안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 6.27 규제 기준일 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.6월 27일까지 주택매매 계약을 체결하고 계약금 납부 사실을 증명하거나, 금융회사 전산상으로 대출 신청 접수를 완료한 사람이라면 종전대로 소득과 아파트 가격 등에 따라 6억원 넘게 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 이 날자를 넘기게되면 주담대시 6개월이내 전입 의무를 준수해야 합니다.
부동산
Q. 결국 서울 아파트 재건축 추진이 느린 이유가 재건축 초과 이익 환수 영향때문일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축 추진이 느린 이유는 재건축 초과이익 환수제의 영향이 없는 것은 아니지만 그보다는 기본적으로 복잡하고 까다로운 절차와 조합원들간의 이견으로 인한 갈등 및 시행사와 조합간의 갈등 등에 의한 영향이 크다고 할 수 있습니다. 특히 서울시에서는 복잡한 절차로 인한 진행지연에 대한 개선을 위해 신속통합기획 2.0을 도입하여 통상 18.5년 걸리던 재건축을 12년으로 단축한다는 안을 추진중에 있습니다.
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Q. 허그 안심대출은 요즘 단독다가구 주택은 안받아주나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.HUG는 임차 목적물의 상태에 무게를 두는 반면, HF는 대출자의 소득과 신용을 중심으로 심사를 하다보니, HUG안심대출의 경우 우리은행에서 연립, 다세데, 다가구 등의 경우 시세평가나 선순위보증금 계산 등의 오류가 많아서 보증사고로 이어지는 경우가 많음을 사유로 임차목적물을 아파트와 오피스텔로 한정하고 있는 상황입니다. 단독, 다가구 주택의 경우에는 공시가격의 126%가 적용되고, 또한 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는다는 조건이 적용됩니다.
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Q. 지방 소멸위기에 대응하기 휘나 현실적인 대책은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지방 소멸을 방지하려면 근본적으로 살기에 편리한 거주 환경을 만들어야 하는데, 특히 지방에 일자리 문제를 해결해야하고 주거, 교통, 교육, 문화 등 전반적인 생활환경을 개선해야 하는데 이를 구축하기가 현실적으로 쉽지가 않은데다가 정치인들도 인구가 많은 지역의 의견을 많이 반영하게 되다보니 해결이 쉽지 않습니다. 정부에서는 지방소멸대응기금 제도 개선 방안을 마련하여 지역 기업의 경쟁력을 강화하고 교육 및 의료 기반을 확충하는 등의 정책을 펼치고는 있으나 젊은이들을 유인하기에는 턱없이 부족한 상태로서 교육기관 및 의료기관도 줄어들고 있는 현 상태를 막기에는 매우 부족한 상황입니다.
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Q. 월세 매물 등록을 여러 부동산에 하는게 좋나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세를 빨리 계약하려면 여러곳의 부동산에 내놓는 경우가 유리할 수 있습니다. 실제 부동산을 방문하여 적극성을 가지고 월세 등을 많이 취급하는 부동산을 찾아서 의뢰한다면 보다 빨리 세입자를 구할 수 있을 것입니다.
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Q. 전용면적 줄이기 가능한가요????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전용면적은 실제 사용할 수 있는 거주 공간의 면적으로서 법적 산정 기준에 따라서 산정되므로 임의로 줄이거나 늘이는 등 변경이 불가능 합니다. 대출을 위한 것이라면 다른 주택을 선택하시는 것이 나을 수 있을 것입니다.
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Q. 최근 부동산 경매 시장 낙찰가율 상승 원인은?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 부동산 경매 낙찰가율도 양극화를 보여주고 있습니다. 전체적인 낙찰가율은 4~5년 전에 비해 많이 낮아졌으나 매수자의 관심이 높아지고 있는 비규제지역인 서울의 성동구, 마포구, 동작구, 광진구 등은 평균 낙찰율이 100%를 넘어서는 등 과열 양상을 보이고 있습니다. 이는 토지거래허가제가 적용되지 않다보니 허가를 받지 않아도되고 주담대를 피하면 실입주 의무도 없어서 투자자의 관심이 집중되고 있기 때문인 것으로 보입니다.
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Q. 묵시적갱신 이후 중도퇴실일때 복비는 누가 내나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 주택임대차보호법상 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 이루어지게 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 하지만 상기의 상황을 보면 임차인이 계속거주의사를 밝혔고 이에대해 임대인이 동의를 하여 연장했으므로 협의에 의한 갱신으로 볼 수가 있으므로 계약종료 이전에 퇴거를 하시는 경우, 임대인이 부담의사를 밝히지 않는다면 임차인이 복비를 부담해야할 수 있습니다.
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Q. 요즘 지방부동산 어떻게 흐르고있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 서울 및 수도권과 지방간의 아파트 가격 오름세가 차이가 심해지는 양극화 현상이 심하게 나타나고 있습니다. 지방의 경우에는 일부지역을 제외하고는 정체현상을 빚고 있는데 향후에도 인구감소 및 수도권 쏠림현상으로 경제상황의 변화나 정부의 특별한 정책이 없으면 인기지역을 제외하고는 상당기간 이러한 상황이 이어질 수도 있으므로 투자에는 신중을 기하셔야 할 것으로 판단됩니다.
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Q. lh청약센터 전환보증금 증액신청관련
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전환보증금제도는 임대보증금과 월임대료를 조정할 수 있는 제도인데, 현재 보증금은 계약금 + 잔금이므로 863만원이 되고, 증액신청시에는 추가납부액과 예상 보증금 그리고 매달 납부하는 변경 임대료를 확인하고 추가 납부하려는 전환보증금액을 확정하신 후 적용하기를 선택하여 신청을 진행하시면 됩니다.