안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 이번에 시행되는 DSR 3단계는 무엇인가요? 알려주세요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.7월 1일부터 스트레스 DSR 3단계가 적용되는데, DSR (Debt service ratio)은 총 부채 원리금 상환비율로서, 한사람이 받은 모든 대출금의 원리금의 합을 연소득으로 나눈 것의 비율입니다. 즉, 주택담보대출의 원금과 이자뿐 아니라 기타 대출(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출)의 원금 및 이자를 모두 포함하므로 강력한 규제를 하게 됩니다. 7월 1일부터는 1.5%(기존 2단계는 0.75%)인 스트레스 금리가 100% 적용되므로 대출을 받을 수 있는 금액이 줄어들게 됩니다. 수도권의 경우 가산되는 스트레스 금리는 주기형 0.6%, 혼합형 1.2%, 변동형 1.5% 가 됩니다. 다만 수도권을 제외한 지방은 6개월간 유예되어 2단계 스트레스 DSR 0.75%가 유지됩니다. 이러한 규제는 과도한 대출을 억제하여 가계부채를 안정화하고 금융시장이 불안정하게 되는 것을 막기 위한 조치 입니다.
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Q. 행복주택 공고문을 보니 재공급이 있던데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.행복주택에서 신규공급주택은 공공주택 사업자가 최초로 입주자 및 예비입주자를 모집하는 주택을 말하며, 재공급주택은 최초 공급이후 미임대 상태의 주택이나 입주자의 퇴거 등으로 행복주택 사업자에게 명도된 주택에 대해 입주자 및 예비입주자를 모집하는 주택을 말합니다.
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Q. 전세 계약 연장 시 신규 확정일자를 받아야하는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동일한 주택에서 계약을 갱신(계약서상 기존 계약서를 연장하는 것임 명기 필요)하여 거주하고 전세보증금 금액이 동일하다면 반드시 확정일자와 임대차신고를 해야할 필요는 없습니다. 확정일자는 계약서가 작성되면 언제든지 받을 수 있으니 가급적 신속히 받는 것이 좋으며, 기존 계약서의 확정일자도 유효하므로 기존 계약서도 잘 보관하셔야 합니다.
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Q. 결혼생활을 오피스텔에서 잠시하고자합니다. 계약시 주의사항이나 확인해봐야하는게있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로는 업무용으로 되어 있습니다만, 주거용으로 전환하거나 주민등록을 하게되면 주거용이 되어 주택에 준한 취급을 받을 수 있는데, 이러한 경우에는 과세 기준이 달라지므로 많은 임대인들이 주민등록을 하지 못하는 조건으로 세를 주고 있습니다. 하지만 주민등록이 되지 않으면 대항력이 발생하지 않아서 임차권 주장을 할 수 없으므로 경매시에 배당 순서가 뒤로 밀리게 되어 보증금을 받기가 어려워 질 수 있고 전세보증보험 가입도 되지 않을 수 있습니다. 따라서 주거용으로 되어 있는 오피스텔을 선택하시는 것이 좋고, 대출을 많이 받기 위해 신탁이 되어 있는 경우도 있으므로 등기부등본을 잘 확인하셔서 권리관계를 잘 파악하고 진행하시는 것이 필요합니다. 신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다.
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Q. 이번에 새롭게 정부가 발표한 부동산 정책은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근의 강남발 집값 급등에 대한 대책으로 정부에서 주택담보대출에 대한 규제정책을 내놓았습니다. 주요 사항은 수도권 및 규제지역에서 주택 구입시 주담대를 6억으로 제한하고 주담대를 받을 경우 6개월내에 전입을 해야하며, 다주택자의 주담대를 전면 금지(2주택이상 금지, 1주택은 6개월내 처분 조건) 등 갭투자를 방지하기 위한 안이 포함되었고, 주담대 최장만기도 30년으로 제한했습니다. 이밖에도 2주택 이상 생활안정자금 대출 금지하며 1주택은 최대 1억원으로 제한, 조건부 전세자금 대출 금지, 신용대출 한도를 연소득이내로 제한, 전세대출 보증비율을 90%에서 80%로 축소 (7월 21일 시행), 디딤돌·버팀목 한도 축소, 은행·정책대출 총량 감축, 생애첫대출 LTV를 80%에서 70%로 축소 및 거주의무 부과 등이 포함되었습니다.