서울에 살고 있고 곧 이사 예정인데요 우선 변제권 질문 드립니다.
보증금 5천만원짜리 월세집인데 5천만원까지 최우선변제 대상으로 알고 있습니다.
1. 현재 근저당이 8억 공시지가는 10억인 상황에서 경매로 넘어갔을 때 근저당을 제외한 2억에서 임차인들을 변제 해주는 건가요?
그럼 저 근저당을 제외한 남은 금액에서 변제를 한다고 했을 때 임차인이 모두 5명입니다. 모두 5천만원의 보증금으로 계약을 한 상태면 모두 같은 최우선변제 대상입니다. 이때 선 입주자 순서로 변제를 해주는 걸로 알고 있는데 그럼 제가 만약 5번째 임차인이라면 앞에서 4명이 모두 변제를 받고 남은 돈이 없기 때문에 변제를 못 받는 건가요? 아니면 최우선변제 대상은 저런 문제와 상관없이 나라 또는 어떤 기관에서 돈을 지급해주는 것인가요?
부동산에서 보증서를 작성해 주었는데 그럼 혹시라도 집주인에게 받지 못하더라도 부동산에서 변제를 해주는 시스템인가요? 아니면 보증서는 아무 의미가 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
우선 최우선 변제에 해당여부는 현 기준이 아닌 선순위 근저당이 설정된 시기을 기준으로 판단합니다. 즉, 최초 8억 근저당이 설정된 시점에 지역에 따른 최우선 임차인 / 최우선 변제금을 확인하시고 이에 해당되는지를 보셔야 하는게 첫번째 필요한 부분입니다,
한건물이 하나의 등기부로 되어 있다면 당연히 건물내 다른 세입자의 최우선 변제에 영향을 받게 됩니다. 이럴 경우 낙찰금액의 1/2범위한도내에서 최우선 변제 임차인에게 순서와 관계없이 보증금에 따른 최우선 변제를 안분배당하게 됩니다 이런게 아니 각호수별로 등기가 되어 있는 구분건물이라면 다른 세대의 보증금은 전혀 관계가 없습니다. 즉, 이부분부터 확인을 하시고 판단을 하셔야 합니다.
최우선 변제도 결국은 경매과정을 통해 배당이 되는 부분으로 주체는 법원입니다. 법원의 절차에따라 배당이 된다고 보시면 됩니다.
어떤 보증서 인지를 알수 없기에 답변이 어려우나, 우선 중개사무소 보증보험의 경우라면 중개사고시에 발생하는 피해에대한 보상으로 집주인이 반환을 하지 않는다고 해서 해당 보상을 받는게 아닙니다. 말그대로 중개과정에서 중개사의 과실로 인해 발생한 피해를 보상해주는 것입니다. 즉 보증금 만료후 미반환에 대한 부분과는 관계가 없습니다. 그외 중개사가 별도로 지급보증을 써주는 경우라면 이게 크게 의미가 있다고 보기는 어려운게 당사자들간은 효력이 있을수 있지만 당사자가 지급을 하지 않고 버티면 사실상의 안정적인 보상자체가 되기 어렵습니다.
세입자들에게 배당은 낙찰가에서 합니다. 공시가격이 10억이면 낙찰은 대략 15억 이상으로 낙찰됩니다.
낙찰가에서 배당되는 순서는 경매비용 - 세입자의 최우선변제금 - 세금 - 근저당 - 최우선보증금액을 뺀 세입자 보증금 순으로 배당됩니다.
만약 세입자의 보증금이 1억이라면 최우선변제금 금액이 먼저 배당되고 남은 금액이 근저당 다음으로 들어갑니다.
부동산에서 준 공제증서는 부동산의 중개 과실이 있을 경우에 공제로부터 먼저 과실에 대한 보상을 받고 공제회에서 부동산으로 구상권을 청구하는 방식입니다.
주인이 단순히 보증금 반환을 안하는 경우는 중개과실로 보기 어렵기 때문에 먼저 비용을 보전받기는 어렵습니다.
