안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 전세집의 정확한 시세는 어떻게 알아보나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전셋집의 시세는 손품, 발품을 팔아서 인터넷에서 찾아보고 부동산을 여러곳 방문하는 등 잘 알아보는 것이 좋습니다. 주위 보다 싼 집이 있다면 뭔가 이유가 있는 경우가 대부분입니다. 예를 들어 집에 대출로 인한 저당권이 걸려있다거나 신탁등기가 되어 있다거나 아니면 복잡한 권리가 걸려있거나 하는 등의 문제가 있을 수 있으니 반드시 계약전에 서류등을 통해 확인해야 합니다.
공인중개사 자격증
Q. 지금시점에 공인중개사자격취득..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.어떤 일이던지 잘하는 사람이 있고 못하는 사람이 있을 수 있는데, 공인중개사는 업무 특성상 부동산에 대한 지식은 물론이고 사교성이 좋고 영업을 잘하는 사람에게 적합 하다고 볼 수 있습니다. 공인중개사가 해마다 배출이 되지만 실제 제대로 벌이를 하는 사람은 소수인 것으로 알고 있습니다. 내성적이고 주어진 일만 차분히 처리하는 것을 좋아하는 성격이시라면 잘 안어울릴 수 있으므로 공무원에 도전하는 것이 나을 수 있다고 생각합니다.
부동산
Q. 주택청약 기간이 중요 금액이 중요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.어떤 주택을 택할 것인가에 따라서 기간과 납입금액의 중요도가 달라집니다. 국민주택의 경우에는 금액을 많이 납입하는 것이 중요합니다. 그리고 해지하면 초기화 되므로 은행을 방문하여 금액 설정을 높게 변경하면 됩니다. 아래 내용 참조하시기 바랍니다. 국민주택의 경우에는 납입횟수와 납부금액을 오래 유지하는 것이 중요하며 일시금으로 많이 납입한 경우는 올해 11월부터 25만원 (이전까지 10만원)만 인정됩니다. 가입기간 수도권12개월 이상에 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 연체없이 납부해야 합니다. (투기과열지구는 24개월 이상에 24회 이상) 여기에 무주택기간이 길수록 유리하고 40m2 이하는 납입횟수, 40m2 초과는 납입금액이 많을수록 유리합니다. 또한 무주택자가 필수 조건이고 소득기준과 자산기준 조건 도 있습니다.민영주택은 가입기간과 특정 납부 금액을 맞추는 것이 중요합니다.가입기간은 수도권 12개월 이상이고 12회 이상, 수도권 외 지역은 6개월 이상에 6회 이상 (투기과열지구는 가입기간 24개월 이상) 납입하여 특정금액을 맞추면 1순위가 됩니다. 하지만 개설후 2만원씩 입금하다가 모집공고 나기전에 차액을 한번에 넣어도 되므로 매번 불입금액은 크게 의미가 없습니다. 해당지역에 거주한 기간이 2년 이상이어야 합니다.가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간, 부양가족수, 청약통장 가입기간으로 따집니다.추첨제는 지역별, 평형별 청약통장 금액을 예치한 후 청약에 응모하면 추첨으로 선정합니다. 공고일 현재 청약자 본인 주민등록상 거주 기준입니다. 청약조정대상지역 기준 85m2 이하는 가점제, 초과는 추첨제 방식이 많은데 아파트 입주자 모집공고문을 확인해 봐야 합니다. 모든 면적에 대응하려면 가입기간 2년이상, 청약예치금 1500만원이면 됩니다.
부동산
Q. 집주인 입장에서 현세입자가 전세 1년만 연장하게 할 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법상 2년 미만의 거주는 임차인이 주장하는 경우에 한하며 임차인에게 불리한 것은 계약서를 작성하더라도 효력이 없습니다. 따라서 2년 미만 거주는 임차인의 의지에 달려있습니다.
부동산
Q. 오피스텔 발코니 설치 허용에 이어 바닥난방 면적 제한도 폐지하였다고 하는데요, 그럼 기존 오피스텔은 난방을 어떤식으로 했나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기존 오피스텔의 경우에도 120m2 이하인 경우에는 바닥 난방이 가능했습니다. 120m2 를 넘는 중대형 오피스텔인 경우에는 FCU (Fan Coil Unit) 라는 천장형 에어컨과 비슷한 중앙냉난방 시스템이 적용 되었었습니다. 금번에 행정예고된 개정안은 이러한 제한을 폐지함으로서 주거 활용에 대한 마지막 규제를 해소하는 것입니다.
