안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 월세인데 1달~2달 시점에 방을 빼라고 연락왔어요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 계약종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 임대인이 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 동일 조건으로 2년간 묵시적 갱신이 됩니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수는 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 그런데 묵시적 갱신은 계약하고 2년이 경과해야 가능합니다. 만일 1년으로 계약한 경우에는 2년 미만의 기간은 임차인만 주장할 수 있으므로 임차인은 2년으로 주장하여 2년 거주가 가능합니다. 현재 2년 계약으로 계약종료 2개월전이 경과한 상태라면 묵시적 갱신을 주장하실 수 있습니다.계약갱신청구권은 상기의 기간중 임대인이 갱신거절이나 계약조건 변경을 요청할 때 사용할 수 있는 것입니다.
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Q. 보통 목조 건축물의 가격이 콘크리트 건물보다 싼 편인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축방식에 따라서 차이가 있기는 하지만 일반적으로는 목조건물이 콘크리트건물보다는 저렴합니다. 그러나 최근에는 자재비 및 인건비가 많이 상승하여 가격차이는 크지 않다고 합니다. 목조건물의 경우에는 목재의 특성상 수축과 팽창이 일어나기 쉬워서 변형이나 곰팡이 발생등이 문제가 될 수 있고 화재보험에 가입시 금액이 올라간다는 단점이 있습니다.
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Q. 전세 대출 없는 현재, 재계약 시 신규 전세 대출 가능한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반 버팀목 전세자금 대출의 경우 상환후 계약 갱신할 때 계약갱신일로부터 3개월 이내에 다시 신청할 수 있으나 증액분에 한하기 때문에 현실적으로 다음 이사 때나 받을 수 있습니다. 대신 전세보증금의 일정 비율에 대해 전세보증금 대출을 받을 수 있습니다. 대출금은 기본적으로 은행에서 임대인에게 직접 송금되며 계약 종료시에는 임대인이 은행에 송금하고 잔액을 임차인에게 전달하게 됩니다.
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Q. 부동산 거래 시 보통 고려할 사항은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기 등 부동산 거래에서 피해를 방지하기 위해서는 계약전에 충분히 물건에 대한 조사를 하시고 계약시 가급적 공인중개사를 통해서 진행하며 필요한 특약과 전세보증보험등 안전장치를 충분히 갖추는 것이 중요합니다.먼저 등기부등본과 건축물대장 등으로 권리관계와 하자 등을 파악하시고 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인하고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 합니다.
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Q. 집이 안 팔리면 이사를 못 가나요? 알려주세요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집이 팔리고 안팔리고와 관계없이 계약이 종료되면 집주인은 세입자에게 보증금을 돌려주어야 합니다. 계약만료에도 보증금 반환이 되지 않는 경우에는 내용증명을 발송하고 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하는 순간 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다. 그래도 받기가 어려우면 전세보증금 반환 소송을 하셔야 합니다. 임대인이 보증금을 돌려줄 마음이 없는 것이 아니라면 소송으로 가면 승소를 한다 해도 시간과 비용이 소요되므로 가급적 임대인과 잘 협의하여 집값을 낮추거나 하는 방법으로 빠른 해결을 보는 게 바람직합니다.
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Q. 부동산 상의 권리에는 무엇이 포함될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 권리의 종류는 기본적으로 물건에 대해 가지는 권리인 물권과 사람에 대해 가지는 권리인 채권(매매대금채권, 대여금 채권, 임대차보증금 채권, 도급대금채권 등)으로 나눌 수 있으며 물권에는 점유권과 소유권, 용익물권인 지상권, 지역권, 전세권, 담보물권인 유치권, 질권, 저당권 등으로 나누어 볼 수 있습니다.
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Q. 거주용 오피스텔은 엄청나게 많이 지어지고 있는데 왜 거주용도가 아닌 사무실로 구분할까요,
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔은 기본적으로 취득시 건축물대장에 업무시설로 되어 있으며 지역에 관계없이 4.6% 고정 세율의 취득세를 납부합니다. 그러나 이후 전입신고가 되거나 주거용으로 변경하면 환급받았던 부가세를 지불해야할 수 있고, 주거용으로 분류되어 주택분 재산세가 적용되는데, 기본 재산세는 적을 수 있으나 취득세 중과 대상이 되며 종부세에 합산이되고 특히 양도시 주택수에 포함되어 중과가 적용될 수 있기에 사무실로 유지하는 것입니다.
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Q. 지목변경 하고자 하는 사유가 발생하면 몇일 이내 지목변경을 신청해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지의 형질변경 등의 공사가 준공되었거나, 토지나 건축물의 용도가 변경된 경우 그리고 도시개발사업등의 원활한 추진을 위하여 사업시행자의 공사 준공 전에 토지의 합병을 신청하는 경우 등 지목변경 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 지적소관청에 지목변경을 신청하여야 합니다.
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Q. 재건축할 때 신탁이 낀다는 건 어떤 의미인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁회사가 재건축이나 재개발을 추진하게되면, 사업시행자가 조합대신 신탁사가 되므로 추진위원회와 조합설립 절차가 필요 없기에 신속한 진행이 가능합니다. 또한 시공사가 아닌 신탁사가 사업비를 조달할 수 있으므로 시공사는 단순히 공사만 추진할 수 있기에 사업비를 절감할 수 있는 장점이 있습니다. 또한 금융기관의 추진으로 투명한 사업관리가 가능하고 부동산 전문가를 통한 사업관리가 가능하게 됩니다.
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Q. 우리나라 전세 제도는 언제, 왜 생겨나게 된 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예전부터 우리나라에는 토지나 건물을 담보로하여 돈을 빌리는 제도가 있었는데, 19세기 개화기에 외국인과 농촌인구의 도시지역 이동으로 주택수요가 증가하면서 지금과 비슷한 제도로 발전되었다고 합니다. 이는 당시 부동산 관련한 금융 시스템이 없어서 주거를 마련해가는 시스템으로 자연스럽게 자리를 잡게 된 것인데, 이후 주택 가격이 계속 상승함에 따라 월세보다 주거 사다리 역할을 해주는 전세의 장점이 두드러지다 보니 지금까지도 전세 제도가 이어져 오고 있는 것입니다. 전세사기로 인한 피해가 심각하다보니 폐지론이 힘을 얻고 있는 상황이지만 현 시점에서 전세제도를 대치할 만한 제도도 마땅하지 않고 기존의 수많은 전세계약자들이 또다른 피해를 입을 가능성도 있어 대안도 없는 갑작스런 폐지는 어려울 것입니다.