안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 매매로 집 구매후 다시 파는것은 기간 상관없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구매후 매매하는 것은 자유이나 대출금을 상환(조기상환에 따른 위약금이 있을 수 있음)해야하고 집을 구매한지 2년이 되지 않아서 매각하게되면 양도소득세를 납부해야 하므로 여러가지로 손해가 될 수 있습니다.
부동산
Q. 코픽스랑는 용어의 정확한 의미는 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.코픽스란 우리나라 주요 8개 은행들이 제공한 자금조달 관련 정보에 따라 산출되는 대출 기준금리지수를 말합니다. 코픽스는 매월 자본 조달 상품인 CD, 금융채, 환매조건부채권, 정기예금, 표지어음 등의 비용을 고려하여 8개 시중 은행으로부터 결정됩니다.
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Q. 앞으로도 부동산가격은 계속해서 상승할까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 금리가 인하되면 대출에 대한 부담이 줄어들어 부동산에 대한 수요가 늘어나고 가격이 상승하게 되지만, 금리인하에 대한 기대감으로 집값 상승이 이미 선반영된 감이 좀 있고 정부의 대출 규제와 경제상황의 악화 등으로 올해안에는 서울의 주요지역을 제외하고는 금리 인하의 영향은 제한적일것 같다는 전망이 많습니다. 수년내로는 공급부족과 집값 인상에 대한 기대심리 등으로 우상향 할것으로 예상됩니다. 하지만 장기적으로는 인구감소에 따라서 서울과 주요지역을 제외하고는 집값이 약세로 돌아설 것으로 생각됩니다. 그러나 이는 정부의 특별한 정책이나 제도 변화, 경제상황의 변화에 따라서 변경될 수도 있습니다.
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Q. 공공분양과 일반분양 청약을 넣었는데 당첨자 발표일이 다른경우 뭐가 우선인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.발표일이다른 서로 다른 공고에대해 청약을 하게되면 당첨자발표일 기준 먼저 당첨되는 청약만 인정됩니다. 만약 당첨자 발표일이 같은 경우에는 모두 무효처리 됩니다.
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Q. 전세보증금반환보증 신규 가입절차에 대해서 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 전세사기가 많아 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수입니다. 살던집이 경매에 넘어가는 경우 우선변제권이 있더라도 배당받는데 까지 시간이 많이 소요되므로 보증보험가입이 훨씬 효과적입니다.전세보증보험회사는 HUG주택도시보증공사가 대표적이고 SGI서울보증보험와 HF한국주택금융공사가 있는데, 보증금액과 한도기준, 보증료에서 적용 방식에 차이가 있으니 사전에 확인하시기 바랍니다.가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다.신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 (단독,다중,다가구주택의 경우 후순위, 공실 최우선변제금 포함 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액 합계액이 주택가의 80% 이내), 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 합니다. 거주형태로는 단독주택, 다가구, 다중, 연립, 다세대, 노인복지, 주거용 오피스텔, 아파트 등이 가능 합니다. 그리고 서민정책으로 수도권은 7억, 지방은 5억 이하만 가능하고 지역별로 상이하므로 미리 확인하셔야 합니다.세부적인 상품 개요는 주택도시보증공사 홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/ ) 등 해당 기관에서 확인 바랍니다.또한 공인중개사를 통한 계약인 경우만 허용된다는 점도 유의하셔야 합니다.필요한 서류는 주민등록등본 및 신분증(사본), 전세계약서(사본), 전세보증금 지급 확인서류, 전입세대열람내역서, 부동산등기부등본, 건축물대장, 금융기관 전세자금대출 및 담보제공 확인서, 중개대상물 확인설명서(오피스텔), 타전세계약체결내역확인서(단독,다중,다가구주택) 등 입니다.
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Q. 둔촌주공인 올림픽 포레온이 왜 공사중단이 됬나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.둔촌주공 재건축인 올림픽파크포레온이 완공 한달여를 앞두고 공사가 중단되었습니다. 이는 해당 사업장이 소음저감시설 등 환경영향평가를 이행하지 않았고 준공소음 측정이 불가능한 상태로서 승인조건을 갖추지 못하여 강동구청으로부터 준공승인 및 임시사용승인 모두 불가능하다는 판정을 받았기 때문입니다. 기반시설공사를 마쳐야 조합이 구청으로부터 준공승인을 받을 수 있는데, 재건축 조합 긴급대의원회에서 기반시설공사 수행을 맡은 업체가 요구한 추가공사비를 지불하지 않고 있어서 공사를 중단하다보니 승인조건을 맞추지 못하고 있는 것입니다.
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Q. 미분양 아파트 계약금 안심 보장제 믿을만 한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.미분양아파트의 경우 안심보장제, 원금보장, 환매특약 등 여러가지 조건을 내걸고 분양에 총력을 기울이고 있습니다. 계약을 하는 경우 특약과 보증서, 보증내용을 꼼꼼하게 확인해야하고 믿을 만한 건설사인지도 확인해봐야 합니다. 특히 일반분양이 아닌 지주택인 경우에는 조합이 파산을 하면 책임주체가 없어질 수 있으므로 주의하셔야 합니다.
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Q. 현재 대출이 막혀 아파트가격이 떨어진다고 하는데 실제로 그런거 같지는 않아요.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 가격이 떨어지기보다는 상승세가 줄어든 정도 입니다. 통계청 자료에 의하면 아파트 매매지수는 서울과 수도권을 중심으로 지속적으로 오르고 있으나 최근 상승세가 둔화된 상태입니다. 지난 4월대비 9월의 아파트 매매지수는 서울이 3.9%, 수도권이 2.0%, 전국이 0.7%, 기타 지방은 아직 마이너스를 기록 중입니다.
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Q. 현재 부동산경기가 위축되어 거래가 실종되었다고 합니다. 그이유가 DSR규제 때문이라고 합니다. DSR규제란 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.DSR (Debt service ratio)이란 총 부채 원리금 상환비율로서 한사람이 받은 모든 대출금의 원리금의 합을 연소득으로 나눈 비율입니다. 즉, 주택담보대출의 원금과 이자뿐 아니라 기타 대출(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출)의 원금 및 이자를 모두 포함하므로 강력한 규제를 하게 됩니다. 간단하게 표시하면 DSR = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 원리금) / 소득. 이며 현재 DSR 40% 규제 적용 중입니다.
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Q. 부동산불패라는 우리나라의 부동산은
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현 상황으로 볼때 공급부족으로 인해 향후 몇년간은 서울 및 수도권 중심으로 가격이 상승할 수 있습니다만 장기적으로 볼때는 인구감소로 인해 서울과 수도권 인기지역을 제외하고는 공급과잉이 될 수도 있어 부동산 가격 상승을 장담할 수 없을 것입니다. 그러나 이는 정부의 정책과 제도 및 경제 상황의 변화에 따라서 달라질 수 있습니다.