전세 5프로 증액 계약 후 바로 확정일자 받으면 우선변제권 순위는 확정일자 인가요? 아님 실제 전세 만기 다음날 5프로 금액 입금하면서 부터인가요?
만약 집주인이 전세만기전에 주택담보대출을 받으면 제가 확정일자를 더 일찍 받았어도 입금 늦게했기때문에 순위가 늦나요? 질문드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
5% 증가분에 대한 계약서 작성 후 우선변제권의 일자는 계약서 상 확정일자 기준으로 부여가 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
우선변제권의 순위는 확정일자에 따르게 되며 실제 입금일자가 아닙니다. 하지만 이전에 확정일자를 받아 놓았다면, 우선변제권이 실제 적용되는 금액은 증액된 부분에 한하며, 처음 계약서상의 금액은 기존 확정일자에 의해 우선변제권이 계속 적용됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
인차인의 보증금 우선순위는 확정일자, 전입신고 요건을 기준으로 합니다. 보증금 입금 시점과는 무관합니다.
따라서 근저당권보다 임차인의 우선변제가 선순위가 됩니다.
감사합니다.
만약 집주인이 전세만기전에 주택담보대출을 받으면 제가 확정일자를 더 일찍 받았어도 입금 늦게했기때문에 순위가 늦나요? 질문드립니다.
==> 우선적으로 확정일자를 받았다면 계약서상 시작되는 시점부터 대항력이 발생됩니다. 이 날자를 기준으로 주담대 대출일자와 비교하여 판단해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세보증금이 증액된 경우, 증액분에 대해서는 새롭게 확정일자를 받아야 하며, 이 확정일자 기준으로 우선변제권 순위가 정해집니다
기존 보증금은 원래 받았던 확정일자 기준이고 증액된 5% 금액은 증액 계약서에 대해 받은 새로운 확정일자 기준이 됩니다
입금 시점보다는 계약서와 확정일자 기준이 더 중요합니다.
다만 중요한 예외는 증액 계약은 형식상 계약이지만, 실제 입금이 오래 지연되면 민사 소송 등에서 실제 보증금으로 인정되는 시점을 따질 수 있습니다.
그러나 일반적으로는 계약서에 명시된 날짜 + 확정일자 기준으로 보며, 입금 시점이 아주 늦지 않았다면 순위에 큰 영향은 없습니다.
집주인이 대출을 받을 때, 은행은 등기부상 선순위 확정일자를 확인합니다
증액 계약서에 대해 확정일자를 먼저 받았다면, 해당 증액분은 그 날짜 기준으로 우선변제권을 갖습니다.
입금이 늦었다고 해서 순위가 밀리지는 않습니다.
다만 위에서 말했듯, 너무 늦으면 문제가 될 수 있습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
확정일자는 게약과 동시에 받아놓으시기를 바랍니다
재게약으로 다시 계약서를 작성한 것으로 아느데
잔금지불일과 관게없이 점유일(계약서 작성일) 부터 산정됩니다
참고 하여 주시기 바랍니다
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세보증금 우선변제권 기준우선변제권의 순위 기준일은 전입신고일 + 확정일자입니다.
여기서 중요한 건 계약서상의 금액과 실제 입금일은 관계가 없어요.
사례로 정리
즉, 보증금 증액이 있더라도 그 증액 계약서에 확정일자를 받은 날이 새로운 우선변제권 기준이 되는 거예요.전세 만기일 : 2025년 8월 31일
5% 증액 계약일 : 2025년 5월 1일
5% 증액분 입금 : 2025년 9월 1일 (실제 만기 다음날)
이때 5% 증액 계약서를 2025년 5월 1일에 작성하고, 확정일자를 그날 받으면
2025년 5월 1일 확정일자 기준으로 우선변제권이 생깁니다.만약 집주인이 2025년 7월에 주택담보대출을 받으면 은행은 2025년 7월에 설정된 근저당권이고 나는 2025년 5월 1일 확정일자가 있으니까 그보다 앞서서 우선변제권을 확보한 상태예요.
그래서 어떻게 해야 하나?5% 증액 계약서를 작성하자마자 바로 확정일자 받기
입금은 계약서 내용대로 나중에 해도 우선변제권엔 영향 없음단, 확정일자를 안 받고 증액 계약만 해두면 새로운 금액에 대한 우선변제권이 없어지니 증액 계약서는 꼭 확정일자를 받아두는 게 안전합니다. 참고하세요!