답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매시 하자보수의무는 사실을 안날로 부터 6개월 이내입니다. 즉 기간도 이미 지났고, 계약전 해당 문제에 대헤 알고 계셨다면 매도인(이전 소유자)에게 하자담보책임을 묻기는 어려워 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통은 부동산 하락기에 유리한 투자방법은 많지 않습니다. 이유는 가치가 계속하락하기 때문에 주택을 경매를 통해 싸게 구매하였다고 해도 시세가 내려올 경우 그만큼 실이익이 없기 때문입니다. 특히나 경매도 사실상 경락대금 대출을 통해 잔금을 지급하는 경우 많기 때문에 고금리에 따른 이자부담 역시도 경매 참여를 감소하게 하는 요인입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인은 재계약통보기간을 지나 계약갱신청구권 사용을 통보하였기에 이를 인정하기는 어려워 보입니다, 즉 계약갱신청구권은 사용이 어려울듯 보입니다. 이러한 경우 묵시적갱신으로 넘어갸야 되지만 기간내 협의하였기에 이도 인정되기는 어려워보입니다. 즉 임차인이 당시 매매를 위해 퇴거를 합의하였다면 추가적인 제계약은 어려울것으로 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.관리비에 대한 부분은 사실 난해한 부분이 있습니다. 사실 임대차 계약시 관리비는 포함하지 않는 것은 금액을 기재하여 계약하는게 일반적이기 때문에 관리비를 인상한다고 해서 계약을 해지하거나 거부하기가 쉽지 않기 때문입니다. 그리고 최근 가스비등 공공요금 이상에 따라 관리비가 일정부분 상승한 것도 사실이기에 재계약을 원하신다면 감수하셔야 되는 부분으로 보입니다. 만약 관리비사용에 대한 의문이 생기신다면 상세내역을 요청하여 확인해보시는 방법도 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세보증보험 가입시 선순위 근저당이 있는 경우 가입이 거절되지만, 후순위 근저당이라면 크게 문제가 되지는 않습니다. 그리고 남은 계약기간이 전체 계약기간의 1/2이상 이여야 합니다. 또한 질문의 조건으로 볼때 시세와 전세가격이 같은 상태로 일명 깡통전세 바로전 단계로 가입거절이 될 확률도 배제할수 없습니다. 참고로 근저당 등기접수일자를 한번확인해 보시기 바랍니다, 질문상의 내용으로는 근저당을 실행한 은행쪽에 시세와 동일한 선순위 임차권이 있는 상태에서 대출을 실행했다는 점이 살짝 의심스럽습니다. 꼭 전입일자와 근저당 일자를 한번 확인해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.상황에 따라 다를 수 있지만, 상속보다는 증여일 확률이 높습니다. 질문에서 제시한 나이에 아이가 돈을 벌어 주택을 스스로 매입했을 확률이 없기때문에 실제 아파트 매매비용 전체를 증여하여 명의를 자녀이름으로 한것입니다. 아니면 본인명의 주택자체를 아이에게 증여하는 경우도 있습니다. 이렇게 증여세를 내면서 하는 이유는 본인소유의 주택 가격이 상승하였고 다주택자인 경우 양도세 중과에 따른 세금부담이 증여를 통한 증여세보다 큰 경우 많이들 진행합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.사실 주택가격 흐름에 따라 전세, 월세 가격도 같은 방향으로 변하게 됩니다. 즉 주택가격이 상승하면 전세가격이 상승하게 되고, 월세가격도 상승하게 됩니다. 하지만 최근 주태가격이 하락하면서 전세가격도 하락하나 월세는 상승하는 현상이 발생되었는데 이는 월세를 산정하는데 있어 전환율에 기준금리가 반영되는데 금리상승으로 실 월세는 상승하게 되었습니다. 이러한 현상은 단기적인 부분으로 볼수 있습니다. 보통은 주택가격하락 -> 전세가격 하락 -> 월세가격 하락 순서대로 진행되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.지금 4년이 최초2년 계약이후 계약갱신청구권을 사용해 2년을 추가로 거주한 상태라면 법적으로 추가거주할수 있는 강제사항은 없는것과 같습니다. 물론 임대인과 조건 변경에 합의하면 다시 거주가 가능합니다. 만약 4년기간동안 최초2년 계약이후 2년은 묵시적 갱신 , 혹은 계약갱신청구권을 사용하지 않고 재계약을 진행하셨다면 이번 계약시 계약갱신청구권을 사용해 2년추가 거주가 가능합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 등기도 셀프로 가능합니다. 절차나 필요서류등의 불편함이 있기에 법무사를 통해 진행하는게 일반적이지만, 꼭 법무사가 해야되는 것은 아닙니다. 등기를 위해서는 본인 필요서류 외 계약상대방의 서류도 필요하니 사전에 필요서류를 잘 확인하여 요청하시어 받으시고 등기소에 방문하여 등기신청하시면 됩니다. 또한 등기의 효력에는 차이가 없습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임차인 , 임대인 모두 임대차보호법에 어긋나는 주장을 하는듯 보입니다. 일단 임대인은 계약기간중 보증금 및 월세인상을 특별한 이유가 없이는 할수 없습니다. 또한 법에 명시된 이유가 있더라도 임차인이 동의해야만 가능합니다. 가격을 올릴거면 계약만료 전 재계약을 통해 만기일 이후부터 적용시킬수 있습니다. 임차인은 계약기간중 임의대로 퇴거가 어렵습니다 .다만 임대인의 동의를 얻을 경우 계약해지가 가능하나, 이러한 동의를 위해서 중개보수와 다음임차인 주선등의 부담을 지게 됩니다. 즉, 게약기간중 월차임, 보증금 인상은 거부하시면 되고, 계약만료 6~2개월전 재계약 거부의사를 통보하고 만기일에 보증금 돌려받고 퇴거하시면 될듯 보입니다.