안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 공시시가와 매매가의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말합니다. 공시지가는 토지에 대한 가격이므로 주택에대한 가격은 별도로 확인해야 합니다. 흔히 빌라라고 불리우는 다세대 주택은 공동주택이므로 KB시세나 한국부동산원 부동산테크 시세가 없는 경우 공동주택공시가격을 확인해야 하는데, 확인된 가격의 126% (공동주택공시가격의 150% x 담보인정비율 90%)를 한 금액이 보증한도가 됩니다.만일 이 가격이 4억3천만원이라면 126% 5억4180만원이 보증한도가 되니 전세가보다 높아서 보증 대상이 됩니다.
부동산
Q. 생숙을 분양받았는데 잔금을 못치르면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생숙의 경우 대출도 어렵고 거주도 안되기에 전세를 놓을 수도 없어 말이 많은 상황입니다. 중도금까지 납부되면 임의로 일방에서 계약해지는 할수 없는데, 잔금을 납부하지 않으면 계약 이행을 하지 않은 것이므로 연체이자 및 계약 불이행에 대한 손해 배상 책임이 발생 하게됩니다. 유사한 상황이 많을 수도 있으니 분양계약사와 잘 협의해 보시기 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 시험은 어떤 과목을 가장 집중적으로 해야 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중인중개사 시험 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 입니다. 각 차수별로 합격을 해야하는데, 1차는 부동산학개론에 집중을해서 평균 60점을 넘기고 민법은 과락인 40점을 넘기는 방밥을 택할 수도 있으며, 2차는 중개사법에 집중해서 최대한 점수를 받고 가장 어려운 공법은 빈출 항목위주로만 공부하고 공시법과 세법에 다음으로 집중하는 것이 좋습니다. 그러나 이는 개인의 성향에 따라서 달라질 수 있습니다.
부동산
Q. 첫 주택 구매 시 고려해야 할 중요한 사항은 무엇인가요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 구입하려할 때는 금액뿐만 아니라 현지를 직접 방문하여 확인하는 것이 중요한데 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 혐오시설 유무, 학교와 학군, 관공서, 개발 가능성, 주변의 유사 물건 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 주차장 현황, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 - 교체 유무, 승강기 상태 등), 건물의 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인해 보는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 보통 전원주택 임대할때 내부사진 찍어놓을까요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대전후 상태를 비교해 볼 수 있도록 사진을 찍어 놓는 것이 좋습니다. 세입자와 함께 돌아보면서 찍어 놓는다면 더 효과적일 것 같습니다. 일상적인 사용에 의한 훼손 정도를 넘어선다면 임차인에게 책임을 물을 수도 있습니다.
부동산
Q. 다가구 주택 경매시 우선순위 이게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매로 넘어가게되어 낙찰되게되면, 먼저 낙찰된 금액에서 경매비용과 필요비, 유익비 등을 제외하고, 소액임차인에 대한 최우선변제 및 3개월 임금채권등을 변제 한 후, 권리순서에 따라서 배당을 하게 되며 이후 일반임금채권, 각종 공과금, 일반채권 순으로 배당을 하게 됩니다. 따라서 10억에 낙찰된다면 5순위라도 먼저 소액임차인 (서울의경우 1억6500만원이하일때 5500만원까지) 에게 배당이 되는 최우선배당의 대상이 될 수 있습니다. 그러나 이후 권리순서에 따른 배당에서는 근저당과 2순위까지 배당(2순위도 일부밖에 받지 못함)하게되면 배당금 소진으로 이후 순서에서는 대금을 돌려받지 못하게 됩니다. 임차권등기는 권리순서를 지키며 이사갈 수 있는 역할을 하지만 순서자체를 바꾸지 못하므로 결과가 달라지지는 않습니다.
부동산
Q. 전세 계약 갱신에 대해 질문 드립니다..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적 갱신에 의한 계약 갱신은 2년이 지난 시점(24개월)에 이루어 지며 2년이 되기 6개월전에서 2개월전 기간중 임대인이 계약종료나 조건변경등에 대한 요청을 하지 않고 임차인도 2개월전까지 계약종료 등을 요청하지 않은 경우 이루어지게 됨을 알려드립니다. 만일 전세계약이 15개월로 되어 있고 13개월 경과한 상태라면 아직 묵시적 갱신이 이루어진 상황이 아닙니다.
부동산
Q. 호갱노노 아파트 매매 기록 며칠뒤 반영 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.호갱노노의 아파트 실거래가는 정부의 실거래가 공개시스템에 연동되므로 부동산 실거래가를 신고한 이후에 데이터가 넘어가게 됩니다. 실거래 신고는 30일 이내에 하게되어 있으니 약 30일 이내에는 반영될 것입니다.
부동산
Q. 요즘 건설업 경기가 안좋은데 러시아 우크라이나 전쟁이 끝나면 기회가 될까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.한국건설산업연구원에서 발표하고 있는 건설경기실사 지수(CBSI)는 100이 넘으면 건설경기 상황에 대해 낙관적으로, 넘지 못하면 비관적으로 보는 기업이 많다고 해석할 수 있는데 2024년 10월 72.7을 기록해서 여전히 낮은 수준을 기록중입니다. 특히 올해 건설사 폐업이 늘고 있고 내수부진으로 국내 사업비중이 클 수록 어려움을 겪고 있습니다. 우크라이나 전쟁이 끝나면 건설에 도움이 될 수도 있으나 해외 공사가 가능한 삼성과 현대건설 등 대기업에 한해선만 기회가 돌아갈 가능성이 많습니다.
부동산
Q. 보통 아파트는 몇년이되면 재건축을 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 재건축은 준공 30년이 경과한 아파트의 경우 안전전단에서 D 등급 이하를 받으면 추진할 수 있는데, 안전진단 통과가 쉽지 않고 재건축 추진 시작해도 완공까지 10년 정도 소요되는 것을 감안하면 일반적으로 아파트를 40년~50년 정도 사용하고 있습니다. 또한 재건축이 되기 위해서는 주변 인프라가 잘 갖추어지고 단지내에 있는 사람들의 동의 요건이 중요하므로 의견일치도 되어야 하며 사업성이 좋아야 (건폐율, 용적률등 조건이 잘 맞아야 수월하게 진행)하므로 이러한 여러가지 조건을 검토하지 않고 구입하게되면 몇십년이고 기다리는 상황이 될 수도 있어 주의하셔야 합니다.