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전세 살고있는데2년 연장할때 또 계약서를 쓰나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.선택가능한 부분입니다. 만약 동일조건으로 기간만 2년 연장하는 경우라면 특별히 계약서 작성을 할 필요는 없으나, 보증금이 변동되는 경우나 별도 전세대출연장등을 위한 필요한 경우에 작성을 하시면 됩니다. 또한 작성시에도 중개사무소를 통할지 등도 두분이 결정하시면 됩니다. 물론 중개사무소를 통할 경우 중개수수료는 발생되지 않겠으나, 대필료로써 일정비용이 발생될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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전세 일정이 맞지 않아 전입신고를 하지 않고 새집에 몇달 살아야될 상황이 되는 경우는 어떻게 해야될까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문과 같은 상황에서는 현 주소지에 대한 전입신고를 보증금 반환전까지는 유지를 하셔야만 합니다. 그렇기 때문에 새집에 대한 전입신고를 늦출수 밖에 없기에 대항력을 획득하지 못한 상태로 거주를 하셔야 할수 있습니다. 이런 경우 새주택에 새로 권리가 형성될 경우 순위가 밀릴 가능성이 있다는 문제가 있고, 이러한 문제로 인해 계약서상 특약에 전입신고익일까지는 다른 권리설정을 하지 않는다는 특약을 넣으시는 게 필요합니다. 그리고 현 주택에 대해서는 만기일 이후 바로 임차권 등기명령을 신청하고 등기가 된 이후에는 바로 새주택에 대한 전입신고를 하시고 대항력을 확보하시는게 좋을듯 보입니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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이 집 들어가도 괜찮을까요 도와주세요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택시세에 대한 기재가 없으므로 해당 부분이 안전할지는 정확히 판단하기 어렵겠으나, 일반적으로 보증금 2000만원은 소액임차인에 해당되고 그에 따라 최우선 변제가 가능하기 떄문에 선순위 근저당에 비해 보증금은 먼저 배당이 가능할수는 있습니다 , 즉 경매진행시 보증금을 날린 가능성이 높지 않은 건 사실이나 ,후순위 임차권이기 떄문에 권리상 리스크는 가지고 있다고 보시면 됩니다. 물론 만기까지 아무런 일 없이 다른 임차인을 통해 보증금 반환이 별 이상없이 될 가능성도 있기에 전반적으로는 리스크는 있지만 높지는 않다라고 판단이 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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전세대출을 DSR에 반영하는 경우 부동산 시장에 어떤 영향이 있을까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.기본적으로 DSR이 대출한도를 제한하는 데 가장 큰 역할을 하기 떄문에 전세대출에서 DSR을 적용할 경우 한도가 낮아질수 있습니다. 이는 높아지는 전세보증금의 조달이 쉽지 않아질수 있고 이에 따라 고가 전세주택에 대한 수요가 줄어들수 있습니다. 전세시세가 내려가게 되면 전세가율이 낮아지기 떄문에 주택가격도 하향될 가능성이 있고, 높은 전세가율에 따른 깡통전세의 가능성도 줄어들수 있습니다. 사실 주택가격이 상승하는데에는 여러 이유가 있겠으나 ,그중 전세대출의 완화에 따른 전세시세 상승이 하나의 이유였기도 했기에 전세대출의 한도 제한은 결국 시장가격 안정에 도움이 될 가능성이 높습니다 .물론 전세대출의 경우 서민들의 주거안정을 위해 다른 대출보다 완화된 기준을 적용하였던 게 사실이나 현정부에서는 시장안정을 위해 이러한 부분까지 일괄적으로 동일하게 적용시키는 기조이기 떄문에 단기적으로는 혼란스럽더라도 가계대출 안정화 및 시장안정화를 위해서는 필요한 부분으로 보이긴 합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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분양가 상한제는 왜 필요한건가요 ? ?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.분양가 상한제의 경우 최초 목적은 주택가격 안정과 실수요자들의 합리적인 가격에 내집마련을 위한 하나의 제도적장치였습니다. 다만 시장경제에서 모든 분양아파트에 대한 상한제를 도입하기에는 제한적인 요인들이 많았기에 저렴한 택지비용이 나타나는 공공택지에 조성되는 아파트나 공공주택공급시에 적용하였던 부분입니다, 문제는 주변시세에 비해 낮은 분양가로 인해 로또청약이라는 붐이 일어나게 되었고 그로 인해 실거주 수요와 투자수요가 모두 물리게 되면서 본래 목적했던 기능을 충분히 하기 어려웠던게 사실입니다, 결국에는 시장내 투자자금 유입을 더 높이는 역할을 하였다고 할수 있고 그로인해 이전정부에서는 분양가상한제 폐지를 발표하였던 것으로 알고 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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베란다, 발코니, 테라스의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.