안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 계약갱신청구권!!4년차는 안되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 임대차 중에 1번만 사용이 가능한데 아직 사용전이라면 4년차에도 사용하실 수 있습니다. 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 사용해야 하며 2년간 동일한 조건으로 연장되며 임대인은 5%내에서 임대료를 인상할 수 있습니다. 계약갱신이 확정되면 임차인은 언제든지 계약해지를 요청할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
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Q. 반환보증보험 불가 주소로 전세 들어갈 경우
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 안전하게 지키고자 하는데 전세보증보험이 되지 않는다면 주택에 근저당이 있는 경우 전세보증금으로 대출을 상환하는 조건으로 계약하고 전세권을 설정하시는 것이 필요합니다. 만일 임대인이 이러한 조건을 받아들이지 않는다면 다른 집을 알아보시는 것이 좋을 수 있습니다. 가계약금에 있어 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소하여 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하거나 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이면 임차인의 단순 변심으로 가계약금을 돌려 받을 수 없음에 유의하시기 바랍니다.
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Q. 5억 밑으로는 주택으로 안잡히는 게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 주택청약시에는 업무용이든 주거용이든 주택수에 잡히지 않으므로 오피스텔만 보유시에는 무주택으로 청약이 가능합니다. 2024년 12월 18일 주택공급에관한 규칙 개정으로 수도권에서 85m2이하이고 공시가격 5억원 이하, 지방이라면 85m2이하에 공시가격 3억원이하의 비아파트를 1채 보유한 경우에도 청약시 무주택자로 인정받을 수 있게 되었습니다. 그리고 24.1월~27.12월간 구입 및 임대 등록한 전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원‧지방 3억원(취득가격)이하 다가구주택, 연립·다세대, 도시형생활주택, 주거용 오피스텔에 대해 ’27.12월까지 구입하여 등록임대주택으로 등록 (매입임대)하는 경우, 세제 산정 시 주택수에서 제외되었음을 참조하시기 바랍니다.
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Q. 6.27 전세대출 규제가 정확히 어떻게되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6.27 대출 규제중 조건부 전세자금 대출 금지를 말씀 하시는 것 같습니다. 갭투자 방지를 위해서 전세를 들여서 잔금을 충당하는 조건부 전세자금 대출은 금지 사항으로서 위반하면 대출을 즉시 상환해야 합니다. 하지만 주담대없이 기존의 세입자가 있는 상태에서 인수후 세입자가 변경되는 경우 새로운 세입자에 의한 전세대출은 가능합니다.
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Q. 업무용 오피스텔과 주거용 오피스텔의 구분은 어떻게 해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용으로 제공되지만 이를 주거용으로 전환할 수 있고, 전입신고를 하면 자동으로 주거용으로 전환될 수 있습니다. 업무용이라도 전입신고가 가능하며, 신고를 하게되면 주거용으로 전환되지만 세금 문제로 인해 업무용으로 유지를 원하는 임대인들이 많으므로 전입신고를 금지하는 경우가 있습니다.