안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.
전세 세입자로 계약하신 경우, 하자처리에 관한 사항은 임대차계약서에 명시되어야 합니다. 하자보수 분쟁을 피하기 위해 계약서에 어떤 내용을 넣어야 하는지 알아보겠습니다.
임대인의 의무:
민법 제623조에 따르면 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담합니다.
원칙적으로 임대인에게 수선의무가 있으며, 구체적인 수선의무 범위는 규정되어 있지 않습니다.
법원은 일정한 기준을 제시하고 있으며, 하자보수의 책임은 하자의 성격과 크기에 따라 결정됩니다.
하자보수의 범위:
임대인은 주택의 상태를 유지하게 할 의무를 부담하며, 세입자가 직접 고칠 수 없는 중대한 하자는 임대인이 해야 합니다.
예를 들어 보일러 고장, 누수, 균열 등의 대규모 수선은 임대인이 비용을 부담해야 합니다.
반면, 전등, 건전지, 샤워헤드, 변기커버, 수도꼭지 교체와 같은 소규모 수선은 세입자가 비용을 부담합니다.
계약서 작성 시 고려사항:
하자보수에 대한 특약사항을 계약서에 작성하면 더 명확하게 책임을 정할 수 있습니다.
특약사항에 따라 이행하거나, 협의 결과를 계약서에 반영할 수 있습니다.
만약 특약사항이 없다면, 법원 판례를 참고하여 임대인과 세입자의 책임을 판단하게 됩니다.
요약하자면, 세입자가 건물을 사용하는데 방해가 될 정도의 하자는 임대인이 고쳐주어야 합니다. 하지만 소규모 수선은 세입자가 직접 처리하게 됩니다.
