안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 질문월세 게약할때 보증금을 다 지불 못했었는데..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 보증금의 일부를 지급하지 않고 있으며 특약 사항도 어기고 있는 상황이라면 소액인 경우를 제외하고 임대인은 그 사유로 계약해지를 할 수 있습니다. 따라서 지금이라도 잔여금을 지불하시는 것이 좋습니다.
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Q. 신혼부부 디딤돌대출 부모님집 매매 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.직계존속간의 거래는 기본적으로 증여로 추정을 하게되므로 자금이체 및 자금조달에 대한 근거 등을 확실히 남겨야 합니다. 신청요건에 맞는 경우라면 디딤돌대출 신청은 가능할 것입니다. 하지만 가족간 전세자금대출은 불가합니다.
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Q. 요새 부동산 시세가 올라가는 추세인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 아파트 가격이 정체된 상태이며 전세가 상승도 주춤하고 있는 상황입니다. 게다가 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 내년에도 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 물가상승으로 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 서울과 수도권 주요지역은 보합세를 보이고 있으나 지방은 하락세를 보이는 곳이 많으며 특히 준공 후 미분양 주택이 계속해서 증가하는 추세에 있습니다.장기적으로 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다만, 이는 정부의 특별한 정책이나 금리, 환율 등 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
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Q. 시스템 에어컨은 옵션으로 구매하는게 좋은가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.언제 설치하는가는 개인의 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 건설사에서 제공하는 옵션이 괜찮고 입주와 동시에 사용해야 한다면 선시공이 좋을 수 있지만, 원하는 제품을 선정하고 비용을 절감하며 원하는 위치에 설치하는 등 선택을 하고자하면 후시공이 좋을 수 있습니다.
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Q. 부동산 가계약금 반환 받을수있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물일 때는 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당 같이 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 그리고 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)가 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는 것인데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다.가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있지만 상황에 따라서 달라질 수 있습니다. 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환으로 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 임대인에 대해 계약금의 배액을 청구할 수 있습니다. 목적 물건 자체가 변경된다면 계약 자체가 달라지는 것이므로 반환 해 줄수 있는 상황이란 뜻이니 반환을 요구해 보시기 바랍니다.
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Q. 부동산 매매 시 잔금일 관련 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트와 같은 주택 매수시 계약서를 작성하고 계약금을 먼저 송금하게 됩니다. 그후 계약서에 따라 중도금과 잔금을 지불하게 되는데, 경우에 따라 중도금 없이 잔금으로 마무리 하는 경우도 있는데 일자와 금액 등 모든 것은 매도인와 매수자인 간의 협의에 따라 달라지게 됩니다. 보통은 계약금 10%, 중도금 60%, 잔금 30% 정도로 지불 합니다.
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Q. 원룸 계약기간이 만료되어 가는데, 따로 나간다고 말을 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 의해 임대인이 계약기간(1년계약이라도 2년 경과시 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 동일한 조건으로 2년간 묵시적갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며 3개월이 지나면 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 이는 임차인의 거주를 보호하기 위한 법으로 이를 위반한 약정을 했더라도 무효가 됩니다.따라서 2년 계약을 한 경우에는 계약 종료 2개월 전까지는 임대인에게 계약 갱신을 하지 않겠다는 의사 표시를 하셔야 하며, 아무런 통지없이 기간이 지나게 되면 묵시적 갱신이 되니 계약 해지를 통지하고 3개월이 지나야 보증금을 받을 수 있게됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 현재 공인중개사 시험을 준비하려고 하는데, 어디부터 시작해야 할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사범대학 학생이시라면 어렵지 않게 자격증을 획득 하실 수 있을 것입니다. 시중에 잘 알려진 인강 중에서 선택하시면 관련 교재도 있으니 구입하고 커리큘럼에 따라서 학습하시면 됩니다. 유튜브에서 안내 동영상 및 샘플 강의를 들어보시고 선택하시면 됩니다.
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Q. 재건축방법 중 신탁방식으로 택하는 단지가 있는데 이게 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁방식은 재개발 이나 재건축사업을 신탁회사에 맡겨 진행시키는 방식인데, 신탁사가 조합이나 토지 등 소유자를 대신하여 재개발/재건축을 진행하므로 자금력과 전문성을 바탕으로 추진위원회나 조합설립등이 필요없어 사업 절차를 단축할 수 있으며 사업비 조달 과정을 투명하게 할 수 있고 자산을 안전하게 관리하고 위험을 분산 시킬 수 있어 투자자에게 안정성을 제공할 수 있는 장점이 있습니다. 그러나 신탁회사에 수수료를 지급해야 하므로 전체 비용이 증가할 수 있고 다양한 이해관계자들 간의 협의가 필요하여 의사결정이 지연될 수 있고 신탁 방식에서 발생하는 손실을 누가 어떻게 분담해야 할 지에 대한 문제 등이 발생할 수 있습니다.
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Q. 월세 계약 후 취소 가능한 날짜????
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 후 취소 가능한 날자는 따로 없으며 계약 취소 관련한 특약이 없다면 취소가 불가능 합니다. 가계약이라도 구체적으로 계약내용이 합의 되어있고 가계약금 반환에 대한 특약이나 녹취 또는 문자 등이 없는 상황이라면 특별한 사유 없이 계약을 취소하면 가계약금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.