대장 정정과 이행강제금 납부로 양성화가 가능하며 분쟁 시 법적 절차를 검토해야 합니다.
추가적으로 거래가 끝난물건이니 우리는 책임없다 매도인과 해결보라는 무책임한 발언을 하고있는데, 원만하게 해결해 보려고하나 쉽진 않을것 같습니다.
리모델링도 해야하고 지금 사는집에서도 슬슬 나와야 하는데, 빨리 진행을 해야하는데 뭘 어떻게 진행해야할지 감이 잡히지도 않습니다.
원활하게 해당 물건을 양성화 하는 방법이나 부동산과 매도인에게 책임을 물 수 있는 방법과 진행 방법을 알고싶습니다.
==> 기존에 확정되어 있는 아파트라하여도 관할 관청에 자진신고를 한 후 과태료 100만원 정도를 납부하고 건축사를 통해서 설계도면을 제출하여 양성화시킬 수가 있습니다. 이러한 부분은 비공식으로 양성화된 경우가 대부분이여서 문제가 된다면 전자의 방법으로 처리하시기 바랍니다.
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