간단하게 정리하면 베란다는 아파트나 연립에서 위층의 바닥면적이 아래층보다 좁게 설계된 경우에 생기는 영역으로 보통 계단식 건물에서 위에 별다른 지붕없이 그대로 노출된 공간을 의미합니다. 발코니는 위층세대의 바닥이 아래층의 천장역할을 하는 공간 또는 외부로 튀어나온 공간을 말하는데, 보통 아파트 베란다라고 하는게 장확히는 발코니라고 보시면 되고 해당 공간은 전용면적에 포함되지 않는 서비스공간으로 볼수 있습니다. 테라스는 지면과 맞닿아 있는 외부공간으로 1층에 자리하고 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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재개발 지도에 대하여 질문드리고 싶은 부분이 있습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.해당 부분을 전국단위로 나타내주는 사이트는 없는 것으로 알고 있습니다. 지역에 따라 별도 사이트를 운영하거나 지자체 홈페이지등을 통해 지역내 사업진행여부나 계획등을 알려주고는 있는 것으로 알고 있습니다. 서울시의 경우는 "정비사업 정보몽땅" 사이트를 통해 정비사업의 추진 과정을 투명하게 공개하고 관련정보를 확인하실수 있습니다. 해당 사이트 역시 서울시에서 직접 운영하는 플랫폼에 해당됩니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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2년 전세계약 후 이사 갭투자로 오래살사람 구해준다더니
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.심리적으로 억울하신 부분은 있을것으로 판단이 되나, 법률적으로 임대인이 주택을 매도하는 것은 자유이기 떄문에 이를 어찌할 방법은 없습니다. 최근에는 전세사기 이슈로 인해 임차인에게도 전세승계거부권을 사용할수는 있겠으나, 어차피 매매가 된 상태라면 결론적으로는 계약을 중도해지해도 퇴거를 해야하고 새 임대인이 실거주를 이유로 갱신청구권 거부를 할 경우 만기퇴거는 확정적이기 때문에 크게 의미는 없을듯 보입니다. 질문에서는 임대인이 제공해주기로 한 100만원에 대한 보상을 받고 싶으신 건인데, 이게 임대차에서 누구의 과실책임에 따라 법으로써 정해진 손해배상에는 속하지 않는 부분으로 판단이 되기 때문에 사실상 두분이 민사적인 방법으로 해결을 하셔야 할 부분으로 보입니다. 단, 소송을 하더라도 승소여부를 알수없고, 100만원이란 금액을 고려하였을때 비효율적이지 않을까 생각은 됩니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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경제학에서 시장 효율성이 높다는 무엇을 의미하는 건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.투자자 입장에서 시장의 효율성은 투자자들이 이용할수 있는 모든 정보가 가격에 반영되어 있는 시장을 의미합니다. 이는 모든 정보가 시장가격에 정확하게 반영되어 있으므로 모든 투자자가 동일한 정보를 가지고 있고 그에 따라 다른 투자자보다 더 높은 수익률을 얻을수 없음을 의미합니다, 다만, 실제 부동산 시장은 정보의 불균형, 투자자의 예기치 않는 비이상적행동, 심리에 따른 기대감 등으로 인해 시장가격에 모든 정보를 반영하지 못하고 있고, 그에 따라 정보의 양과 질, 분석능력에 따른 수익의 차이가 발생하게 됩니다. 결국 시장 효율성이 높다는 의미는 시장의 가격이 안정적인 상황에 가까워 졌다는 의미로 해석될수 있습니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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여자친구와 오피스텔 구입하기 위한 저축
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.여자친구 카카오 세이브박스에 저축을 합니다같이 넣어서 이율 더 받을려고이럴 경우 세금폭탄 맞을 수도 있다고 하는데좋은 방법이 있을까요??-> 두분이 혼인신고를 하지 않는 이상 법적 남남이기 때문에 매달 질문자님이 여자친구분에게 송금하는 금액 전체가 현금증여로 볼수 있고, 만기이후 다시 돌려받을 때에도 여자친구 -> 질문자님 의 현금증여가 됩니다. 즉 차용증이나 별도 조치없이 고액을 매달 지급하는 경우에는 증여로 보아 증여세의 문제가 생길수 있습니다. 2.그 후 집을 구매할때 혼인신고를 한 후 구매하는게좋은지 아니면 신고를 안 하고 구매하는게 좋은지(개인,공동명의)어떤 방식으로 해야 세금을 제일 많이피할 수 있을까요ㅠㅠ?-> 질문처럼 단순하게 판단할수는 없습니다. 그리고 혼인신고에 따라 신혼부부가 되는 경우 그에 따른 청약이나 대출등의 혜택이 필요하다면 혼인신고를 하시는게 유리할수 있고, 명의에 있어 공동명의의 경우 양도세나 종부세등에서 유리하나, 이는 12억이상의 고가주택이거나, 혹은 다주택자인경우에나 해당됩니다. 즉 어떠한 조건으로 하는게 세금에 유리할지는 여러상황을 고려햐해야 하고 상황에 따라 다를수 있습니다. 3.여자친구랑 저 둘다 프리랜서인데집 구매할때 연 소득이 잡혀서 혜택을 못 받는지아니면 안 잡혀서 혜택을 받을 수 있는 지도궁금합니다-> 혼인신고를 하고 공공저금리대출을 이용한다며 부부합산소득이 되겠으나, 혼인신고를 하지 않거나 별도 시중대출상품을 이용하는 경우 차주(대출자)의 소득만을 기준으로 합니다.
경제 / 부동산
25.07.16
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