안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 월세는 단기로 3개월만 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세기간은 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 달라질 수 있습니다. 그런데 단기월세가 일시사용 임대차로 인정되면 세입자는 주택임대차 보호법의 보호를 받지 못할 수도 있어서 주의해야 합니다. 3개월 단기 계약의 경우 일시사용 임대차 계약을 할 가능성이 높은데 계약서에 단기나 일시사용 등의 표현이 없어야 하고 보증금이 너무 소액인 경우를 배제하고 월세를 매월 지급해야 하며 전입신고와 확정일자를 갖추어야 합니다.
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Q. 혹시 아파트 청약은 청약통장 없으면 못하는 것인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미분양으로 인한 선착순 분양이나 무순위 청약 등의 경우에는 청약통장이 없어도 청약이 가능한 경우가 있으나, 일반적인 경우에는 청약통장에 가입해야 기회를 잡을 수 있습니다. 특히 국민주택에 청약하는 경우에는 인상된 인정 한도인 월 25만원으로 청약하는 것이 당첨 가능성을 높일 수 있습니다.
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Q. 친구가 독립을 하게 되어 부동산을 알아보고 있는데 팁 궁금해요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기 등을 방지하기 위해서는 계약 전부터 서류를 잘 확인하고 직접 현지를 방문하여 상태를 확인해 볼 필요가 있습니다. 먼저, 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해야 하고 소유자와 계약자 일치여부, 전입세대 열람내역서, 건축물종류 및 일치 여부확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드립니다. 다가구주택은 단독주택으로 주소만 맞으면 호실은 크게 중요하지 않지만 연립이나 다세대주택은 공동주택으로 분류되므로 주택의 호실과 규격이 맞는지 등을 잘 살펴봐야 합니다. 간혹 호실 쪼개기 등으로 문제가 생기는 경우도 있습니다.계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드립니다. 집이 경매에 넘어가는 경우 가장 효과적인 것이 전세보증보험 가입인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 전세 보증금 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하며, 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 국내 건설경기가 안좋다고 하는데요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경기 자체가 좋지 않은데도 불구하고 자재비 및 인건비 상승에다가 미분양 등으로 인한 PF 대출 상환 부담으로 인해 건설사들이 분양가를 높이고 돈되는 공사만 선별 수주하고 있는 상황입니다. KB 주택가격동향조사에 의하면 주간 아파트 매매가격지수가 서울과 수도권을 제외하고는 대부분 하락세를 보이고 있습니다. 서울도 거의 보합세를 보이고 있는 상황인데 이는 최근의 악화된 경제상황과 정부의 가계부채 억제정책으로 주담대 금리가 떨어지지 않고 있어서 입니다. 더구나 최근 트럼프 전대통령이 재선에 성공함에 따라서 관세장벽과 세금삭감등이 예상되어 향후 금리인하가 쉽지 않아 보이는 점이 걸림돌로 예상되고 있습니다. 건설원가의 증가와 주택공급부족 등으로 향후 서울과 수도권을 위주로하여 주택가격이 상승할 수도 있으며 이는 경제상황과 금리, 정부의 정책 등의 영향을 받을 수 있습니다.
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Q. 상가를 빌려서 가게를 하려고 하는데 권리금에는 어떤 종류가 있고 어느 정도 금액을 주는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.권리금은 상가의 전 세입자와 신규세입자간의 거래입니다. 통상적으로 권리금은 바닥권리금(상가 위치에 따른 권리금), 영업권리금(영업인프라, 노하우 등에 대한 권리금), 시설권리금(영업 자재, 설비 및 바닥, 전기 등 영업에 필요한 시설 권리금)등으로 나눌 수 있으며, 바닥권리금이나 영업권리금은 임차인 간의 협의 사항이고 객관적으로 수치화하기 어려운 항목이나 시설권리금은 기본적으로 설비와 인테리어에 포함된 개념이므로 구체적인 자료를 요청하여 협상하실 수 있을 것입니다. 상가의 위치, 크기, 시세, 임대기간, 부대시설 등 구체적인 상황에 따라 다를 수 있으므로 인근 유사업종 등을 참조하고 중고시세와 사용연수를 고려하고 매출증빙과 상권 분석을 통해 확인해 보는 절차가 필요할 것입니다.
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Q. 월세 가계약서 작성 후 계약파기 요청하면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가계약금도 계약금의 일부로서 볼 수 있으나 구체적인 상황에 따라서 달라질 수 있습니다.단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 가계약금 반환을 요구하고 취소할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임대인의 단순 변심에 의한 취소라면 계약금을 포기해야 할 수 있습니다. 계약이 파기되면 더이상 쌍방의 의무가 없으므로 잔금이나 월세, 관리비 등의 납입 의무가 없습니다. 중개수수료는 가계약시 중개보수에 대한 특약을 하지 않았다면 협의에 따라 중개수수료를 지급해야 합니다.
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Q. 국민주택 임대시 부가가치세는 납부하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 임대시는 국민주택 규모 초과 여부에 관계 없이 부가가치세가 면세 됩니다. 회사가 사원용 사택으로 임차하거나 종업원 후생복지 차원의 임대주택의 경우에도 면세됩니다. 그러나 기숙사 임대용역, 고시원 운영 및 주택을 영업용으로 임대하는 경우에는 부가가치세가 과세 됩니다. 주거와 업무가 겸용으로 된 건물 임대시에는 주택의 면적이 더 큰 경우에 전체를 주택으로 보아 면세하고 업무용의 면적이 더 큰 경우에는 주택 부분만 부가가치세가 면세됩니다. 오피스텔의 경우에는 업무용인 경우에는 과세되고 주거용인 경우에는 면세됩니다.
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Q. 오피스텔 바닥 난방 면적 제한 폐지의 내용이 뭔가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.그동안은 오피스텔의 경우 전용면적 120m2를 초과하면 바닥 난방 설치가 불가했으나 오피스텔 활성화를 위해 규제가 폐지되어 24년 12월 26일까지의 고시 기간이 끝난 후에 건축허가를 받는 오피스텔부터는 변경된 법의 적용을 받게 됩니다. 올해 2월에는 그간 금지되었었던 오피스텔 발코니 설치도 허용되었습니다. 그러나 아파트와 달리 발코니 확장은 아직 허용되지 않습니다.
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Q. 강제경매 배당요구후 전세계약해지 가능할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.통화로 계약 해지의사를 밝히셨다면 해지 통지를 한 것이지만, 분명히 하기위해 녹취가 없다면 통지 내역 등을 정리하여 내용증명을 보내 놓는 것이 좋습니다. 그리고 임차권등기 명령을 신청하시면 됩니다. 전세사기 피해자이고 살고있는 집에 대한 경매가 개시되었으며 임차인으로서 배당 요구를 완료한 경우에는, 계약 만료일이 도래하지 않았어도 중도 해지 된것으로 간주되므로 배당요구를 끝낸 임차인인 경우에는 계약 만료 전이라도 임차권등기를 신청할 수 있습니다.
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Q. 현재 한국 1인 가구 비중은 얼마나 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2023년 통계청 기준 1인가구수는 782만 9035 가구로서 전체 인구에 대한 비중은 35.5%로서 해가 지날수록 계속해서 증가 중입니다. 참고로 2016년에는 27.9% 였습니다.