답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현 임대인에게 알릴 필요는 없겠으나, 질문처럼 서울 주택에 전입신고를 하시면 현 주택에 대한 대항력은 상실하게 됩니다 ,이럴 경우 보증금 반환전까지 법적 보호가 어려울수 있습니다. 대항력이란 제3자에게도 권리주장을 할수 있는 것으로 심한 경우로써 대항력을 상실한 상태에서 임대인 임의로 바뀌는 경우 새 임대인에게 보증금 반환을 요청할수 없고, 주택에서도 퇴거를 하여야 하기에 이런 경우 이전 임대인을 찾아 별도의 소송으로써 보증금을 돌려받으셔야 합니다. 또한 임차권 등기명령신청도 어렵기에 결과적으로는 자금회수에 어려움이 있을수 있습니다 . 그리고 이럴 경우 보증보험 청구도 어려울수 있기에 현 주택 보증금 반환전까지는 반드시 현 주택에 대한 전입신고상태는 유지를 하셔야 합니다,

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.각 매물마다 입주가능한 상황은 다르기 때문에 질문의 조건이 문제될 부분은 없습니다. 일반적으로 보증금 관련 대출을 하는 경우라면 최소 2~3개월전 알아보고 실제 계약은 입주 한달전까지는 하는게 맞지만, 그게 아니라면 매물 상황에 따라 즉시입주가 가능할수도 있기 때문입니다. 다만, 좋은 주택을 찾기위해서는 충분한 시간을 두시는게 유리하기에 질문과 같이 촉박하게 진행하시는 경우에는 선택권이 제한적일수 있습니다. 일단 매물을 찾으셨다면 당연히 가계약을 바로 진행하는게 맞을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 질문자님 나이가 만30세이상이기에 세대분리 요건에는 충족이되고, 일반적인 디딤돌 생애최초 대출 자격조건에 부합하면 신청이 가능할것으로 보입니다. 그에 따라 질문에서 유주택자 부모님 연세가 모두 만60세가 넘으셨기에 본인이 세대주로써 변경한뒤에 무주택세대주요건을 갖추면 신청은 가능할것으로 보입니다, 취득세 감면의 경우는 기본적으로 세대원 전원 무주택 요건이 있고 별도의 예외조건이 없는 관계로 어렵지 않을까 판단이 됩니다. 이렇게 설명드려도 사실 대출이나 청약등에서 무주택 여부에 대한 판단이나 기준이 너무 다양하고 판단여부도 차이가 있기에 최종적으로는 은행을 통해 확실하게 알아보신뒤 진행하시는걸 추천드립니다. 그리고 생애최초 디딤돌대출과 취득세감면을 원하시면 차라리 만30세이상인 만큼 다른 주소지로 전입하여 단독세대주를 갖추신뒤 진행하시는게 가장 리스크가 적고 혜택이 될것으로는 보입니다. 경우에 따라 현 주택에서 부모님모두 다른주소지로 전입을 하신뒤에 본인이 단독세대주로 하시는 것도 방법이 될수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 상속의 경우는 법적상속이 되므로 별도의 상속협의서를 작성하지 않는 이상 부친과 자녀분들은 일정지분으로써 상속을 받아 공동명의형태가 되게 됩니다. 그리고 재건축시 공동명의주택에 대한 입주권부여방식이 최근 판례에 따라 크게 변화되면서 10년이상보유, 5년이상거주요건을 공유자모두 요건충족이 되어야 대표명의자 한분으로 입주권부여가 가능한 것으로 알고 있습니다. 만약 충족이 안될 경우 해당 지분에 대해서는 현금청산대상이 될수 있기에 사실상 상속지분에 대한 정리를 먼저하여 한분에게 상속등기를 완료하시거나, 한분이 지분을 모두 매입하여 단독명의를 한 뒤에 입주권을 부여받는게 안전할것으로 보이긴 합니다. 정확한 사항에 대해서는 추가확인이 필요할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 주택을 구매한 이후에 주택담보대출은 사실상 구입자금대출이 아닌 생활안전자금형태로 대출이 되기 때문에 원하시는 만큼의 한도가 나오지 않습니다. 질문처럼 하실 거라면 차라리 부동산 매매계약을 한 이후에 해당 주택을 담보로 해서 초기부터 구입자금대출을 받는게 맞을듯 보입니다. 