답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 아닌 다가구주택인 경우에는 대출이 용이하지 않을 수 있습니다. 전세대출을 진행하려면 건축물대장상에 위반건축물이 아니어야 하고, 등기부등본상에 소유권에 대한 권리침해사항(경매, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 하며, 선순위채권이 주택가격의 60%이내, 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유일 것 등을 만족해야합니다. 또한 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것을 만족해야 합니다. 그리고 개별단독주택가격의 126%에 해당하는 금액 이내라야 대출이 가능합니다. 서류상 문제가 없고 임차인의 소득이나 신용상태가 좋으면 승인 가능성이 있으나 은행 정책에 따라서 달라질 수 있으므로 반드시 사전에 인행 담당자와 상의해 보셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자는 보증보험가입이 필수이며 이를 위반시에는 보증금의 최대 10%의 금액을 과태료로 내야 합니다. 하지만 전세보증금이 소액보증금 기준 이하이거나, 담보권설정금액과 임대보증금을 합한 가격이 주택 금액의 60% 이하인 경우에는 임차인이 보증보험미가입에 동의하면 가입하지 않아도 됩니다. 즉, 상대적으로 전세사기로 될 위험이 적은 경우에 한해서 임차인의 동의가 있으면 가입을 면제해주는 제도인데, 임차인이 반드시 동의해야 하는 것은 아닙니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 걱정하시는 마음은 이해갑니다만, 실무적으로 잔금을 지급하기전에 전입신고를 허용해주는 집주인은 잘 없을 것입니다. 따라서 일반적으로 전세계약시에 "임대인은 현재의 권리관계 (등기부등본)를 전입신고 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약을 취소하고 이에 대한 손해는 임대인이 배상한다." 등의 특약을 걸게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대주택은 주택수에 잡히지 않으므로 다른 주택이 없고 세대주로 되어 계시다면 무주택세대주 입니다. 청년버팀목전세대출은 대출 실행일 기준으로 전입신고가 되어 있어야 하고 은행에서 전입신고 완료를 확인할 수 있는 주민등록등본을 요구하므로 대출실행으로 잔금지불 가능한 빨리 전입신고를 하는 것이 필요합니다. 만일 사정상 전입신고가 늦어진다면 사전에 은행 담당자와 협의가 필요할 수 있으며 대출 실행 후 1개월이내에는 서류를 제출하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2025년 10월15일 정부에서 주택시장 안정화 대책을 내놓았으며, 서울전역과 경기 12개 지역이 조정대상지역 및 투지과열지구로 지정되고 이들 지역이 모두 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면서 주담대비율(LTV)는 기존 70%에서 40%로 낮아지고 전세 및 신용대출 차주의 규제지역 주택구입도 제한되고, 토지거래허가구역 신규 지정에 따라서 상가 및 오피스텔 등 비주택담보대출 LTV도 기존 70%에서 40%로 낮아졌습니다. 1주택자가 전세대출을 받을 때 한도는 2억원으로 제한되고, 전세대출의 보증비율도 80%로 제한되며, 1억원이상의 신용대출을 받은 사람은 1년동안 규제지역 내 주택 구입이 제한되었습니다. 다주택자의 취득세가 2주택은 8%, 3주택은 12%로 강화되고, 1주택자가 집을 매도할 때는 양도세도 2년 보유 및 2년 거주 요건을 채워야 비과세되게 되었습니다. 다주택자의 양도세 중과 및 장기보유특별공제 제외는 내년 5월까지 유예되었고, 그밖에 재건축 및 재개발 조합원 지위양도가 제한되고 재건축 조합원당 주택 공급수도 1주택으로 제한되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 계약갱신청구권을 임차인이 사용하는 경우 임대인은 직접거주 등 법에서 정한 특별한 사유가 아니라면 거절할 수 없으나 5%의 범위내에서 월세와 보증금을 인상할 수 있습니다. 상기의 기간이내라면 임차인도 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대인은 월세와 보증금 인상을 주장할 수 있을 것인데, 당사자간에 합의가 이루어지지 않는다면 주택임대차 분쟁조정절차 등을 통해서 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 취득당시에 조정지역이었고 이후 해제된 경우에는 2년 보유 및 2년 실거주를 하셔야 양도세 비과세가 적용될 수 있습니다. 하지만 양도차익이 없다면 양도세가 과세되지 않습니다. 부동산에서 이야기 한것은 일시적 1세대 2주택에 대한 내용인데, 일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 나서 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택 임대차라면 임차인이 2개월 이상 월세를 연체하는 경우에는 계약해지를 통보할 수 있습니다. 한번 연체되기 시작하면 지속적으로 문제가 될 우려가 있으며 임차인이 나가지 않으면 명도소송을 해야하는데 이에 수 개월이 소요될 수 있으므로, 즉시 내용증명으로 해지 통보를 하시고 퇴거를 하지 않으면 명도소송을 할 수 있으며 그로인한 손해를 감당해야 할 수 있음을 반복적으로 고지하실 필요가 있다고 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택(전세 또는 월세)인 경우 전입신고가 되지 않으면 거주를 해도 대항력이 발생하지 않아서 소액임차인인 경우 발생하는 최우선변제권이 발생하지 않고 확정일자를 받아도 우선변제권이 발생하지 않습니다. 이 경우 제 3자에게 임차권을 주장할 수 없고 주택이 경매에 넘어가는 경우 일반채권으로 취급되어 후순위로 밀려서 배당 받기가 어려워질 수 있습니다. 이런 경우에는 비용이 소요되더라도 전세권을 설정하는 등의 조치가 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 주택가격 x 담보인정비율(90%) - 선순위채권까지 보증한도가 책정되는데, 여기서 주택가격은 다음의 순서대로 적용됩니다. KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세, 공시가격의 140%, 안심전세 앱 시세의 하한가, 해당 세대의 등기부등본 상 1년내 최근 매매 거래가액, 분양가격의 90%, 토지 공시지가와 건물 시가표준액 합산하여 전체 연면적 대비 해당세대 연면적 비율로 산출한 금액의 140% 또는 감정평가금액의 100%.즉, KB시세나 한국부동산원 부동산테크시세가 없고 선순위채권도 없다면 공시가격 140% x 담보인정비율 90% = 공시가격의 126% 이내이면 전세보증보험에 가입 가능합니다.