전세계약시 동시에 임대인변경시 계약서 및 잔금
전세를 구했는데 집주인 매도예정이고
새로운 임대인이 전세를 끼고 매수를 한다는
상황이고요.
그런데 전세잔금날과 집양도날이 같은날로하는데
잔금은 기존임대인에게 지불
계약서는 새로운 임대인과 작성이라는데 맞나요??
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세 계약서 작성은 새로운 임대인 B와 해야합니다.
등기 이전 당일부터 B가 임대인으로 실질적인 임대차 계약 상대방이 맞습니다.
잔금은 기존 집주인 A에게 지급 가능하지만 잔금 지급과 동시에 A->B 등기 이전이 이뤄져야 합니다.
전세 보증금이 B에게 안전하게 승계되려면 B가 등기부상 소유자가 되는 시점에서 임대차 계약이 유효해져야 하며 전입 신고 및 확정일자도 B 명의의 소유권 이전 후 진행해야 전세권이 보장됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
일반적으로 실무에서 처리하는 방식에 대해 간단히 설명드리겠습니다.
기존임대인 : A , 새 임대인 : B 라고 가정을 할 때
이 상황은 전세를 끼고 양도를 하는 것으로 전세 계약서는 A 와 합니다.
전세입주 시점에는 B 가 소유주가 되므로, B 와 계약이 되어야 전입신고와 확정일자 등을 통해 대항력을 확보할 수 있기 때문입니다.
전세 잔금은 A 에게 지급하는 것을 일반적으로 하고 있습니다. 원칙적으로는 B가 받아 A 에게 주는 것이 맞지만(B와 계약하므로) 이러한 것을 건너 뛰고, A 에게 지급하여 A 는 주택가액을 받아 나가고, B 는 질문자님의 전세금 외에 모자른 금액만 지불하고 집을 소유하는 형태를 취합니다.
전세보증금 지급과 소유권 이전과 전입신고는 바쁘시더라도 같은 날 처리하시는 것이 좋습니다.
반드시 확인하셔야 할 것이 있는데요. 전세계약을 하는 자가 실제 주택의 소유주가 될 B 와 동일인물인지를 꼭 확인하셔야 합니다. 그리고 중개사를 통해 동시이행 조건부 계약임을 명확히 하시기 바랍니다. 마지막으로 중개사에게 소유권이전 접수증을 요청하시어 받으시길 바랍니다.
이런 거래는 돈이 먼저 들어가고 소유권이전이 나중에 접수되는 상황이라 동시에 이행하고, 그 접수증을 받아두어야 유효한 전세거래가 될 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
전세계약 체결 시 임대인이 변경되는 경우 , 특히 기존 집주인이 해당 부동산을 새로운 매수인에게 매도하면서 전세를 승계하는 상황에서는 , 계약 구조와 금전 흐름에 대해 명확히 이해하고 처리하는 것이 중요합니다.
{상황 요약}
ㆍ 전세를 구한 세입자(임차인)는 해당 주택을 계약하려는 시점에 ,
ㆍ 집주인 (기존 임대인)은 해당 집을 새로운 매수인(예비 임대인) 에게 매도 중이며 ,
ㆍ 전세 잔금일과 집의 소유권 이전일이 동일한 날로 예정되어 있음.
{일반적 절차 및 원칙}
(1) 잔금 지급 주체
임차인은 전세 잔금을 기존 집주인에게 지급하는 것이 일반적입니다.
왜냐하면 기존 집주인이 아직 소유권이자 임대인이기 때문입니다.
다만 , 소유권 이전 등기가 그날 동시에 진행되고 , 새로운 임대인이 바로 전세를 승계한다는 전제가 명확하다면 , 실무에서는 새 임대인에게 직접 잔금을 지급하는 방식도 협의될 수 있습니다.
그러나 이는 위험 요소가 존재하므로 신중해야 합니다.
(2) 계약서 작성 상대
새로운 임대인이 전세를 승계하게 될 것이 확실하다면 , 즉 매매계약서에 ' 임대차 승계 ' 가 명시되어 있고 , 등기 이전도 그날 동시에 될 예정이라면 , 전세계약은 새로운 임대인과 체결하는 것이 일반적입니다.
이 경우 임차인은 계약서에 " 전 임대차 계약을 승계함 " 또는 " 전세권을 승계한 자 " 임을 명시한 새 임대인과 계약서를 쓰는 게 안전합니다.
(3) 주의사항 및 권리 보호
ㆍ 소유권 이전이 확정되지 않은 상태에서 새로운 임대인과만 계약서를 작성하거나 ,
ㆍ 기존 임대인에게 잔금을 주고도 새로운 임대인과 계약서 없이 무주택자로 남는 상황은 법적으로 불리한 결과를 초래할 수 있습니다.
따라서 , 등기부등본 상의 소유권 이전 확인 , 전세권 설정 또는 확정일자 확보 , 매도인과 매수인 간 ' 전세 승계 ' 서면 약정 등은 반드시 확인해야 합니다.
결론적으로 , 잔금은 일반적으로 기존 집주인(기존 임대인) 에게 지급 , 계약서는 새로운 집주인 (새 임대인) 과 작성하는 것이 맞지만 , 이 모든 것은 소유권 이전이 잔금일에 확실하게 이루어지는지 , 새 임대인이 임대차를 명확히 승계하는지에 따라 달라질 수 있습니다.
반드시 중개사를 통한 3자간 조율 , 또는 법률전문가 확인을 거쳐 안전하게 진행해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
기존 임대인과 계약금을 주고 계약서를 작성을 하게 된 경우 기존 임대인에게 잔금을 주게 되므로써 임대차계약은 성립이 되고 새로운 임대인과 새로운 계약서를 작성을 하는 것은 기존 계약서에 대한 임차인의 권리를 새로운 임대인이 승계를 받는 입장입니다. 즉 임차인의 권리는 새로운 임대인에게 행사를 할 수 있고 또한 새로운 임대인은 이전 임대인에게 전세보증금 만큼 금액을 빼고 나머지 잔금을 주고 소유권이전 방식으로 계약을 하게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
아니요. 계약금과 잔금 납부를 기존 임대인에게 지불하면
해당 금액을 지불한 소유권자와 계약서를 체결합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
전세를 구했는데 집주인 매도예정이고
새로운 임대인이 전세를 끼고 매수를 한다는
상황이고요.
그런데 전세잔금날과 집양도날이 같은날로하는데
잔금은 기존임대인에게 지불
계약서는 새로운 임대인과 작성이라는데 맞나요??
==> 계약조건에 따라 잔금일에 누구든지 지급이 가능하지만 가장 중요한 것은 새로운 임대인과 다시 계약서를 작성한 후 주거래은행에 제출 또는 보증보험 가입시 제출해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보통 매매와 동시에 전세계약을 체결한 경우에 잔금일에 새로운 매수인과 다시 전세계약을 체결하게 됩니다
전세계약서를 새로운 임대인(B) 과 작성하는 것은 맞습니다
부동산에서 매수인의 등기사항까지 확인을 해서 주는편입니다
본 계약은 매도인 A와 매수인 B 간의 매매계약이 체결되어 있으며, 본 임대차계약은 매수인 B가 소유권 이전을 완료하는 것을 전제로 한다
전세금은 매도인 A에게 지급되며, 이에 대해 매수인 B는 수령을 위임하며, 임차인은 이에 따른 이의 제기 없음
전입 및 확정일자는 소유권이전등기 접수 이후 진행한다
이런 특약사항을 기재하시는게 좋습니다