아파트 매수를 할경우 어떤 문제점이 있는지와 매매계약서를 어떻게 작성해야 하는지 알려줘
부산광역시 부산진구 부전로 108. 대동레미안센트럴시티 A동 1302호에 현재 근저당 1억 3,800만 원 존재함. 내가 매수를 할경우 어떤 문제점이 있는지와 매매계약서를 어떻게 작성해야 하는지 알려줘
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
매수할떄 문제는 위 부분만 봤을 때 없습니다, 기존 근저당은 계약서 작성시 특약사항을 통해 잔금지급시 기존 근저당 말소등을 명시하시면 되고, 그외 다른 부분들은 기재를 하지 않으셔서 문제가 될 여지가있는지는 판단하기 어렵습니다.
보통 계약서상 특약을 위처럼 작성하고 이후 잔금지급후 은행에 대출상환영수증이나 근저당말소등기접수증을 통해 상환여부만 확인하시면 되고 보통 잔금일에 소유권이전등기를 하기 떄문에 해당 시점에 법무사를 통해서도 확인하시면 됩니다.
계약서 작성에 대한 부분은 중개사를 통해 거래를 하시면 계약사항에 대한 작성 및 특약, 그리고 위 부분들 모두 확인을 해주고 조언을 해주기에 중개사를 통하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
근저당 말소 조건 없는 계약은 절대 하면 안 됩니다
계약서에 말소 방법·시점·책임을 명확히 써야 안전합니다
잔금 지급과 동시에 근저당 말소가 이루어지도록 계약서에 특약으로 기재하시고
잔금때 매수자쪽에서 법무사가 나와서 대출상환 처리과정까지 확인하고 소유권 이전등기 접수하면 됩니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
■ 발생 가능한 문제점
채무 미변제 리스크: 매도인이 잔금을 받고도 근저당권(대출)을 상환하지 않으면, 해당 부동산에 경매가 진행될 위험이 있습니다.
가압류 및 추가 담보: 근저당권 외에 다른 가압류나 권리 관계가 얽혀 있을 경우 소유권 이전 등기에 차질이 생길 수 있습니다.
■ 매매계약서 작성 시 필수 특약 사항
1. 계약서 작성 시 특약 사항에 매도인이 잔금 수령과 동시에 근저당권을 말소한다는 내용을 반드시 포함해야 합니다. 만약 이를 이행하지 않을 경우 계약 해제와 손해 배상을 청구할 수 있다는 문구를 넣는 것이 안전합니다.
2. 잔금 당일에는 매도인과 함께 해당 은행에 방문하여 대출금을 직접 상환하거나 법무사를 통해 상환 영수증을 즉시 확인해야 합니다. 매도인이 잔금을 받아 다른 용도로 사용할 경우 매수인이 채무를 떠안게 될 위험이 있기 때문입니다.
3. 계약 체결 전후로 등기부등본을 수시로 발급받아 근저당 외에 가압류나 다른 권리 설정이 추가되었는지 확인해야 합니다. 소유권 이전 등기를 마칠 때까지 권리 관계의 변동이 없어야 안전한 소유권 취득이 가능합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
기존 근저당은 잔금 지급과 동시에 말소되는 조건을 계약서에 명확히 넣어야 하고 말소 불이행 시 계약 해제 및 배액배상 조항을 특약으로 반드시 확보해야 합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
해당 매물은 근저당 금액이 시세 대비 높은 수준일 가능성이 커, 계약금부터 잔금까지의 대금 흐름을 기존 대출 상환과 직접 연결하는 것이 사고를 막는 핵심입니다.
1. 매수 시 예상되는 문제점 및 리스크
깡통주택 위험: 해당 단지는 소규모 주상복합으로 아파트에 비해 환금성이 낮고 시세 변동이 민감합니다. 근저당 1억 3,800만 원(채권최고액 기준)이 시세의 70~80%를 상회한다면, 추후 재매각이나 전세 운용 시 보증금 회수 리스크가 발생할 수 있습니다.
