전대 계약으로 상가에 들어갈 때 주의할 점은 무엇인가요?

Question

상가 건물주가 있고, 이를 임대계약해서 사용하는 사람에게 전대차 계약을 다시 맺어 상가에 들어갈 계획인데요. 어떤 점을 주의해야 할까요?

유현심 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.임대인께 동의를 얻고 전대차를 해야합니다제일중요한 부분이 임대인의 동의를 얻고 해야서로가 낭패를 안봅니다동의를 얻지않고 들어갔다가 임대인이 나가라고 하면 나와야 합니다협의를 잘해서 하시기 바랍니다

이강애 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이강애 공인중개사입니다.상가전대차는 임차인이 재임대하는 형식이므로 임대인의 동의가 있어야 합니다.임대인의 동의없이 전대차계약을 하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.  전대차는 보증금을 반환받기 어려울 수 있고 수선 및 수리 책임에 관한 내용도 확인 하셔야 합니다. 사업자등록이 가능한지도 확인 하셔야 합니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 전대인(본계약 임차인)에게 전세권 등기등이 되어 있지 않다면 사실상 임대인 동의없는 전대차는 문제가 될수 있기에 건물주에게 동의가 되었는지 확인이 꼭 필요합니다. 계약시에 건물주에게 받은 동의서나 직접통화를 통해 동의여부를 확인해두시는게 좋습니다. 단, 등기부등본상 전대인이 전세권등기를 한 경우라면 임대인 동의는 필요하지 않기에 확인할 필요는 없습니다. 답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

조장우 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.상가라 하더라도 임대인의 동의가 필요합니다. 상가의 경우 임차인이 사업 경영의 악화로 인해서 비어지는 경우가 많습니다. 하지만 이때에도 임대인과 적법하게 다시 계약하는 것이 좋으나 임대인과 임차인 전차인과의 관계에서 법적으로 그대로 승계가 되는지 보증금에 대한 부분 그리고 권리금에 대한 부분을 확인해 보시기 바랍니다. 전대차 계약을 하다보면 권리금에 대한 부분을 신경 못쓸 수 있지만 반드시 신경써야 할 부분입니다. 권리금등을 넘기고 나중에 받을 수 있겠지라고 생각한다면 큰 오산입니다. 임대인과 임차인 전차인 모두 잘 협의해서 이에 대한 부분들이 해결 되는지를 잘 확인하시기 바랍니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.녹취는 필수:임대계약 진행 시 건물주와 중개인과의 대화를 녹취해야 합니다. 이는 미래에 발생할 분쟁을 예방하고 증거로 활용할 수 있습니다.월세차임은 3기로 하기:일반적으로 임대계약서 특약사항에는 민법에 따라 2개월의 월세가 밀리면 건물주가 계약을 해지할 수 있다고 기록되어 있습니다. 그러나 특별법인 상가법은 3기를 요구합니다.원상복구의 이해:상가 내부를 사용하다가 원상복구를 해야 할 경우를 고려해야 합니다. 원상복구 비용을 미리 합의하고 계약서에 기재하세요.월세 인상률은 9% 이내로:월세 인상률은 법적으로 최대 9%까지 가능합니다. 이를 넘지 않도록 주의하세요.화해조서는 절대 쓰지 않는다:화해조서는 미래에 발생할 분쟁을 해결하기 위한 문서로, 상가 전대차에서는 사용하지 않아야 합니다.계약기간 후 5년 동안 재계약 요청 가능:상가 전대차 계약 기간이 만료되면 재계약을 요청할 수 있습니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.상가 건물주가 있고, 이를 임대계약해서 사용하는 사람에게 전대차 계약을 다시 맺어 상가에 들어갈 계획인데요. 어떤 점을 주의해야 할까요?==> 임대인의 동의가 필요하고, 보증금을 보호받기 위해서는 가급적 보증보험에 가입을 하시는 것이 적절해 보입니다.

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전대 계약으로 상가에 들어갈 때 주의할 점은 무엇인가요?