안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 공시지가와 기준시가의 차이는 무엇인가요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다. 양도세, 상속세, 증여세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고 (원칙: 실거래가/시가, 예외:기준시가), 취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용합니다. 현실적으로 기준시가 = 공시지가 = 시가표준액 이 성립합니다.감정평가액은 감정평가사가 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 등 평가법에 따라서 평가한 금액으로 공시지가와는 차이가 있습니다.
부동산
Q. 최근 서울 부동산이 크게 상승하고 있는데 노도강은 지지부진한 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.강남3구와 용산구에대한 토지거래허가구역 지정 이후 인근지역인 성동구, 마포구, 강동구 등 한강벨트 라인을 중심으로 집값이 상승세를 보이고 있습니다. 하지만 노원구, 도봉구, 강북구는 직장이 많이 있는 강남에서 거리도 멀고 인프라도 뒤떨어지며 개발에도 제약이 있다보니 찾는 사람들이 적어서 상대적으로 지지부진한 모습을 보이고 있습니다.
부동산
Q. 귀농을 지원하기위해 지자체에서는 어떤 혜택을 주고 있는건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.귀농을 지원하기위해 농어촌주택이 있는데, 농어촌주택은 수도권 및 규제지역을 제외한 읍·면 또는 인구 20만명 이하의 시에 지어진 주택으로, 취득 당시 기준시가 3억원이하 (한옥 4억원)를 충족하고 보유한 일반주택이 소재한 읍·면 지역이 아닌 곳에서 농어촌 주택을 취득해야 합니다. 농어촌주택이 1세대 1주택 양도세 비과세를 받으려면 일반주택을 2003.8.1~2025.12.31기간 중 먼저 취득한 뒤 농어촌주택을 취득 해야하고, 농어촌주택을 3년이상 보유하면 일반주택에 대한 양도세가 12억까지 비과세 됩니다. 기본 개념이 농어촌으로 귀농을 하는 사람에 혜택을 주는 것입니다.귀농을 위해 농어촌 주택을 구입하게되면 읍·면 지역에 한해 귀농 창업자금 지원을 받을 수 있고, 농어촌 주택 개량시 저리 의 융자를 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트 매수 당일 계약 파기시 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 매매 시 계약금만 내고 잔금을 제 날자에 내지 않은 경우에는 바로 계약금을 몰취 하는 것이 아니라, 계약상에 계약이행을 하지 않았을 경우에 어떻게 조치할 것인가 하는 특약이 있는 지부터 확인하게 됩니다. 만일 위약금에 대한 특약이 있고 매수인이 진행할 의사가 없음을 밝힌다면 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 그렇지 않다면 매도인은 소유권이전등기 서류를 준비해서 매수인 측에 잔금을 지급하라고 최고하고 상당한 기간이 지나면 해제권이 발생하여 계약 해제를 할 수 있게 됩니다. 이 경우 위약금 특약이 있다면 매매 계약금은 위약금으로 매도인에게 귀속되지만, 특약이 없다면 계약금은 매수인에게 반환하고 실제 입은 손해를 입증하여 손해를 보상 받게 됩니다.
공인중개사 자격증
Q. 자격증 공부할 때 가장 효과적인 공부법은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 각종자격증 취득을 위한 인강이 잘 되어있으므로 인강을 활용하시면 효과적인 학습을 하실 수 있습니다. 하지만 학습을 해본지 좀 시간이 많이 경과했거나 이런 저런 일들로 인해 집중력이 좋지 않다면 전문 학원을 찾아서 학습을 하는 것이 효과적일 수 있습니다.
부동산
Q. 전세 6년 살고 1년 3개월 뒤에 새아파트 입주입니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2년 미만의 계약은 임차인만 주장할 수 있는데 어지간한 경우 사정을 이야기하면 임대인이 협조를 해줄 것입니다. 하지만 협의가 잘 되지 않는다면 계약갱신청구권을 사용하시면 갱신 이후 퇴거하고자 하는 시기의 3개월전에만 해지를 통보하면 보증금을 받을 수 있습니다. 만일 계약갱신청구권을 이미 사용하셨다면 복비를 부담하고 후속세입자를 들여서 중도에 퇴거하는 방법을 알아볼 수도 있을 것입니다.
부동산
Q. 원룸 계약 만기전에 나가고싶을 때 월세미납
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.2개월이상 월세를 연체하면 임대인이 계약해지를 통보하고 퇴거를 요구할 수 있는데, 이런 경우 대체로 임차인이 쉽게 나가지 않기때문에 보증금이 있는 것입니다. 일부러 2개월간 월세를 납부하지 않다가 미납월세와 복비 및 청소비를 공제하고 돌려받는다면, 특별한 이익은 없이 그동안 납부 독촉을 받는 등의 스트레스는 감수해야 할 것입니다. 더구나 보증금이 적다면 계약만기까지의 월세가 보증금에서 충당되지 않을 수도 있을 것입니다.
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Q. 세컨드홈 확대 이후에 지방 부동산 수요가 살아났나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세컨드 홈 세제지원 대상은 인천 강화군, 옹진군, 경기 연천군 등 전국 83개 시, 군 등 인구 감소 지역이며 공시가격 4억이하 주택 (일반적으로 취득가격 6억원 이하)으로서 1주택자가 대상지역에서 1주택을 취득할 때 재산세, 종부세, 양도세 등을 1세대 1주택 특례로 적용해주는 것입니다. 하지만 이 제도는 아직까지 거래량 증가 등 유의미한 효과는 거두지 못하고 있는 것으로 보이며, 일부지역에만 수요가 몰리고 실질적인 거주 인구의 증가로 이어지지는 않고 있는 모습을 보이고 있는데 이는 세컨드 홈을 구입할 수 있는 사람이 한정적이고 인구 감소가 되는 원인을 근본적으로 해결하는 것이 아니라서 정책에 한계가 있다보니 효과가 제한적인 것으로 판단됩니다.
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Q. 시골에 있는 고주택 관련 문의입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지위에 세워진 건물이 타인 소유인 경우에는 무허가라도 임의로 철거할 수는 없습니다. 먼저 건물이 무허가로 세워진 건물인지 토지사용허락을 받고 세워진 것인지를 확인하고, 소유자 확인이 되는 경우에는 소유자의 동의를 얻어서 철거를 할 수 있습니다. 하지만 소유자 확인이 되지 않는 경우에는, 개정된 농어촌정비법에 따라서 빈집에 대한 신고를 하게되면 지자체에서 신고 접수한 날로부터 30일 이내에 현장조사를 실시하게되고, 현장조사를 통해 특정빈집에 해당이 된다면 지자체장은 건축위원회 심의를 거쳐 해당 특정빈집의 소유자에게 철거·개축·수리 등 필요한 조치를 명할 수 있으며 빈집의 소유자는 정당한 사유가 없으면 60일내에 조치를 이행해야합니다. 지자체에서 철거를 명한 경우 소유자가 정당한 사유없이 따르지 않으면 직권으로 빈집을 철거할 수 있고, 소유자 소재를 알 수 없는 경우에도 직권으로 철거할 수 있습니다.
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Q. 전세대출 면적제한 조금넘는데 방법없나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부지원 저금리 대출 상품은 주거 전용면적 제한 규정을 초과하게 되면 대출이 되지 않습니다. 따라서 다른 주택을 알아보시거나 면적제한이 없는 일반전세대출을 알아보셔야 할 것입니다.