경매로 아파트 낙찰 받을때 전세세입자가 있을경우
전세 세입자가 있는 아파트가 여러번의 유찰로 1억넘던집이 2천이 되어 있는데 그 2천만원에 낙찰받으면 그것만 내면 끝인가요??
아파트에 세입자가 이미 살고 있는걸로 내용은 나오던데요..
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
해당 세입자가 선순위 대항력 있는 세입자라면 2천만원 낙찰받아도 해당 임차인 보증금을 처리하기 전까지는 주택인도를 받을수 없습니다. 결국 현 임차인 보증금도 인수받게 되는 것과 같습니다. 그러므로 계속 유찰이 되었을 가능성이 큽니다.
반대로 세입자가 말소기준권리보다 후순위 임차인이라면 2천만원에 낙찰받을 경우 현 세입자에게 퇴거를 요구할수 있고, 법에 따라 명도를 진행하여 주택인도를 받을수 있습니다.
결국은 권리관계분석을 해봐야 현 세입자의 권리여부등을 정확히 알수 있습니다.
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만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
임차인이 등기부의 말소기준권리(가등기,압류,가압류,저당, 근저당,경매개시결정)보다 선순위인지 후순위인지 확인해야 합니다.
*대항력 있는 임차인이 말소기준권리보다 선순위인 경우 배당신청을 해도 되고 안 해도 됩니다.
1. 임차인이 배당신청을 했다면 배당을 모두 받고 퇴거를 하면 됩니다.
2. 임차인이 배당신청을 하지 않았다면 낙찰자가 임차인을 인수해야하고 임차인이 계약종료 후 새임대인(낙찰자)이 보증금을 반환해야 합니다.
*임차인(대항력, 우선변제권 있음)이 말소기준권리보다 후순위인 경우 배당신청을 해야 합니다.
말소기준권리보다 후순위인 임차인은 낙찰자가 인수하지 않아도 되기때문에 임차인은 배당신청을 하여 등기부상 권리순서대로 배당이 이루어지고 남은 금액에서 임차인의 배당이 이루어집니다. 임차인이 보증금 모두를 배당받지 못 하거나 일부만 배당받을 경우 말소기준권리보다 후순위 채권자는 말소대상이기때문에 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그래서 후순위임차인은 낙찰자에게 경매 후에 보증금을 돌려받지 못 합니다.
배당신청을 하지 않는다면 낙찰금 일부가 남았더라도 배당받지 못 합니다.
임차인(우선변제권 없음)은 배당신청을 하면 등기부상 권리순위에서 가장 후순위로 밀려나서 가장 나중에 배당을 받습니다.
만족스러운 답변이었나요?간단한 별점을 통해 의견을 알려주세요.안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.
세입자의 대항력에 따라 다릅니다.
세입자에게 대항력이 있으면 세입자 보증금을 낙찰자가 떠 안아야 합니다.
결국 세입자 보증금 + 낙찰가가 진정한 낙찰가입니다.
그정도 유찰되는 물건이면 대부분 세입자가 대항력을 가지고 있는 경우입니다.
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