안녕하세요 고경훈 전문가입니다.
부동산
Q. 아파트 매도할 때 어떤 비용들이 발생하는지, 차익 없이 팔면 양도소득세를 안 내도 되는지 궁금합니다
올해 6월 중순에 아빠가 아파트를 매수(대출x)했고 시골에 작은 주택이 하나 있습니다. 아파트 매수한 곳은 지방 중소도시라 투기과열지구 이런 곳 아닙니다.근데 사정이 있어서 얼마 전에 산 아파트를 팔아야할 것 같은데 매수 금액보다는 싸게 팔 예정입니다.현재 상황에서 아파트를 매도할 때 발생하는 세금이나 중개수수료등 관련 비용들이 궁금합니다. (양도소득세는 매도시 차익 없으면 비용이 발생하지 않는지,1-2년 내에 매도하면 무조건 발생하는 세금이 따로 있는지 등)==> 현재 상황에서 아파트를 매도하고 양도차익이 있는 경우 양도소득세 부과 및 중개보수가 발생됩니다. 양도소득이 없는 경우에는 중개보수 만 발생됩니다.
부동산
Q. 전세 세입자가 있는집 매도는 어떻게 해야 할까요?
전세 기간이 1년5개월 남았는데 매도를 하여 자금을 마련하고 싶습니다.세입자가 있는 상황 이라면 어떠한 과정을 걸쳐 진행 해야 할까요? 우선 계약 기간은 채워야 할지요.저는 실거주 목적도 아니고 매매를 통해 집을 정리하고 싶습니다==> 우선적으로 임차인이 있는 경우 가급적 이 분에게 매매사실에 대해서 동의를 받고 진행하심이 적절합니다. 현 임차인과 계약조건에 대해서 협의를 하시면 진행하심이 적절합니다
부동산
Q. 전세연장 의사 확인 없이 새임차인 계약
부동산에서 제 전세연장의사 확인도 없이새로운 임차인하고 먼저 가계약을 진행한거같습니다.부동산거래질서교란행위에 해당될까요?==> 거래질서 교란행위에 해당되지 않습니다.- 현임차인 25년 10월9일 전세만료- 부동산측에서 25년 6월30일 전화로 전세갱신 의사 문의- 전세갱신 의사 전달이전 25년 6월 24일에 미리 새로운 새입자와 전세계약체결한것으로 확인==> 현재 상황을 고려할 때 임차인의 계약갱신 청구권 행사가 우선입니다.
부동산
Q. 부동산 보증금반환 (보증보험) 질문 및 대출 금융 질문
우리는 보증보험을 들어놨는데 퇴거를 해야만 청구 가능하다고 해서 임차권등기명령을 했다고 했을때요.1. 새로운 집의 계약서만 보증금반환신청시 필요한가요?==> 보증보험을 청구하는 경우 새로운 계약서가 필요하지 않습니다.2. 전입신고까지 필요한가요?==> 필요하지 않습니다3. 만약 새로운 집을 매매로 간다면 전세대출과 별개로 주담대를 받을수 있나요?(물론 한도는 줄어들 수도 있겠지만 반환전까진)==> 주담대를 받을 수 있지만 기존 대출을 상환하지 않는다면 대출금액이 적어질 수 밖에 없습니다.4. 새로운 집의 계약을 현재 집 퇴거 두달전에 하고 잔금을 원래 퇴거일에 맞춰서 하면 그 사이에 보증보험에서 보증금 반환이 두달 내 이루어진다는 가정하에 가능한 방법이 될까요?==> 네 가능합니다. 보증보험 청구하는 날을 기준으로 그 이후에 잔금일자를 정하신다면 가능합니다.
