안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 요새 건설업 분위기가 어떤지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 건설업은 자재비와 인건비등 원가상승 및 PF 대출 위기 등으로 상황이 매우 좋지 않습니다. 일반적인 경우 하반기로 갈수록 공사가 늘지만 올해는 계속되는 침체로 인해 건설 투자가 급감하여 건설업 취업자수도 계속적으로 줄어들고 있는 상황이라고 합니다.
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Q. '중도금자납'의 의미는 무엇인지요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.많은 경우 중도금을 대출을 활용하여 납부하게 되지만, 중도금의 대출이 나오지 않을 때는 현금을 매수자 자신이 직접 납부해야 하는데 이를 자납이라고 합니다.
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Q. 아파트의 동은 왜 백 단위로 시작을 하는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 동 번호를 100단위로 하는 것은 아파트를 대규모로 건설하다보니 단지들이 여러개씩 발생하여 쉽게 구분이 가능하도록 단지수와 동수를 한번에 나타낼 수 있는 방법으로 101동, 201동 같은 방식으로 표기하는 방법이 자리를 잡았기 때문입니다. 동번호에 대한 별도 규정이 없다보니 현재는 소규모 아파트도 대규모 단지 처럼 보이기 위해 101동 부터 번호를 붙이고 있습니다.
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Q. 리모델링 사업은 각종 규제가 없다는데
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 리모델링 사업은 준공후 15년 이상된 공동주택을 철거하지 않고 골조와 내력벽을 보존하면서 사용중인 건물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시켜 건축물의 가치를 극대화 하는 것을 말합니다. 특히 리모델링 사업은 재건축에 비해 공사에 대한 제약 조건이 적은데 준공 후 15년(재건축은 30년)이 지나면 추진이 가능하며 사업 기간도 평균 5년 정도로 10년 이상 걸리는 재건축보다 사업 추진 속도가 빠르며 사업비용도 적게 소요되는 장점이 있습니다. 안전진단 등급 B등급 이하이면 추진이 가능하며 B등급 이상이면 수직증축이 가능하고 C등급 이상이면 수평증축과 별동 증축이 가능하여 기존가구대비 15%까지 가구수를 늘릴 수 있으므로 기존 보유자들의 사업비를 감소시킬 수도 있습니다.
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Q. 실거주 2년 제한이 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실거주 의무와 전매제한은 부동산 투기를 막기위한 규제 조치들인데 설거주 의무는 분양받은 아파트에 일정기간 동안 실거주를 해야만 하며, 전매 제한은 아파트 청약에 당첨된 후 바로 분양권을 되팔지 못하고 일정기간이 지나야 매도 할 수 있게하여 투기를 방지하는 것입니다. 2024년 2월 29일자로 분양가상한제가 적용된 실거주의무 이행을 3년간 유예하는 법안이 통과되어 즉시 입주하지 않아도 되도록 되었으나 여전히 일정기간 거주를 해야만 양도를 할 수 있도록 하고 있으며 이를 위반시는 1년이하 징역이나 1천만원 이하의 벌금에 처해지도록 되어 있습니다.적용지역은 수도권에서 공급하는 분양가상한제 적용주택 (3기신도시 및 공공택지, 투기과열지구 에서 공급되는 민간택지주택)과 토지 임대부 분양주택 등 입니다. 분양가 상한제는 주택 수요가 많은 서울 및 경기도의 특정 지역과 인구 밀집 지역 등에서 적용되고 있습니다.
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Q. 권리금은 무엇을 말하는 거고, 없을 수도 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가거래시에 적용되는 권리금은 2015년 신설된 “상가건물 임대차보호법”에 규정되어 있으며, “상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전의 대가” 라고 명시되어 있으며, 또한 “권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약” 이라고 정의되어 있습니다. 즉, 종전에 관행적으로 이어져 오던 권리금 제도를 법제화하여 부동산거래와 별도로 인정하고 자리 프리미엄인 바닥권리금, 우수한 영업력에 따른 영업권리금, 그리고 영업을 위해 설치한 시설에 대한 시설권리금을 임차인들끼리 가치로 인정하여 주고받을 수 있게 양성화하면서 과세의 근거를 마련한 것입니다. 바닥권리금이나 영업권리금은 임차인 간의 협의 사항이고 객관적으로 수치화하기 어려운 항목이나 시설권리금은 기본적으로 설비와 인테리어에 포함된 개념이므로 구체적인 자료를 요청하여 협상할 수 있으며, 최초 입주이거나 다른 업종으로 전환시에는 해당 권리금이 없을 수도 있습니다.
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Q. 월세방 집주소 이동 관련하여 질문드리오니
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.먼저 묵시적 갱신인 경우에는 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 통지한지 3개월후에는 보증금을 받을 수 있음을 알려드립니다. 보증금을 받기전에 전출을 하게되면 대항력과 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받는데 어려움이 발생할 수도 있으므로 본가로 이사를 가더라도 일부 짐을 남겨놓고 전입신고도 보증금을 받고 난 뒤에 하시는 것이 좋습니다.
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Q. 부동산(내집마련)사면안돼는이유?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.코인으로 돈벌었다고 불법은 아닙니다만 주택을 구입하게 되면 자금출처에 대한 소명을 해야 하는데, 코인 판매에 대한 전체적인 증빙을 갖추기가 쉽지않으며 이렇게 제대로 증빙을 하지 못하게 되면 증빙하지 못한 부분에 대해서는 증여로 추정되어 증여세가 과세되기 때문 입니다.
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Q. 연천군에서 주택을 구입해도 1주택으로 인정된다는 광고를 하던데요. 시골에서 주택을 사면 2주택자도 1주택으로 인정되는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.인구감소지역에 대해여 세컨드 홈 세제지원 대상이 되는데, 인천 강화군, 옹진군, 경기 연천군 등 전국 83개 시, 군 등 인구 감소 지역에 대해 공시가격 4억이하 주택 (일반적으로 취득가격 6억원 이하)으로서 1주택자가 대상지역에서 1주택을 취득할 때 재산세, 종부세, 양도세 등을 1세대 1주택 특례로 적용해주는 것입니다. 관심이 있으시다면 지자체에서 제공하는 “농촌에서 살아보기” 프로그램등에 참여해서 체험을 해 볼 수도 있습니다.
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Q. 아파트 매매 양도소득세 실거래일 등록 질문드려요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도시기는 원칙적으로 대금 청산일을 기준으로 하며 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 및 납부 완료 하도록 되어 있습니다. 따라서 내년 중순 2년 경과 후에 잔금이 청산되면 그때 기준으로 양도세가 과세되므로 문제가 발생하지 않을 것입니다. 하지만 대금 청산전에 소유권 이전 등기를 완료하게 되면 등기 접수일이 양도시기가 되므로 주의 하셔야 합니다.