부모자식간에 전세계약 가능한가요?
어머니께서 현재 A라는 아파트에 살고 계십니다 A를 전세로 놓고 이사를 갈려고 합니다 b라는 아파트를 제명의로 매매할려고 하는데 b라는 아파트를 제가 어머니를 전세세입자로 받고 구매할려고 합니다 아파트 금액은 3억천만원이고 어머니한테 전세금 1억9천만원 전세금받아서 나머지 1억2천만원 제돈 보태서 아파트 구입하면 문제가 없나요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
세무적으로 문제가 발생할 수 있는지와 절차적으로 가능한지에 대한 걱정이신 것 같습니다. 결론부터 말씀드리면, 형식상 가능한 구조지만, 실제 세무상 주의할 부분이 분명히 존재합니다.
상황 요약
어머니가 현재 A 아파트에 실거주 중
A는 전세를 주고 다른 곳으로 이사하려고 함
아들인 당신 명의로 B 아파트를 매수할 계획 (매매가 3억 1천만 원)
어머니를 전세세입자로 받아 1억 9천만 원 전세금을 받아 본인은 1억 2천만 원 보태서 매수
어머니는 A 전세금으로 B에 전세로 거주, 당신은 B 소유자로 등기
핵심 질문: 이 구조가 문제없는가? >> 형식적으로는 가능
매수인(당신)과 세입자(어머니)가 가족 관계이더라도 전세계약 자체는 유효하며, 어머니가 실제로 보증금을 납부하고, 입주하며, 거주한다면 문제 없음
즉, 실제 거래의 실체가 있고, 전세계약이 허위가 아니라면 법적으로는 문제 없습니다.
그러나 세무상 다음 두 가지 문제를 쟁점으로 볼 수 있을 것 같습니다.
1. 가족 간 전세계약 → 증여세 문제 여부국세청은 가족 간 전세계약에 대해 다음 기준으로 증여 의심 여부를 판단합니다.
실거주 여부 - 어머니가 실제 입주하고, 거주하는가?
전세자금 출처 - 어머니의 전세금 1억 9천만 원이 실제 어머니 돈인가?
적정 임대료인가? - 시세 대비 과도하게 낮거나 높지 않은가?
계약서 및 이체내역 - 전세계약서 작성 여부, 전세금 이체 증빙 존재 여부
→ 만약 어머니 전세금이 아들(당신)의 돈이라면 실질적으로 증여로 간주되어 증여세가 부과될 수 있습니다.
따라서 전세금의 출처가 어머니의 A아파트 전세보증금 등으로 명확해야 하며, 이체도 어머니 명의 계좌 → 당신 명의 계좌로 이뤄져야 합니다.
2. 세입자 보호의 실효성가족 간 전세계약의 경우, 만약 향후 문제가 생겨 집이 경매 등 처분될 상황이 되면 세입자인 어머니가 제3자보다 법적으로 불리할 수도 있습니다. (전입신고, 확정일자 등을 통한 대항력/우선변제권 확보가 매우 중요합니다)
→ 따라서 실거주를 하고 전입신고 + 확정일자 받으셔야 나중에 법적으로 보호됩니다.
안전하게 처리할 수 있는 방안
전세계약은 일반 계약처럼 철저히 작성하세요.
계약서 작성, 전세보증금 이체내역 확보
전입신고 + 확정일자 받기
어머니의 전세금 출처는 명확히 증빙할 수 있어야 합니다.
예: A아파트 전세보증금 반환 → 어머니 계좌 입금 → B 아파트 전세금으로 이체
혹시라도 어머니가 전세금을 낼 능력이 없고, 당신이 대신 돈을 보내준다면
해당 금액은 어머니에 대한 증여로 간주될 수 있으며, 증여세 대상이 될 수 있습니다
실제 시세보다 현저히 낮은 전세금을 책정하는 경우
국세청에서 편법 증여로 판단할 위험이 있으므로, 시세 대비 적정한 전세금 설정 권장
아무래도 증여 등 세무적인 이슈가 중요한 상황이다 보니 위 내용은 참고 자료로 활용 하시고,
세무사 등의 도움을 받아 보시는걸 추천 드립니다.
어머니께서 현재 A라는 아파트에 살고 계십니다 A를 전세로 놓고 이사를 갈려고 합니다 b라는 아파트를 제명의로 매매할려고 하는데 b라는 아파트를 제가 어머니를 전세세입자로 받고 구매할려고 합니다 아파트 금액은 3억천만원이고 어머니한테 전세금 1억9천만원 전세금받아서 나머지 1억2천만원 제돈 보태서 아파트 구입하면 문제가 없나요
==> 네 정상적인 거래라면 문제가 되지 않습니다. 그러나 가족관 임대차계약시 보증금 대출이 불가할 뿐입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
국세청에서는 부모 자식간 임대차 계약의 경우 형식적으로 체결한 것으로 보고 전세보증금에 대해 증여세를 부과할 수 있습니다. 따라서 가족간에 전세계약시에는 반드시 일반적인 전세계약과 마찬가지로 공인중개사를 통해 정식으로 전세계약서를 작성하고 전입신고 및 확정일자를 받아야 하며, 부모와 동거하지 않아야 합니다. 또한 자녀는 부모에게서 전세보증금을 받지 않아도 스스로 주택을 구입할 수 있는 경제적인 능력이 있어야 합니다.
가족간 전세 계약도 문제 없습니다.
다만, 가족간 전세시 전세대출은 불가하고 부모님이 전세금을 내고 사는 경우 추후 보증금 반환등의 자금 이동이 명확하지 않을경우 전세금을 증여로 볼 수 있는 문제가 있을 수 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 부모자식간에 정상적인 방법으로 전월세 계약이 가능합니다.
하지만 그 계약서로 전세대출은 불가합니다.
서로 상호간에 정상적인 방법으로 계약서상에 돈이 오고 갔을 경우 정상적인 계약으로 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
세입자(어머니)가 실제로 거주하고, 전세보증금도 실제로 지급된 것이어야 합니다
형식만 전세로 꾸미고 실질은 증여나 탈세 목적으로 간주될 경우, 세무조사 시 문제가 될 수 있습니다
어머니가 1억 9천만원의 전세금을 실제로 가지고 있고, 그 자금의 출처가 명확해야 합니다
만약 이 전세금을 자식(질문자)이 줬다가 다시 받는 방식이라면 증여세 문제가 발생할 수 있습니다
일반적인 전세처럼 정식 임대차계약서 작성, 확정일자 등록, 전입신고가 필요합니다
그래야 어머니도 세입자로서 대항력과 우선변제권을 가질 수 있습니다
부모자식 간 거래는 국세청이 증여세 회피 수단으로 자주 검토합니다
특히 전세금이 고액이거나 자금 출처가 불분명할 경우, 세무상 불이익을 받을 수 있습니다
어머니가 실제 자금을 보유하고 있고, 실거주 목적이며, 계약 절차가 정당하게 이뤄진다면 문제 없이 가능합니다
다만 자금 출처와 계약의 실질성을 반드시 증빙할 수 있도록 준비하시고 계약하기전에 세무사나 법무사한테 상담받아보고 진행히시기 바랍니다