안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 전세승계 아파트 매수 질문드립니다?
전세승계 아파트를 매수하는데 계약은 5월 만기는 8월 잔금은 9월에 치르기로 했습니다. 현재 세입자는 4년동안 살았는데 전세계약청구권을 한번 썼다고 부동산에게 들었습니다. 잔금 이후에 지금 살고있는 세입자와 18개월만 계약하기로 했고 이후에는 제가 들어가서 살고 싶습니다. 원래 만기일 8월에 잔금도 같이 치르기로 했는데 세입자의 전세대출 때문에 잔금은 9월에 치르는데 왜 1달 기간의 시간이 발생하는지 이해가 잘안됩니다. 대출 신청을 몇달전에 하는데 만기일은 8월이 잔금일이 아니고 9월이 잔금일이어야 하나요??그리고 전세계약을 18개월만 하기로해도 세입자가 요구하면 2년을 채울 수 있다고 하는데 이건 세입자가 살고싶으면 계약할땐 18개월 산다그랫다가 2년채울 수 있으니 거짓말할 수 있는 부분이지 않습니까?그리고 세입자가 전세계약청구권을 현재 임대인에게 썼는데 임대인이 저로 바뀔경우 또 전세계약청구권을 쓸 수 있는 확률이 있나요?제가 새로운 임대인이 되면 이전 임대인의 권리를 물려받는다고 하는데 새로운 계약서를 임차인과 쓸 때 주의해야하는 부분이 있나요?==> 가급적 기존 임대차계약조건을 그대로 승계하는 조건으로 진행하심이 우선입니다. 그 다음에 하자 부분에 대해서 있는지? 있다면 구체적으로 확인을 한 후 매도인과 협의후 판단해야 할 필요가 있습니다.
부동산
Q. 월세계약시 근저당 질문드립니다..
근저당으로 하나은행 1억 5000만원 잡혀있는데 갑구에 등기원인이 2018년 9월 11일 매매고 2019년 4월 30일에 접수되었습니다. 월세 보증금 이천에 70이면 보증금 보장될까요? 서울특별시이고 매매가 1억 9천으로 올라와 있습니다.(오피스텔입니다)===> 보증금이 2,000만원이고 19년에 근저당을 설정하였다면 최우선 보증금에 해당됩니다. 이러한 경우 선순위 권리자와 관계없이 낙찰대금의 2분의 1 범위 내에서 최우선적으로 보호대상입니다.
부동산
Q. 전세를 2년 계약을 했는데 1년 6개월 살고 나갈수 있나요?
전세를 2년 계약을 했는데 1년 6개월만 살고 나갈수 있는지 궁금합니다. 사정이 생겨서 1년 6개월만 살고 나가겠다고 해도 될까요? 법에 걸리나요?==> 계약갱신 청구권을 행사한 경우에는 중도에 계약해지 가능하지만 1차 계약 중인 경우 임대인의 동의를 받고 새로운 임차인을 구해야 하는 것이 일반적입니다.
부동산
Q. 전세 5프로 증액 계약 후 바로 확정일자 받으면 우선변제권 순위는 확정일자 인가요? 아님 실제 전세 만기 다음날 5프로 금액 입금하면서 부터인가요?
만약 집주인이 전세만기전에 주택담보대출을 받으면 제가 확정일자를 더 일찍 받았어도 입금 늦게했기때문에 순위가 늦나요? 질문드립니다.==> 우선적으로 확정일자를 받았다면 계약서상 시작되는 시점부터 대항력이 발생됩니다. 이 날자를 기준으로 주담대 대출일자와 비교하여 판단해야 합니다.
부동산
Q. 오피스텔 전입신고 가능한경우 월세지원
오피스텔 전입신고가 가능하다고 하면 용도가 무엇이던 주거용으로 취급하는거로 알고있는데요 그럼 건축물대장에 용도를 변경해놔야되는거 아닌가요? 저가 거주하려는층이 사무소용도로 나와잇있고 다른층은 주택용도로나와있어서요혹시 이런경우 월세지원은 신청할수있는건가요==> 월세지원을 받을 수 있는 조건 중 오피스텔은 주거용으로 되어 있어야 가능합니다, 그렇지 않는 경우 용도 외 사용에 해당되어 불가합니다.