부동산이 주인이 안줄것을 알면서도 모른척하고 중개를 하거나 했을 경우에 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
최우선 변제금은 순위에 관계없이 우선순위에 있습니다
서울은 전세보증금이 1억6천5백이하면 5천5백까지 받을수 있습니다
만약에 경매에 들어갔을때 경락 대금으로 받을수 있습니다
그래서 전입신고와 확정일자를 갖춰놓아야 순위에 관계없이 보장이 됩니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
경매로 넘어가면 공시지가로 판단하지 않고, 감정평가한 금액으로 경매가가 됩니다.
소액임차인에 해당되고 대항력(전입신고+이사(거주))을 가지고 있으면 최우선변제금을 받을 수 있는 요건이 됩니다. 최우선변제금은 어떤 권리보다 가장 먼저 변제를 받습니다.
본인보다 선순위 임차인이 있다면 최우선변제금도 순위대로 변제 받습니다. 최우선변제금의 기준은 말소기준권(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정 등)의 날짜입니다. 등기부상 가장 앞선 말소기준권의 설정날짜와 최우선변제금 기준 날짜와 지역을 비교해서 최우선변제금이 책정됩니다.
계약시 부동산에서 주는 보증서는 부동산의 잘 못으로 계약 상 문제가 발생했을 때 보증서 보증금액 이내로 보상을 해줍니다.
1. 현재 근저당이 8억 공시지가는 10억인 상황에서 경매로 넘어갔을 때 근저당을 제외한 2억에서 임차인들을 변제 해주는 건가요?ㅍ ===> 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선 보증금을 우선하여 변제하게 됩니다.
그럼 저 근저당을 제외한 남은 금액에서 변제를 한다고 했을 때 임차인이 모두 5명입니다. 모두 5천만원의 보증금으로 계약을 한 상태면 모두 같은 최우선변제 대상입니다. 이때 선 입주자 순서로 변제를 해주는 걸로 알고 있는데 그럼 제가 만약 5번째 임차인이라면 앞에서 4명이 모두 변제를 받고 남은 돈이 없기 때문에 변제를 못 받는 건가요? 아니면 최우선변제 대상은 저런 문제와 상관없이 나라 또는 어떤 기관에서 돈을 지급해주는 것인가요? ==> 법원에서 낙찰대금에서 "경매비용을 공제하고, 그 다음에 최우선 금액을 지급"하게 됩니다.
부동산에서 보증서를 작성해 주었는데 그럼 혹시라도 집주인에게 받지 못하더라도 부동산에서 변제를 해주는 시스템인가요? 아니면 보증서는 아무 의미가 없나요?
==> 보증서는 부동산의 과실 등으로 인해서 손해가 발생되는 경우 소송을 통해서 청구 가능한 증서입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
2억에서 배당을 받는 것이 아닙니다. 최우선변제 대상이 되면 선순위 근저당권보다 먼저 배당을 받을 수 있습니다. 경매시 배당순위는 경매집행비용, 필요비와 유익비, 최우선변제권 및 임금채권, 당해세, 권리순서에 따른 배당 (저당권, 우선변제권 등), 일반임금채권, 각종공과금, 일반채권 순으로 배당이 되는데, 집이 낙찰된 금액에서 (10억이 된다는 보장은 없습니다.) 순서대로 배당이 되게 됩니다. 최우선변제금액은 서울인 경우 보증금이 1억 6500만원이하 일때 5500만원까지 (근저당권 설정일이 2021.5.11~2023.2.20 기간 중이라면 1억5000만원이하 일때 5000만원까지, 그이전이라면 금액이 더 적어질 수 있습니다.) 이며 여러명의 세입자가 있는경우 금액이 주택가격의 1/2을 초과하는 경우에는 주택가격의 1/2에 해당하는 금액까지만 변제되므로 세입자가 많은 경우는 따져 봐야 할 수도 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
최우선 변제권은 근저당권보다 먼저 배당 받을 수 있습니다. 최우선 변제권은 권리순서와 관계없이 우선적으로 배당받을 수 있습니다.(낙찰대금의 1/2범위 이내)
부동산 보증서 내용을 봐야 정확하게 알 수 있어 답변을 드리기 어렵습니다.
감사합니다.
