안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 집 평수 단위 대신 제곱미터로 표시하게 된 이유?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.넓이의 단위인 "평"은 일본강점시대의 잔재입니다. 조선시대였던 1902년 도량형제도를 개혁할 때 표준척을 일본의 곡척으로 도입하였었는데, 일제강점기 시절 전국을 측량하고 지도와 토지대장을 작성하는데 일본의 도량형을 사용하여 "평"이 적용되었었습니다. 이후 일본식 단위제도가 채택되어 전국적인 면적단위를 일본 도량형으로 사용해왔으며, 2007년 7월 1일 이후 평, 인치, 근 등 비법정단위 도량형 사용이 전면 금지되었고 이를 어길 경우 주의와 경고조치를 받은 후 과태료에 처해지도록 되었습니다.
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Q. 부모자식간에 전세계약 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국세청에서는 부모 자식간 임대차 계약의 경우 형식적으로 체결한 것으로 보고 전세보증금에 대해 증여세를 부과할 수 있습니다. 따라서 가족간에 전세계약시에는 반드시 일반적인 전세계약과 마찬가지로 공인중개사를 통해 정식으로 전세계약서를 작성하고 전입신고 및 확정일자를 받아야 하며, 부모와 동거하지 않아야 합니다. 또한 자녀는 부모에게서 전세보증금을 받지 않아도 스스로 주택을 구입할 수 있는 경제적인 능력이 있어야 합니다.
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Q. 전세 계약시 특양 사항에 제3자 가족 계좌 입금 가능 여부
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아버지 명의의 아파트 전세금을 어머니 명의 계좌로 받는 경우 계약서상에 명문화하여 적어놓고 거래 내역이 확인되면 절차적으로는 문제가 없을 것입니다. 그런데 큰 금액이 타인의 계좌로 입금되면 세무당국에서 증여로 볼 수도 있을 것입니다. 하지만 부부간에는 6억까지 공제가 가능하므로 아주 큰 금액이 아니라면 별 문제는 없을 것입니다.
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Q. 공시지가는 왜 실제매매보다 값이 더싸나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서는 부동산가격공시제도에 따라 정부에서 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 개별적인 특별 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 공시지가 및 공시가격은, 정부에서 표준이 되는 가격을 제시함으로써 각종 세금계산과 각종 부동산 관련 부담금 산정 기준으로 사용하여 투명하고 공정한 거래를 유도하게 되므로 중요한 역할을 하고있습니다. 부동산 매매시나 금융 기관 대출한도 산정시에도 참고 자료로 활용되고, 공공정책 수립에도 활용되는 등 부동산 관련한 업무에 필수적으로 사용되고 있습니다.
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Q. 땅지분을 나누는 방법좀 알려주세요 먼저 측량해서 내부를 나눈후에 자식들에게 각각의 위치를 지분으로 주는건가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 자녀들에게 지분으로 나누어줄 때는 공동명의로 증여를 하시면 되고 별도의 위치 지정이 필요하지는 않습니다. 이때 수증자에게는 증여세가 과세되며, 자녀인 경우에는 5천만원 (미성년자 2천만원)까지 공제가 될 수 있습니다. 하지만 직접적으로 토지를 지정하여 증여하고 싶으시다면 토지를 어떤 기준으로 분할 할지 정하여 측량하고 지적공부 정정 신청을 하여 토지분할 등기를 하셔야 합니다. 각각의 토지를 사용하려면 도로도 고려되어야 하는 등 법률적인 절차가 복잡하고 세금이 발생할 수 있으므로 전문가와 상의가 필요할 것입니다.