아파트 매도할 때 어떤 비용들이 발생하는지, 차익 없이 팔면 양도소득세를 안 내도 되는지 궁금합니다
올해 6월 중순에 아빠가 아파트를 매수(대출x)했고 시골에 작은 주택이 하나 있습니다. 아파트 매수한 곳은 지방 중소도시라 투기과열지구 이런 곳 아닙니다.
근데 사정이 있어서 얼마 전에 산 아파트를 팔아야할 것 같은데 매수 금액보다는 싸게 팔 예정입니다.
현재 상황에서 아파트를 매도할 때 발생하는 세금이나 중개수수료등 관련 비용들이 궁금합니다. (양도소득세는 매도시 차익 없으면 비용이 발생하지 않는지,1-2년 내에 매도하면 무조건 발생하는 세금이 따로 있는지 등)
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
아파트를 매도할 때는 단순히 매수자에게 넘기는 것 이상의 다양한 비용이 발생하며 , 세금 문제도 함께 고려해야 합니다.
특히 최근에 아파트를 매수했지만 , 부득이한 사정으로 단기간 내에 매도해야 하는 경우에는 경제적 손실뿐 아니라 예상치 못한 세금 부담까지 발생할 수 있습니다.
아래는 지방 중소도시의 아파트를 차익 없이 혹은 손해를 보고 매도하는 경우에 발생할 수 있는 대표적인 비용과 세금에 대한 설명입니다.
(1) 양도소득세 : 손해보면 부과되지 않는다.
양도소득세는 부동산을 팔아서 발생한 차익(양도차익) 에 대해 부과되는 세금입니다.
즉 , 매입 가격보다 싸게 팔 경우에는 차익이 없기 때문에 양도소득세는 원칙적으로 부과되지 않습니다.
그러나 양도차익을 계산할 때는 단순히 매수-매도 가격만 보는 것이 아니라 , 취득세 , 중개수수료 , 법무사 비용 등 취득 및 양도 시의 부대비용을 모두 반영하므로 , 실질적으로 손해인지 아닌지를 세무적으로 따져야 합니다.
어쨋든 매입가보다 낮게 파는 경우에는 세금이 발생하지 않을 가능성이 높습니다.
※ 중요점 : 단기매도의 경우에도 차익이 없으면 양도세는 없다.
다만 차익이 있다면 보유기간이 1년 미만이면 70% , 2년이면 60%의 중과세율이 적용된다.
(2) 중개수수료 : 무조건 발생하는 비용
매도를 할 때는 공인중개사에게 중개수수료를 지급해야 합니다.
이는 지역과 거래금액에 따라 다르며 , 지방 중소도시의 경우 아파트 매매 시 일반적으로 거래금액의 0.4% 한도 내에서 협의됩니다.
예를 들어 2억 원에 매도할 경우 최대 80만 원 정도가 될 수 있습니다.
(3) 기타 부대비용
ㆍ 취득세는 매수 시에만 발생하므로 이번 매도 시점에서는 발생하지 않습니다.
ㆍ 인감증명서 발급수수료 , 등기 이전에 필요한 서류 준비 비용 등 소액의 행정비용이 발생할 수 있습니다.
ㆍ 잔금일 기준 1월1일 이후까지 보유했다면 , 재산세 일할 계산을 통해 일부 납부해야 할 수도 있습니다.
(4) 1세대 2주택 여부 및 비과세 요건
질문에 따르면 시골 주택이 하나 더 있고 , 현재 매도하려는 아파트는 최근 매수한 것이므로 1세대 2주택자로 분류될 수 있습니다.
다만 , 시골 주택의 경우에는 일정 요건을 만족하면 비과세 대상 농어촌주택으로 간주되어 중복주택으로 보지 않을 수 있습니다.
이 부분은 세무 전문가의 확인이 필요합니다.
결론적으로 , 현재 상황에서는 아파트 매도 시 양도차익이 없기 때문에 양도소득세는 발생하지 않을 가능성이 높으며 , 주된 부담은 중개수수료 및 소액의 행정비용입니다.
그러나 만약 추후에 매매 금액이 매입가보다 높아진다면 단기 보유에 따른 중과세율이 적용될 수 있으니 주의해야 합니다.
또한 , 시골 주택과의 관계에 따라 주택 수 산정이 달라질 수 있으므로 , 1세대 1주택 비과세 요건을 충족할 수 있는지 사전 검토가 필요합니다.
올해 6월 중순에 아빠가 아파트를 매수(대출x)했고 시골에 작은 주택이 하나 있습니다. 아파트 매수한 곳은 지방 중소도시라 투기과열지구 이런 곳 아닙니다.
근데 사정이 있어서 얼마 전에 산 아파트를 팔아야할 것 같은데 매수 금액보다는 싸게 팔 예정입니다.
현재 상황에서 아파트를 매도할 때 발생하는 세금이나 중개수수료등 관련 비용들이 궁금합니다. (양도소득세는 매도시 차익 없으면 비용이 발생하지 않는지,1-2년 내에 매도하면 무조건 발생하는 세금이 따로 있는지 등)
==> 현재 상황에서 아파트를 매도하고 양도차익이 있는 경우 양도소득세 부과 및 중개보수가 발생됩니다. 양도소득이 없는 경우에는 중개보수 만 발생됩니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
양도소득세는 기본적으로 양도차익에 대한 세금으로 질문처럼 양도차익이 없다면 양도소득세도 없다고 보시면 됩니다. 그에 따라 구입가격보다 낮은 가격에 주택을 매도한 경우에는 양도세는 과세되지 않고, 대신 중개수수료는 매매가격에 따라 0.4%~0.6%수준으로 산출되어 부담될수 있습니다. 정확한 중개수수료는 매매가격을 기재하셔야 계산이 가능하며, 별도 개별적으로는 인터넷상 중개수수료 계산기를 이용하셔도 확인이 가능합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
부모님이 시골에 소형 주택 보유 중이고, 최근 아파트를 매수했다면 1세대 2주택 가능성 있습니다
하지만 시골 주택이 면세되는 농가주택이라면 주택 수에서 제외 대상일 수 있고
어차피 양도차익이 없다면 주택 수와 무관하게 양도세는 없습니다
다른 비용은 발생하지 않는데 중개 수수료가 발생합니다
금액에 따라 요율이 정해져 있습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
2주택중에서 나중에 구입한 주택을 매도할 때는 일시적 2주택 양도세 특례를 적용받을 수 없으며, 구입한지 1년내에 매도할 때는 77% (양도세 70%, 지방소득세 7%)가 과세될 수 있습니다. 하지만 차익이 없다면 양도세는 과세되지 않으며, 중개수수료는 주택 금액에 따라서 0.4~0.7% 의 요율을 적용한 값 내에서 공인중개사와 협의하여 결정할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
양도소득세는 차익이 발생하지 않으면 발생하지 않습니다.
매도할 때 발생하는 비용으로는 중개 수수료가 있으며 기타 발생할 수 있는 인지세 정도가 있는데 비용이 크지 않습니다.
중개수수료와 양도소득세 정도마 챙기시면 되겠습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
실제적으로 매수금액보다 낮게 매도를 하게 될 경우 양도소득세가 없습니다.
따라서 매도 비용으로는 공인중개사 수수료 정도로 보시면 될 것으로 보입니다.
감사합니다.