이렇게 해야 자금조달계획서 작성시에도 특별히 문제가 없을수 있고 직계존비속간 차용등에 따른 절차진행을 하지 않아도 되기 떄문입니다. 만약 이렇게 해서도 자금이 부족하다면 부족한 부분에 대해서만 부모님과 차용증을 작성하여 자금을 조달하는게 현금증여등의 문제를 피하시는데 더 유리할듯 보입니다. 그리고 차용증 작성시 공증을 받는게 좋긴 하나, 공증을하지 않더라도 이자지급과 이체기록등만 명확하게 남겨두시면 이후에 소명요구가 있을 경우 입증이 가능할수 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.이전 주택과 신규주택의 이사일정이 딱 맞지 않은 것으로 보입니다. 보통 현 주택 보증금 반환전에 새로운 주택에 전입신고를 하게 되면 현 주택의 대항력을 잃게 되므로 보증금 반환전까지는 다른 곳에 전입신고를 하시면 됩니다. 만약 새로운 주택에 전입신고를 하면 현주택에서 전출되어 대항력을 잃게 됩니다 ,결과적으로 새로운 주택에 전입신고가 대출에 따라 일정기간내 하여야 할 경우 해당 기간이 이전주택 만기일 이내라면 보증금 회수후 전입신고를 해도 무방하겠으나, 그 기간이 초과되는 경우라면 사실상 문제가 될수 있습니다. 이런 경우 일단은 새로운 대출을 실행하는 은행에 문의하여 가능한 대처방법을 문의하시거나, 도저히 방법이 없는 경우 현주택에 가족한분을 전입신고 한뒤에 동일세대구성후 본인만 퇴거를 하여 새로운 주택에 전입신고를 하는 방식으로 대처를 할수도 있긴 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 전세대출 기간을 확인을 해보셔야 할듯 보입니다. 보통 실제 임대차 기간 만기일과 동일하지 않고 전세대출이 몇일 더 길수도 있기에 일단 해당 기간을 확인해보시고, 만약 기간이 초과되는 경우라면 대출실행을 한 연계은행을 통해 단기연장여부등을 확인하셔야 합니다. 해당부분은 금융기관마다 조금씩 상이하기도 하고 해당과정에서 필요서류등의 요구가 있을 수 있기 때문입니다. 보통 미반환에 따른 단기연장의 경우는 3~6개월단위로 신청이 가능한 것으로 알고 있기 때문에 경우에 따라 단기연장후 중도상환의 형태로 진행하실수도 있으나, 이런 경우 중도상환수수료등의 문제가 있기에 결국 은행에 따라서 어떻게 할지는 문의가 필요해 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.시간에 따른 주택가격상승을 고려하면 결국은 분양전환이 가능한 공공임대주택을 늘리는게 가장 효율적이고 주거안정에 효과가 높습니다. 우선 임대료에 대한 지원등은 당장은 금전적인 도움이 될수 있으나, 2~4년뒤로 결국 이사를 하여야하고 해당시점에서는 주택가격상승으로 임대료도 상승되기 때문에 장기적으로는 주거안정효과를 줄수 없습니다. 공공임대아파트 처럼 8~10년간 안정적인 주거안정을 돕고 이후에는 해당 주택을 분양전환하여 거주를 할수 있게 하는게 가장 효과가 높다고 볼수 있습니다. 물론 지금도 이러한 정책은 운영중에 있고 임대주택 모집시에도 저소득층 및 특정계층에 대한 우선권을 부여하고 있으나, 그 수요에 비해 공급이 너무 적기 때문에 전반적인 저소득층 주거안정 효과는 기대보다는 낮은 편입니다

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.현재 통계에 따르면 외국인 주택보유현황은 총 10만4천가구에 해다오디고, 이중 56%에 해당되는 5만 8천가구가 중국인들의 소유입니다. 뒤이어 미국인이 2위지만 1위와의 차이는 큰 편입니다. 다만 , 부동산의 가장 핵심지역인 서울 상급지 (강남3구와 한강벨트)의 외국인주택 비율에서는 미국인이 전체외국인중 45%로 1위입니다. 즉 투기성 투자의 경우 흔히 말하는 검은머리 외국인(미국국적보유 한국인)들이 더 많다는 통계가 있습니다. 현재 서울에서 중국인 보유 비중이 높은 지역은 주로 서남권의 구로 영등포에 집중되어 있습니다.