전세계약 파기 후 계약금 반환이 지연되고 있는데, 받기위한 법적 절차가 있나요?

24년 2월말 전세대출 & 전세보증보험 가입 불가시 계약금 반환한다는 특약을 넣고 전세 계약을 맺었습니다. 다만 특약에는 반환시점에 대해서는 명시하지 않았습니다.

그 후 1금융권&인터넷뱅킹에서 공시지가보다 높은 보증금을 근거로 대출 불가 / 보증보험 가입 불가 판정을 받았고, 저는 임대인에게 사유를 설명하고 특약에 근거하여 계약을 파기하겠다고 알렸습니다. 이에대해 집주인도 동의했습니다.

그런데 한달이 넘은 지금까지 그 다음 세입자가 구해지지 않는다는 핑계로 계약금 반환을 미루고 있습니다.

(제 계약금은 이사나갈 현 세입자에게 미리 줬다고 하네요. 그 세입자는 4/12(금)일자로 이사 나갔습니다.)

1. 이 다음 세입자가 구해져야 제 계약금을 돌려준다고 하는데, 저는 계약을 맺은 당사자도 아니고 파기를 한사람인데 돌려줄때까지 무작정 기다릴수 밖에 없는건지

2. 지금이라도 내용증명이라도 보내는게 나을지

3. 법적 절차를 밟는다면 어떤 소송이 있을지 궁금합니다.