안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
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Q. 민간 임대아파트 계약했는데 찜찜합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 a, b 타입을 나누는 것은 구조가 다르기 때문인데 아마도 좌우 대칭으로 다른 구조를 가지는 것 같습니다. 평수가 다르면 당연히 구조가 다를 수 있는데, 수량이 많고 대표적인 구조를 모델로 해놓았을 것입니다. 모델하우스에서 나누어주는 팜플렛 등에 나타나있는 평면도를 참조하시면 될 듯 합니다.
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Q. 부모님[어머니 아버지 나] 이렇게 세명이서 아버지 명의로된 자가 빌라에서 같이 살고 있습니다. 이런 경우 저는 무주택 세대주에 해당되는건가요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.무주택세대주는 주민등록등본상 존재하는 구성원 모두가 집을 보유하지 않으며 본인이 세대주일때 성립하므로 아버지 명의로 된 주택에 거주하면 1주택이 됩니다. 무주택이며 30세 이상이거나 결혼을 하였거나 30세미만이지만 독립된 생계를 가지고 있는 경우에는 세대주가 되어 무주택세대주가 될 수 있습니다. 부모님이 1주택을 가지고 있더라도 만 60세가 넘은 경우에는 무주택으로 간주될수 있는데, 이 경우 노부모부양 특공 조건에는 청약이 불가합니다.
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Q. 추후 생애최초로 아파트 구매 의향이 있다면 지금 오피스텔 매매 시 받는 불이익이 있을까요?`
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔을 업무용으로 구입하신다면 주택수에 들어가지 않아서 생애최초 혜택을 받을 수 있습니다. 그러나 주거용 오피스텔을 구입하거나 구입 후 주민등록을 하여 주거용 오피스텔로 전환이 되면 주택수에 들어가서 혜택을 받을 수 없습니다.
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Q. 가구원 수 산정 방법이 이게 맞는지 궁금합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가구원수는 주민등록표에 올라 있는 본인, 조부모, 부모, 배우자, 자녀, 형제, 자매가 포함되며 배우자는 주민등록이 달리 되어 있어도 포함됩니다. 또한 세대분리가 되어 있어도 직장 건강보험 피보험자로 등록되어 있으면 가구원수에 포함됩니다. 여기에 해당되는 분이 따로 없다면 가구원수는 2명 입니다.
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Q. 신축 건물은 보통 몇년이내를 신축이라고 하는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.얼죽신이란 말이 나올 정도로 요즘은 신축 아파트를 선호합니다. 법적인 근거는 없으나 신축은 보통 준공된지 5년이내까지, 준신축은 10년까지, 그 이상은 구축이라고 합니다. 부동산 소비계층이 주로 젊은층으로 바뀌면서 불편함을 감수하기 싫어하고 최신 인테리어와 편리한 커뮤니티 시설 등으로 편리한 신축아파트를 선호하는 사람들이 많아지고 있습니다.
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Q. 청약을하면 집을 저렴하게사는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발사업은 정비기반시설(도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설)이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집된 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역, 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하는 사업입니다. 재건축 조합원들은 일반분양을 해서 얻은 수익으로 건설 및 사업 비용 등을 지불한 뒤 남으면 돌려받고 모자르면 분담금을 내야하는데, 최근 자재비, 인건비 등이 많이 인상되어 공사비가 증액되며 분담금을 많이 부담하고 있습니다. 조합원인 경우 본래 가지고 있던 주택과 토지의 가격에 "분담금" 그리고 재건축으로 인한 초과 이익에 10~15%의 세금을 부과하는 "재건축부담금"을 합한 금액을 원가로 하게되고, 일반 분양의 경우에는 이와 관계없이 일반적인 시세에 맞추어 분양을 하게됩니다. 따라서 재건축의 경우는 조합원들은 많은 이익을 가져올 수 있으나 일반 분양을 받은 사람들은 그렇게 큰 이익을 가져오지는 못하며 최근 원가 상승으로 조합원들도 로또 수준의 이익은 가져오지 못하고 있습니다. 따라서 이런 곳에 청약을 하면 7억보다 훨씬 비싼 금액에 구입하게 됩니다. 청약으로 큰 이익을 볼수 있는 경우는 동탄 롯데캐슬같이 무자격자로 인해 취소된 물량에 대해 과거의 분양금액으로 청약 당첨된 경우나 분양가상한제가 적용되는 아파트에 청약 담첨된 경우등을 들 수 있습니다. 로또라고 해서 분양가보다 낮게 구입하는 것은 아닙니다.
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Q. 전세 세입자는 보증금이 전재산입니다. 선순위채권과 후순위채권의 차이와 후순위일 경우 받는 불이익은 뭔지 궁금합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건물에 빚이 많아서 경매로 넘어가는 경우 순서대로 배당을 받게되는데 여기서 순위를 따지게 됩니다. 순서는 경매비용, 필요비와 유익비, 소액임차인인 경우 최우선변제와 임금채권자, 당해세와 확정일자 받은 순으로 우선변제권에 따른 세입자의 보증금과 저당권, 일반 임금채권, 일반 조세채권, 공과금, 일반 채권 순으로 받게됩니다. 친구분의 경우에는 소액임차인 (서울의 경우 1억 6500만원이하) 에 해당되지 않기에 다른 세입자들 및 저당권과 확정일자를 받은 순서로 따져서 배당 받게됩니다. 2023년 4월 1일 이후에는 당해세중 임차인의 확정일자보다 빠른 당해세만 선순위이고 임차인의 확정일자보다 늦은 당해세는 후순위 배당으로 변경되었습니다.
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Q. 올림픽파크포레온은 총 몇세대의 아파트인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울시 강동구 둔촌동의 올림픽파크포레온은 대지면적 약 46만m2에 총85동, 총 12,032세대로 구성되어 있습니다. 최고층은 35층 입니다.
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Q. 주택수질문입니다. 등본상 주택이 2주택이지만 그 주택지분은 가족이 각각 1/2입니다. 이때 나의 주택수는 1주택인가요 아니면 2주택인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도세의 경우 지분율에 관계없이 지분을 가지고 있는 사람은 주택을 보유하고 있는 것으로 간주하기에 각각 주택을 보유하고 있는 것으로 간주하여 2주택이 됩니다.
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Q. 수도권 강남빼고 지금 아파트값 상승되는 지역이 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영된 감이 좀 있고 은행들은 이미 금리인하를 거의 선반영했으며, 정부의 대출 규제와 DSR2단계시행, 경제상황의 악화 등으로 투자심리가 꺽이며 9월에는 서울시 대부분의 아파트 매매지수가 마이너스로 전환하였습니다. 지방의 경우에는 대부분이 보합세였으나 약간씩 플러스인 곳이 많았습니다.하지만 장기적으로 금리인하가 계속되면 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 이는 정부의 특별한 정책이나 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.