안녕하세요. 김희영 전문가입니다.
부동산
Q. 정부는 아파트 분양가를 안정화시킬 수 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 6.27 대출규제에 이어 9.7 공급대책을 내놓았으나 수요에 비해 당장의 공급은 어려운 사항이고 1기 신도시 정비사업에 대한 기대감이 커지면서 분당 및 과천 같은 지역의 집값이 상승하고 있습니다. 여기에 물가가 상승하여 원가가 증가하고 있고 금리인하 기대감 등으로 인해 분양가가 계속 상승하고 있다보니 정책적으로 분양가 상승을 막기는 좀 어려울 것 같아보입니다.
부동산
Q. 주택 임대차계약 승계 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자를 끼고 주택을 매수하는 경우 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계하게 되므로 임차인은 새로운 집주인에게 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 거래가 정상적으로 이루어 진 것인지 등기부등본을 확인해보시기 바랍니다.
부동산
Q. 재건축과 재개발사업은 다른 개념인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.노후불량 건축물의 개선을 위해 "도시 및 주거환경정비법"에 재개발사업과 재건축사업이 규정되어 있습니다. 재개발사업 보다 재건축사업이 정비기반시설이 더 양호한 곳을 개선하는 것인데, 정비기반시설이란 도로, 상하수도, 공원, 소방시설, 가스공급시설 등 공동이용시설들을 말합니다. 재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 밀집된 지역 즉 여러가지 다양한 건축물들을 헐고 정비기반시설을 포함한 아파트와 상가를 건설하는 것이고, 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 노후, 불량한 공동주택(아파트 등)이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하는 사업을 말합니다. 재건축사업은 조합을 설립해야 하고 재개발사업은 조합없이 토지등소유자가 시행할 수 있습니다. 두가지 사업 모두 사업착수에서 완료까지 시간이 많이 소요되는데 각 단계별로 리스크와 수익성이 크게 달라질 수 있으므로, 사업의 진행상황 등을 잘 확인하여 투자에 유의를 하셔야합니다.
부동산
Q. 아파트 청약신청시 대출관련문의합니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.중고금 대출은 집단대출로서 개인의 소득을 보지 않으므로 가능할 수 있으나, 잔금대출의 경우에는 신청자의 나이, 소득, 신용등급 등에 따라서 대출이 가능하므로 대출이 어려울 수도 있으며, 무엇보다 대출 후 상환이 될 수 있는지를 잘 확인해 보셔야 합니다.
부동산
Q. 공시지가가 실거래가와 차이가 많은 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라서 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다.정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%) 하지만 최근 세수 부족 등으로 인해 향후에는 점진적으로 점차 높여서 실 거래가에 접근할 것으로 예상됩니다. 양도세, 상속세, 증여세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용하고, 취득세, 재산세 등 지방세를 다룰 때는 “시가표준액”을 사용합니다. 지방세인 재산세를 다룰 때는 “시가표준액”을 적용하지만 같은 부동산공시법을 따르므로 국세에 적용하는 “기준시가”와 사실상 같습니다. (기준시가 = 공시지가 = 시가표준액)
부동산
Q. 한구의 전세 제도의 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중에 어느것이 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 달마다 월세가 나가지 않아서 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 주거 사다리로서 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 다만 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 단점이 있습니다.자산이 충분하지 않고 대출 금리도 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 장점이 있으나 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 단점이 있습니다.
부동산
Q. 1시적 1주택 적용시기 문의드립니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택에 해당되어 비과세에 해당되려면 먼저 종전주택을 매수하고 난 뒤 1년이 지나 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 따라서 이미 신규주택을 구입한지 3년이 경과하였으므로 일시적 1세대 2주택에는 해당하지 않으나, B아파트가 구입가 보다 떨어졌다면 B아파트를 매도하는 경우 양도세가 나오지 않으므로 (양도차액에 대해 과세) B아파트 매도 후 다른 주택을 구입하면 다시 1세대 2주택 조건에 해당할 수 있습니다.
부동산
Q. 뉴스테이아파트 분양전환관련 문의입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.뉴스테이는 민간 건설사가 공공택지를 분양받아서 8년이상 임대후에는 분양전환이 가능한 기업형 임대주택인데, 분양 전환이 의무가 아니므로 사업시행자의 결정에 따라서 달라 질 수 있으며 임차인에게 우선권을 주는 경우도 있으나 그렇지 않는 곳도 있는 등 관련기준이 명확하지 않다보니 임차인과 사업시행자간에 갈등이 많이 발생하고 있습니다.
부동산
Q. 재건축 아파트 조합원의 지위는 언제부터 인정되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축아파트에 대한 조합원의 지위는 건물이나 토지의 소유자이면서 해당사업에 동의한 경우 조합설립인가시점에 발생하게 됩니다. 조합원의 지위는 상속을 하게되면 법정상속인에게 자동으로 승계 됩니다.
부동산
Q. 이번에 첫 자취를 하게 되었는데요! 방 알아보는 법 알고싶어요ㅠㅠ
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸을 알아보신다면 직방이나 다방 등 부동산 어플로 알아보실 수도 있고 부동산을 통해서 구할 수도 있습니다. 먼저 거주할 지역 주변의 매물들을 부동산어플로 확인해보시고 목표 금액을 정하고, 원하는 위치근처의 부동산을 방문하여 실제 주택을 방문하여 상태를 확인해보시는 것이 좋습니다. 원하는 목적에 따라서 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설, 학교, 관공서 등), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 등), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다.