답변 내역

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인과 구두협의가 되셨다면 이또한 계약조건으로 효력은 있다고 보여집니다. 곰팡이 제거를 요구해보시고, 만약 협조하지 않는다면 계약위반을 이유로 해지를 주장하실수는 있어보이나, 객관적으로 해당 이유로 계약을 해지하는 것까지는 무리가 있는게 사실입니다, 이유는 임대인의 교체의무가 강제되지는 않기 때문입니다. 일단 두분 사이에 합의가 된 사항이라면 계약상 조건에 해당하므로 이행을 위한 협의를 좀 더 진행해보시고, 중개사가 있다면 이러한 부분을 강조하여 협의가 원할하도록 도움을 요청하시는게 좋을듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.일반적으로 중도해지시, 다음임차인 주선과 중개보수 지급은 임차인이 하는게 보통입니다, 이유는 중도해지가 발생되지 않았다면 임대인의 중개수수료 부담의무가 발생될 여지가 없고, 중도해지로 인해 다른 세입자와 계약을 체결하여 중개보수가 발생되기 때문에 이에대한 비용부담역시 중도해지의 책임이 있는 임차인이 부담하게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 일반적인 청약을 통한 분양권 입주시 중도금은 잔금일에 이자와 원금을 일시상환하게 됩니다. 이때 은행으로부터 주택담보대출을 받아 해당부분과 잔금일부를 해결하게 됩니다. 즉 중도금 대출은 잔금일에 상환을 조건으로 하게 때문에 질문처럼 유지하고 말고 할 여지가 없습니다. 그러므로 중도금 대출 자체가 주택담보대출시 영향을 미치지는 않습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다원칙성 전세대출을 실행한 상태에서 주택담보대출은 불가합니다. 다만 전세만기 상환을 조건으로 주담대 대출이 진행되는 경우가 있으므로 은행을 통해 상담받아 보시면 될듯 보입니다. 보통 신규주택입주일과 전세만기일을 잘 맞출 경우 문제없이 진행은 가능합니다. 전세낀 주택을 매수할 때는 해당 주택에 대출을 일으키기는 어렵습니다 .즉 갭차이 만큼의 자기자금을 넣고 현 주택 전세만기와 자가주택전세만기일을 맞추어 반환과 상환을 동시에 하시고 이때 주담대를 같이 일으키셔야 합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.질문의 경우를 갭투자로 볼수 있는데 보통 매매계약서에는 4억으로 기재하고 현 전세보증금을 인수하는 조건으로 잔금 1억5천을 지급하는 계약서를 작성하게 됩니다, 이런 경우 대출이 불가능한 것은 아니지만, 선순위 임차인의보증금이 있는 만큼 대출한도가 낮아지거나 갭차이가 크지 않은 경우 대출승인자체가 안될 가능성은 있습니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.새로운 물권이나 권리가 등기된 것이 아닌 등기부상 표제부의 내용이 변경되었거나 정정등이 된 것으로 보입니다. 쉽게 지자체의 계획에 따라 행정구역 명칭이 변경되거나 ,개별 소재지관련 변경등으로 인해 등기부상 표제부에 변동사항이 생겨 내용이 변경된 것으로 생각되어 집니다. 정확한 확인을 원하시면 등기부등본을 열람해 확인하시는게 좋을 듯 보입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 정확히는 경매신청 기입등기 이전에 확정일자를 갖추어야 우선변제권 효력이 있습니다. 즉, 경매개시신청 등기 이전에 전입신고와 확정일자를 갖추어야 대항력과 우선변제권이 인정됩니다. 2. 그롤 확률은 매우 낮습니다 이유는 등기부상 이미 경매개시신청 등기가 나와있기 때문에 이를 모르고 입주할 가능성은 매우 적습니다 .물론 직거래를 통해 권리분석을 못하고 입주한다면 경매를 통한 배당이나 보증금 보호는 불가합니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.말소기준권리는 등기부상 근저당권, 저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정등기, 담보가등기 중 선순위 물권이 말소기준권리가 됩니다. 해당 말소기준권리보다 빠른 선순위 임차권이나 유치권, 용익물권인 전세권등은 인수되게 됩니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.신탁대출의 경우 일반 주택담보대출과는 다릅니다. 등기부상 주담대는 근저당을 설정하지만 신탁대출은 소유권을 넘기고 일정기간이후에 소유권을 다시 찾아오는 형식이기 때문에 현 소유권이 신탁사에게 있는 만큼 은행대출 전환자체가 불가합니다. 즉 등기부상 소유주가 아닌 실소유주만으로 근저당설정이 어렵기 때문입니다.

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.후분양의 경우 건설사 입장에서는 건설에 필요한 자금확보가 유용합니다. 이유는 선분양자들의 계약금과 중도금을 받아 공사를 진행하기 때문입니다. 이럴 경우 질문과 같은 단점도 있지만 공급에 있어 중소형 건설사들도 시장 참여가 가능해져 주택공급량 자체가 늘어날수 있습니다. 즉 인구대비 주택이 부족했던 우리나라의 경우는 공급증가목적에서도 유리했습니다. 후분양의 경우는 분양자 입장에서는 완공된 주택의 상태등을 체크하고 즉시입주가 가능하다는 장점이 있지만, 분양가 자체가 선분양에 비해 상당히 높게 책정됩니다. 이유는 건설사 자금확보에 드는 이자비용등이 선분양보다 크고, 건설이후 시세변화 맞추어 분양가를 산정하기 때문입니다.