잔금 시 상환 불이행: 매도인이 잔금을 받고도 근저당을 말소하지 않은 채 유용할 경우, 질문자님은 대출을 떠안거나 집이 경매에 넘어가는 최악의 상황을 맞이할 수 있습니다.
2. 안전한 매매계약서 작성 방법 및 특약
계약서 작성 시 반드시 다음 사항을 명시하고 이행해야 합니다.
대금 지급과 동시이행: "매도인은 잔금 수령과 동시에 근저당권 전부를 말소하고, 말소 접수증을 매수인에게 제시한다"는 문구를 반드시 넣어야 합니다.
직접 상환 조건: 가장 안전한 방법은 잔금일에 매도인과 함께 은행에 방문하여 매수인이 잔금 중 일부로 대출금을 직접 상환하고 해지 신청을 확인하는 것입니다. 이를 특약에 "잔금 중 대출금 상당액은 매수인이 해당 은행에 직접 입금하여 상환하기로 한다"라고 기입하십시오.
권리 변동 제한: "계약 체결일 현재의 등기부등본상 권리 관계를 잔금 익일까지 유지하며, 추가적인 제한물권을 설정하지 않는다"는 조항을 넣어 추가 대출을 막아야 합니다.
조심스럽게 조언드리자면, 잔금 지급 전 반드시 당일 등기부등본을 다시 확인하여 그사이 추가된 압류나 가압류가 없는지 체크하시기 바랍니다. 특히 소규모 단지는 시세 파악이 어려우므로 인근 부동산 3곳 이상의 실거래가와 급매가를 반드시 비교해 보셔야 합니다.
!!! 혹시 아직 계약전이고, 시간적으로 여유가 되신다면.... 좀더 구축이어도 새대수가 적더라도 아파트쪽도 한번 알아보시라고 말씀드리고 싶습니다.
말씀하신곳이 여기가 맞으시죠??안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
근저당을 상환조건으로 매매계약서를 작성하신다면 문제가 없습니다.
또한 근저당을 인수하는 방법도 있습니다
매매금액에서 근저당을 뺀 금액만 지불하고 근저당은 인수하는 방식입니다.
물론 은행에 근저당 인수를 받아하죠
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
생길 수 있는 문제 부터 말씀드리겠습니다.
등기부에 남아 있는 1억 3,800만 원 채권자가 집을 경매 신청하면 매수인은 그 근저당보다 후 순위가 됩니다.
매도인이 은행 대출을 안 갚거나 연체하면 집이 경매로 넘어가고 매수인이 낸 돈을 다 지키지 못할 위험이 있습니다.
꼭 넣어야 할 특약으로는 등기부에 근저당말소 특약을 넣으시길 바라겠습니다.
부산광역시 부산진구 부전로 108. 대동레미안센트럴시티 A동 1302호에 현재 근저당 1억 3,800만 원 존재함. 내가 매수를 할경우 어떤 문제점이 있는지와 매매계약서를 어떻게 작성해야 하는지 알려줘
=== >매매계약서 작성 전에 "기존 근저당 말소를 언제해야 하는지" 사전 협의가 필요하고 그 결과에 따라 특약조건에 반영시켜야 합니다. 이 부분이 가장 큰 이유이고 기타 사항은 일반 매매계약서 특약조건에 따라 진행이 필요합니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 계약금을 주고 매매계약서 작성 후 매매 계약을 작성을 하고 잔금일자(이사일자)등을 조율을 하게 됩니다.
잔금일자가 되게 되면 잔금을 매도자에게 주고 매도자는 잔금을 받고 바로 기존 은행에 대출 상환을 하게 되면
대출상환완료증을 받아서 법무사에게 주면 법무사가 근저당 말소 등기와 소유권이전등기를 신청을 하게 되므로써
선순위 근저당권 말소 및 소유권을 이전 받게 되는 프로세스 입니다.
매매계약서 작성 시 거래금액 및 잔금일자등에 신경을 많이 쓰고 또한 특약으로 매도자와 협의를 해서 넣으시면 되고,
특히 집에 대한 하자담보책임 부분 신경을 쓰면 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
