안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔이 1가구 2주택에 포함되는 구체적인 조건
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 업무용 시설입니다. 하지만 주거용으로 등록하거나 전입신고를 하게되면 주거용으로 전환되어 주택수에 잡힐 수 있으므로 1주택자가 주거용 오피스텔을 취득하면 1가구 2주택자가 될 수 있습니다. 하지만 주거용이든 업무용이든 청약에서는 주택수에 잡히지 않으므로 오피스텔외에 1주택을 소유한 상태에서 청약을 하면 1주택자 기준이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 서울 아파트값은 전체적으로 다 오르는 추세인가 보네요..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 및 수도권과 지방간의 아파트 가격 오름세가 차이가 심해지는 양극화 현상이 심하게 나타나고 있습니다. 이는 다주택자 규제로 인한 똘똘한 한채에 집중된 선호현상으로 서울의 인기지역에 특히 집중되어 집값이 상승하는 반면, 지방에는 누적된 악성미분양과 젊은이들의 수도권으로의 이탈 현상으로인한 수요감소 등에 의한 현상으로 판단됩니다. 또한 기본적으로 서울지역은 주택보급률이 타 지역에 비해 부족한 상황인데다가, 인구수는 감소하고 있지만 1인가족 등의 수가 증가하고 있어서 세대수는 오히려 증가하고 있는 상황이다보니 주택부족으로 인해 집값이 쉽게 상승할 수 있는 조건을 갖추고 있습니다.
부동산
Q. 아파트 매매 및 전세 관련 문의입니다!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입세대확인서상에는 기본적으로 현재 거주하고 있는 사람들에 대한 정보만 나타나게 됩니다. 만일 과거 이력을 확인하시려 한다면 말소 또는 거주불명 등록된 사람의 성명과 전입일자 표시 여부에 체크를 하여 신청하시면 됩니다.
부동산
Q. 신탁등기 부동산 월세 계약서 체결전 주의사항
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁부동산인 경우에는 주의해야 할 사항들이 있는데 아래 내용을 참조하시기 바랍니다.신탁등기된 건물인 경우에는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔의 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
부동산
Q. 체결, 협약 MOU와 같은 과정들은 실제 업무 협약이 이뤄진건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.MOU(Memorandum of Understanding)는 양해각서로서 정식 계약 체결전에 협력 의지가 있음으로 확인해주는 비구속적인 문서이며, 법적인 구속력은 없으나 세부사항들을 충분히 검토하고 반영하여 작성한다면 상호 협력 의지를 나타내는 공식적인 문서로서 업무 제휴가 뒤따를 가능성이 상당히 높다고 할 수 있습니다.
부동산
Q. lh청약센터 행복주택 최대보증금 증액전환시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.행복주택 최대보증금 전환시에는 수정된 계약을 체결해야하는데 수정전자계약체결을 선택하면 전자계약 링크를 보내주므로 손쉽게 전자계약을 체결할 수 있습니다. 입주전에 증액 신청 하시면 됩니다.
부동산
Q. 부동산 청약은 무주택자라면 꼭 도전해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 청약은 서울이나 수도권의 인기있는 지역의 경우 가점제로는 어지간해서는 참여가 어려울 정도로 수많은 대기자들이 있습니다. 하지만 각종 특공을 선택하거나 구축 아파트를 구입하여 종자돈을 모아나가며 청약에 계속 도전하는 전략이 필요할 수도 있습니다.
부동산
Q. 면적수치가 이게 맞는건가요????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전용률이 100%라면 분양면적이 전용면적과 일치하는 것으로서 분양면적 전체가 실사용 면적으로 공용면적이나 서비스 면적이 없다는 뜻인데, 초고층 주상복합 건물 등에서 전용률 100% 설계가 적용되어 서비스 면적인 베란다를 주거면적으로 확장하는 등 실거주 공간이 더 넓게 제공되는 경우가 있으며, 상가의 경우라면 지상 1층에 복도, 화장실, 주차장 등이 없고 문과 건물이 일체화된 모습으로 존재할 수 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증 보유하고, 사무소에서 실장으로 불리는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 보유하고 다른 공인중개사 사무실에서 근무를 하면 소속 공인중개사가 됩니다. 실장은 보통 공인중개사 자격증을 보유하지 않는 사람이 4시간의 직무교육을 받고 공인중개사의 업무를 보조하여 간단한 사무업무나 현장안내 등을 지원하는 사람을 말합니다.
부동산
Q. 보증금이 얼마 인지와 인수되는지 여부를 알수 있는 방법 알려 주시면 감사하겠습니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대 미상인 경우에는 실사용자의 유무 및 점유형태 등을 반드시 확인해야하는데, 등기부등본상에 말소기준권리가 되는 근저당 등 채권자들에게 연락하여 확인해 보거나 주소지를 방문하여 문의 또는 인근 부동산을 방문하여 확인하거나 소유자나 점유자 또는 옆집 등을 방문하여 문의하는 방법 등으로 확인해 보셔야 합니다.