현 전세가보다 매매가가 낮아지는 경우 발생할수 있는 문제가 어떤게 있을까요?

Question

현 전세가보다 매매가가 낮아지는 경우 발생할수 있는 문제가 어떤게 있을까요?

위와 같은 상황이인경우 전세 갱신전에 현 전세금에 대한 조정이 가능한지요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

임대차계약 당시의 전세보증금을 하회하여 주택가격이 하락하여 보증사고가 일어나면 만기시 전세보증금을 온전히 돌려 받을 수가 없는 현상 깡통전세가 발생합니다.

전세계약을 할때에 선순위채권이 주택가격의 60%이하라야 안전한 전세거래 매물이라 할 것입니다.

갱신계약시 주변의 시세 전세가가 하락했다면 임차인도 경제적상황 등의 변동을 이유로 장래의 보증금에 대하여 임대인에 대하여 감액을 요청할 수 있습니다. 따라서 감액 갱신을 요청하고 협의하여 재계약 결정하셔야 하겠습니다

Answer 2

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

전세가는 사용가치이고 매매가는 자산가치 입니다
어떤 사람은 3억을 들고 2억을 대출받아 주택을 사고 어떤 사람은 4억을 들고 5억짜리 집에 전세삽니다
보유로서 발생하는 주택 수와 자산 증가, 세금과 보험 등 유지 보수 관리 비용과 시간을 부담하고 싶지 않다면 매수 여력이 있더라도 임차하여 사용하는 것으로 만족할 수 있을 것 입니다.

그런데 임차 비용이 적은 보증금의 월세로 지불된다면 불안한 일이 없습니다
전세 일시금인 경우는 주택의 소유자가 전세금을 유용하고 다른 여력이 없다면 주택을 처분하여도 환불이 불가해지는 경우가 발생할 수 있습니다.
특히 매매가가 하락하는 시기에는 위험성이 커집니다. 말 그대로 깡통전세가 됩니다.
그래서 아무리 주택 사용가치가 뛰어 나더라도 보증금이 시세대비 낮을 수록 안전합니다
시세를 알 수 없다면 공시가격의 140%선 아래가 안전합니다

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전세 만기시 보증금 미반환 사태가 많아지겠습니다.

갱신전 감액 조정을 해야 하는데 그걸 해줄 수 있는 주인이 많지 않을 수 있습니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 4

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

조정가능합니다. 요즘 뉴스에도 보시면 전세금을 못내려줘서 임대인이 임차인에게 이자방식으로 매월상환하는 사태가 벌어지고 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 이조윤 공인중개사입니다.네 이런걸 깡통 전세라고 하는데 임대인이 여유가 있으면 그나마 걱정이 덜 되지만 나중에 보증금을 돌려 받기가 힘들게 됩니다 주택을 팔려고 해도 잘 팔리지 않기때문에 최악의 경우 에는 경매진행도 되기쉽고 아니면 울며 겨자먹기로 임대보증금으로 임차인이 매수를 할수도 있습니다

Answer 6

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

질문과 같은 전세를 깡통전세라고 합니다. 해당 주택의 경우 매도를 해도 보증금 반환이 불가하기 때문에 전세사기의 일부로 보는 경향이 있습니다. 전세보증금 인하청구권은 재계약시에 가능하나 , 법적 요건에 따라 계약중에도 가능한 부분이 있습니다. 해당 요건을 확인 후 가능한 상황이라면 인하청구권 사용을 하셔도 됩니다.