부동산
Q. 부동산 거래시 사기를 당하지 않기 위해서는 어떤 점을 유의해서 거래해야 하나요
요즘에도 부동산을 거래할때 사기를 많이 친다고 하더라구요 그리고 부동산은 특히많은 돈이 오가고 있기 때문에 의심도 해야 할것 같은데요 부동산 사기를 당하지않기 위해서는 어떤 점을 유의해야 하나요==> 임대차인 경우 아래사항을 참고하시기 바랍니다.등기상 소유자와 계약 체결전세인 경우 매매가격대비 전세가격이 적절한지 확인위반건축물이 아닌지?모든 거래대금은 소유자 계좌로 입금해야 합니다
부동산
Q. 전세 대출 조건에 따른 전세 계약 내용 변경
1. 집주인이 나가라고 할 경우대출 만기 시점에 바로 퇴거해야 하는지? 이사 준비 기간이 좀 촉박하게 될 것 같아서.. 혹시 이사 준비에 대한 유예기간이 있을까요?==> 만기일자에 퇴거를 하는 경우 임대인과 협의가 필요하지 않지만 초과해서 거주를 하는 경우 임대인과 협의가 필요합니다.2. 집주인이 구두 합의 내용대로 알아서 전세계약 유지하라고 요구하는 경우현재 대출 조건 때문에 안 되는 건데 해당 부분에 대한 강제성이 있을까요?==> 협의사항입니다.3. 혹시 전세금은 언제쯤 돌려받게 되나요?중기청 대출이라 전세보증보험 가입되어 있긴 한데 추가로 묶인 돈도 있어서... 갑작스러운 내용 변경 건 때문에 전세계약 파기하게 되어도 바로 돌려받을 수 있나요?==> 계약종료일자에 되돌려 받는 것이 원칙이고 기타 사항은 협의후 결정해야 하는 사항입니다.
부동산
Q. 재산세 양도세 세금관련 문의드립니다.
아파트를 첫구매하고 여의치않아 임차계약을 한 상태인데요대출받을때 어머니랑 같은 집에 있으면 다주택자가 되어서 대출실행시 다른 곳으로 전입을 하라고 하더라구요그래서 전입후 다시 어머니집으로 들어가려고 하는데재산세나 나중에 양도세에 문제가 없을까요?==> 매도를 하지 않고 종합부동산에 영향을 미치지 않는다면 법적으로 문제가 되지 않습니다.보유하고 있는주택은 이 아파트가 하나라 1주택이거든요중개사님 말씀으로는 양도시점을 보는거라 양도할 시기 여유를 두고 옮기면 된다고 하던데..어머니집으로 다시 들어가도 될까요?==> 가능합니다
부동산
Q. 보증금 앞당겨서 받기로했는데 이게 맞나요?
제가 지금 원룸에 500/48 이렇게 1년지내고(계약기간은 작년 9/20부터 올해9/20일까지)내려가는데그전에 2달전부터 집주인에게 미리이야기했었고 오늘 한번더 말씀드렸는데 처음이야기했었을때 8/20에 계약끝내자고 합의했었고 그때 보증금에서 8월달꺼 까지 월세랑 관리비 등 계산하고 보증금 돌려드린다고 했었는데오늘은 원래 9/20일꺼까지 계산해서 다음주중으로 드리겠다라고했는데 8/20일로 앞당기고 저는계약기간 1달넘게 안있는셈 인데 집주인이 9/20 계약기간까지 다 받아먹을려고하는데 이게맞는건가요?==> 우선적으로 임대인의 요구는 계약기간까지 월세 등을 청구할 것으로 보입니다. 이러한 경우 질문자님의 사정에 의해서 계약을 해제하는 만큼 임대인의 요구는 적법한 것으로 보입니다.
부동산
Q. 재건축 진행중인 아파트는 사고 팔수 없나요??
다른 아파트를 분양받아 입주하면서기존의 아파트(재건축 진행중)가 잘 팔리지않아 원치않았지만1가구 2주택 되버렸네요..이사 나온지 3년 지났고,지금 공실이며 관리비며 재산세도 계속 내야되고부담이 큰데요재건축 진행중인 아파트는 법적으로 팔수 없는건가요??==> 재건축 중인 아파트도 매매가능합니다. 그러나 분양가 상한제 등을 적용받는 지역은 매매가 제한될 수도 있는 만큼가급적 조합사무실에 다시한번 확인해 보시기 바랍니다
부동산
Q. 우리나라에서 중산층이라고 하는 사람들은 연봉이나 재산이 궁금합니다
우리나라 같은 경우에는 전세계에서도 어느정도 경제력이 있는 나라인것 같은데요그리고 우리나라에서 중산층이라는 이야기를 들으려면 연봉과 재산은 얼마나 있어야 하나요==> 연봉기준은 한국 전체가구 중위소득을 기준으로 봤을 때 50-150%수준 가구를 의미하는데 23년 4인가구의 중위소득은 약 550만원/월이니 중산층은 월소득 약 275만원에서 825만원 사이입니다. 자산총액기준은 2-5억원 사이입니다.