법정지상권이 뭔가요? 내 토지 위에 다른 사람의 가설건축물이 있더라도 마음대로 이동하거나 철거할 수는 없나요?
법정지상권이 무엇이고 어떤 상황에 성립되나요?
누군가 남의 토지 위에 자신의 컨테이너 등을 무턱대고 옮겨놓으면 토지의 주인은 마음대로 이동하거나 철거할 수는 없나요?
안녕하세요. 한경태 변호사입니다.
토지와 건물의 소유자가 달라지게 될 경우, 토지와 건물의 소유자 간에 토지 이용권에 대한 분쟁이 발생될 수 있는데, 이러한 문제를 해결하기 위해 건물 소유자에게 법률상 토지를 이용할 수 있도록 하는 취지인데, 우리나라의 경우 민법 규정에는 전세권에서의 법정지상권과 저당권 실행 경매시의 법정지상권이 있습니다. 또한 관습법상 법정지상권이 인정되고 있습니다.
안녕하세요. 남천우 변호사입니다.
법정지상권은 토지와 그 지상 건물이 서로 다른 소유자에 속하는 경우, 건물 소유자에게 그의 건물 소유를 위해 법률상 당연히 인정되는 지상권을 말합니다. 민법 제366조 법정지상권이 성립하기 위해서는, ① 저당권설정 당시 건물이 존재하여야 하고, ② 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일하여야 하고, ③ 경매로 인하여 건물과 토지에 대한 소유권이 분리되어야 합니다.
법정지상권은 건물이 멸실되지 않는 한 특별한 등기 없이도 당연히 인정되며, 건물 소유자는 토지 소유자에게 지료를 지급할 의무가 있습니다.
그러나 질문에서 언급한 상황처럼 타인의 토지에 무단으로 컨테이너 등을 설치한 경우에는 법정지상권이 성립되지 않을 가능성이 높습니다. 대법원은 독립된 부동산으로서의 건물은 토지에 정착되어 있어야 하는데(민법 제99조 제1항 참조), 가설건축물은 일시 사용을 위해 건축되는 구조물로서 설치 당시부터 일정한 존치기간이 지난 후 철거가 예정되어 있어 일반적으로 토지에 정착되어 있다는 볼 수 없고, 민법상 건물에 대한 법정지상권의 최단 존속기간은 견고한 건물이 30년, 그 밖의 건물이 15년인데 비하여 건축법령상 가설건축물의 존치기간은 통상 3년 이내로 정해져 있다는 점 등을 근거로 가설건축물은 특별한 사정이 없는 한 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추지 못하여 법정지상권이 성립하지 않는다고 보았습니다.(대법원 2020다224821 판결 참조)
법정지상권이 성립되지 않는 경우 토지 소유자는 민법 제214조에 따라 방해제거청구권을 행사하여 컨테이너의 철거를 요구할 수 있습니다. 또한 부당이득반환청구 또는 불법행위책임을 물어 손해배상을 청구할 수도 있습니다.
만약 컨테이너 소유자가 퇴거를 거부하는 경우, 토지 소유자는 법원에 철거 및 인도 청구의 소를 제기할 수 있습니다. 다만 토지 소유자가 직접 컨테이너를 임의로 철거할 경우 위법할 소지가 있으므로, 가급적 적법한 절차를 통해 해결하는 것이 바람직합니다.
법정 지상권이란 지상권에 대한 계약없이 성립하는 것으로,
전세권이나 저당권이 설정된 건물의 가치보호를 위한 것이고
예시하신 무단 점유에 대해서까지 보호하는 건 아닙니다