부동산
Q. 재건축 안전진단통과후 얼마나 걸리나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울 강남, 서초, 송파 3구의 재건축사업을 통해 준공된 108개 단지의 평균 소요기간 (안전진단~준공)은 15.07년 소요되었다고 합니다. 상황에 따라 다를 수 있지만 확정이 나도 10년이상 소요될 수 있다는 것을 알수 있습니다.정부에서 정비기간 단축을 위해 여러가지 방안을 내놓고 있고 계속 추진을 하고 있으므로 앞으로는 기간이 약간씩 단축될 수 있을 것입니다. 보유를 할 것인지 매도를 할 것인지는 본인의 여건에 따라서 여유가 있고 오랜기간 기다릴 수 있다면 가지고 가시는 편이 좋을 것이고 여유가 안된다면 매도하시는 편이 좋을 수도 있는데, 주택이란 장기간을 보고 투자를 하는 것이므로 장기적인 관점에서 생각해서 판단하시는 것이 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 지금 아파트가25년정도됬는데 보통 얼마나되면 재개발할까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 재건축은 준공된지 30년이상 되는 아파트중에서 안전진단에서 D, E를 받은 경우 추진이 될 수 있는데, 법에 규정된 비율로 소유자들의 동의가 있어야 하며 건설사와 가격에 대한 조율이 잘 되어야 순조롭게 진행될 수 있습니다. 하지만 안전진단 통과도 쉽지않고 소유자들간의 의견 일치가 잘 안되는 경우도 많으며 건설사들이 단가를 올리고 있어 실제 진행까지 시간이 많이 소요되어 40년 이상 지나서 추진되는 경우도 많았는데, 재건축 사업 속도 단축을 목표로 한 1.10 대책 후속 법안이 국회 본회의를 통과해서 내년 상반기 정도에는 시행되어 사업진행이 단축될 수 있을 것으로 보입니다. 그러나 자재비 및 인건비 상승등으로 인해 건설사들이 사업성이 되는 곳만 선별 수주하고 있는 점이 걸림돌로 작용할 수도 있을 것입니다.
부동산
Q. 월세 계약 만료 전 가스 해지 가능 한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 계약과 별도로 가스 해지 및 가스렌지 밀봉 등은 가스공급처에 연락하여 조치 가능합니다. 가스 해지를 하면 더 이상 가스 사용이 불가함에 유의하시기 바랍니다.
부동산
Q. 민간임대 주택 계약시 주의사항 알려주세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민간임대아파트는 지역제한이나 재당첨 제한도 없고 최대 10년간 거주가 가능하며 거주기간 동안 연간 임대료 증액 5% 이내로 제한이 되므로 전세사기 우려가 적은 아파트에서 안정적인 거주가 가능하고 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금 부담도 없습니다. 그러나 민간임대아파트는 분양 가격 산정 기준이 없어 임대료가 높을 수 있고, 입주 경쟁률이 높을 수 있으며, 10년 후 반드시 분양전환 이 되는 것도 아니며 무조건 임차인에게 분양권을 주는 것이 아니라 분양가가 높을 수도 있으므로 모집공고문의 조건을 잘 확인해야 합니다. 10년 이란 기간이 짧지 않은데 거주기간 동안 내집 마련의 기회를 놓칠 수도 있고, 지속적으로 월세를 부담해야 하는 단점이 있습니다.최근 민간임대시장에서 매매예약금 관련 불공정계약 등으로 인한 피해가 나타나고 있어 주의하셔야 합니다. 향후 분양 전환된다는 점을 악용한 꼼수 분양 피해가 늘어나고 있는데, 법적제도가 아닌 "매매예약금"이란 것을 만들어 임대종료 후 소유권이전을 약속해 주고 있으며 예약금 설정 범위등에 대한 규정이 따로 없다보니 사업장마다 요구하는 금액이 천차만별 입니다. 더욱이 관련 규정이나 법이 없다보니 사업자가 부도나 파산이 되면 매매예약금을 돌려받을 길이 없음에 주의하셔야 합니다.
부동산
Q. 분양권과 입주권의 차이점은무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.분양권은 건설사가 신규 아파트를 판매할 때 청약을 통해 선정된 사람들에게 아파트에 대한 분양 권리를 주는 것입니다. 분양권을 가지게 되면 장래 주택이 될 수 있는 권리를 가지게 되는 것이므로 투기 방지를 위해 높은 양도소득세율이 적용됩니다. 입주권은 재개발이나 재건축 사업을 통해 기준 주택 철거 후 새 아파트나 주택이 건설될 때 기존 토지나 주택 소유자에게 주어지는 새로운 주택에 입주할 수 있는 권리를 말하며, 역시 투기 방지를 위해 보유기간이 짧은 경우 높은 양도 소득세가 적용됩니다.