안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 최근 전세 사기 등의 문제로 인해 전세 제도의 안정성이 크게 흔들리고 있는데요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기 뿐 아니라 전세제도 자체가 집값을 올리는 원인 중하나로 지적되고 있어서 (대출을 동원한 전세금을 기반으로 임대인이 주택을 추가로 구매하는 등 집값 상승에 기여) 전세 폐지론이 힘을 얻고 있는데, 정부에서는 대안으로 리츠 방식으로 운영되는 기업형 장기임대주택을 제시하고 있습니다. 그러나 도심내 선호지역에서 공급되기 어려운 단점이 있어서 보완이 필요한 상황입니다.
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Q. 전세 확정일자를 받으면 우선 보장받을 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세금이 2억원인 경우에는 최우선변제 대상을 초과하므로 (서울시의 경우 1억 6500만원) 우선변제만 받을 수 있는데 선순위로 근저당이 잡혀있으면 경매로 넘어가는 경우 낙찰대금에서 근저당에 대한 변제 이후 잔액에 대해서만 변제를 받을 수 있는데, 보통 낙찰대금은 집값보다 낮은 경우가 많으므로 1억2080만원보다도 적은 금액을 배당받게 될 확률이 높습니다.
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Q. 결혼을하면서 신혼집을 구하려고합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기로 인한 보상이 많이 발생하다보니 HUG 전세보증보험 가입 조건이 까다로워져서 보증보험 가입이 안되는 곳이 많아지고 있는 추세 입니다. 전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋지만 가격이 비싸서 부담이됩니다. 전세사기를 피하기 위해서는 사전에 서류를 잘 확인하셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 선순위 권리가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(다세대주택, 다가구, 연립주택 등) 의 경우 저당권+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다.임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하며 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는게 필요합니다.대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 보증보험 가입이 가장 효과적인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 전세보증보험 반환절차도 미리 주지 하고 계셔야 하며, 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.
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Q. 묵시적계약갱신을 하려고하는데 어떻게해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라서 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않은 경우 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후에는 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며, 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있는 권리가 발생합니다.따라서 아무런 조치없이 계약종료 2개월 전 시점이 지나기를 기다리시면 되는데, 만일 임대인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 연락을 해오는 경우에는 계약갱신 요구권을 사용하시면 동일한 조건으로 월세 연장이 가능하며, 이 경우에는 5%이내에서 보증금과 월세가 인상될 수 있습니다.
부동산
Q. 분양 사전의향서에 대해 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.사전입주의향서는 말 그대로 사전에 입주의향을 밝힌 것일 뿐이므로 마음에 들지 않아 신청을 하지 않았다고 금전적인 불익은 발생하지 않습니다. 하지만 개인정보가 넘어가므로 여러가지 마케팅 관련한 정보를 수령하게 되거나 다른 곳에 유용될 우려가 있을 수 있습니다.
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Q. 전세살고 있는데 보통 몇개월전에 집을 내놓나요???
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세의 경우 계약종료 2개월전까지는 계약 연장을 하지 않겠다는 의사를 임대인에게 밝혀야 하며, 임대인이 부동산에 집을 내놓게 됩니다. 일반적으로 3개월전 정도에 알리면 되는데 주변 상황이 집이 잘 안나가는 경우에는 좀 더 일찍 내놓은 것이 필요할 수도 있습니다.
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Q. 소액 1억을 가지고 오피스텔 투자 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 아파트에 비해 대출도 잘 나오고 분양도 쉽게 받을 수 있습니다. 매수 계약금을 지불하고 세입자를 구해도 되기 때문에 지방의 경우라면 1억으로 매수 가능한 오피스텔이 많이 있습니다. 오피스텔은 기본적으로 업무용이므로 구입해도 주택수에 들어가지 않기 때문에 청약도 계속 넣을 수 있습니다. 오피스텔은 기본적으로 수익성 부동산이므로 위치가 좋아야 하고 연식과 구성에 따라서 수익이 달라질 수 있으니 사전에 오피스텔의 특성에 대해 잘 공부하여 성공적인 투자가 되도록 하는 것이 필요합니다.
부동산
Q. 지식산업센터라고 불리우는 것은 무엇을 하는곳인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지식산업센터는 2009년까지 도심지역이나 신도시지역에 공장과 사무실이 입주하는 아파트형 건물로 도입되어 주로 "아파트형 공장" 이라고 불리다가 법 개정에 따라 지식산업센터로 변경되었습니다.지식산업센터는 아파트의 장점(좁은 면적에 집약된 건물을 건축하여 공동 기반시설을 을 사용함으로써 편리한 생활을 할 수 있음)을 업무특화시설에 적용함으로서 창고, 공장, 기숙사, 업무시설(사무실)등이 들어가게 한 것으로, 장점으로는 대출담보비율이 다른 부동산에 비해 높고, 업무시설로서 주택수에 포함되지 않으며 전매제한이 없고 오피스텔에 비해 분양가가 저렴하다는 것입니다. 단점은 일반투자자가 분양 받아 임대를 주거나 실입주를 할 경우 전입신고가 되지 않고 공장이나 업무시설의 경우 입주심사 절차가 있어 다소 복잡할 수 있다는 것입니다. 부동산 투자환경이나 법이 변경될 수 있으니 투자를 목적으로 하신다면 충분히 잘 알아보실것을 추천 드립니다.
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Q. 땅을살때에는 가격이 어떻게측정이되나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지가격 감정 평가 기준은 표준지 공시지가 기준으로 하여 지역 및 개별적인 요소들에 의해 토지 가액 산정이 이루어 지게 됩니다. 표준지 공시지가를 통한 가격 산정 방법은 비교 표준지를 선정하고 시점 수정, 지역 요인, 개별 요인, 기타 요인(관계법령에 의한 토지의 사용 처분 등의 제한 또는 해제 등) 등을 적용하여 평가하게 됩니다.
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Q. 등기필증이 보증보험 가입에 필요하다는데 어떤 정보가 필요한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금반환보증보험 가입시에는 주민등록등본 및 신분증, 전세계약서(사본), 전세보증금 지급 확인서류, 전입세대열람내역서, 부동산등기부등본, 건축물대장, 금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서 등이 필요하며 등기필증은 필요하지 않습니다. 그러나 전세권 설정을 하는 경우라면 등기필증이 필요합니다.