안녕하세요 임형순 공인중개사입니다.
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Q. 전세계약시에는 건물주가 빚이 싯가의 10%였다가 나중에 70%까지 빚이 늘었다고 하는데, 어느 경우에 전세보증금을 못 받을 상황이 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.경매가 진행될 경우 확정일자를 받은 대항력있는 임차권보다 후순위로 등기된 채권에 우선합니다따라서 경매가가 선순위 채권과 내 보증금을 합한 금액보다 크다면 채권 회수가 가능합니다점유를 유지하고 경매 절차에 따른 배당신청을 하시면 되겠습니다
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Q. 현재 분양받은 집에 산지 2년이 넘었습니다. 전세주고 대출이자도 힘들고해서 작은집에 전세나 월세로 가고싶은데 가능할까요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.여건에 따라 다릅니다요즘 임차인은 보증금 반환보증조건이 안되면 계약하지 않습니다현 대출금을 둔 상태에서 임차인 전세가 가능한 조건이 되어야만 전세금을 활용할 수 있을 것입니다그렇지 않다면 담보대출 상환조건부가 아니면 계약이 어렵습니다.즉 전세보증금으로 대출상환하고 나면 남는 것이 없거나 내가 이사할 집 보증금 비용이 안 나오면 무의미합니다만일 상환한다면"전세보증금> 대출상환금+이사할 집 보증금" 이거나상환하지 않는 다면"전세입자 보증보험 가능 주택시세 > 전세보증금 + 담보대출 "이 가능한 계산이 나온다면 임차인의 전세 보증금 이용이 가능해 질 것입니다원만하게 해결되시길 바랍니다
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Q. 임차인 전세 2년 거주후에 연장에 관해
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.갱신 청구권을 행사했다고는 볼 수 없으나 만일 승인한다면 상호 합의로 재계약 이루어진 것으로 볼 수 있습니다. 정신 청구권을 행사한 계약을 요청하고 싶다면 계약서를 작성하여 갱신 청구권을 청구한 계약이라는 내용을 기재하여야 합니다계약에 본질적인 요소가 바뀌므로 새로운 계약서에 작성이 필요합니다.당사자끼리 직접 작성도 가능하며 부동산에서 서비스를 받으셔도 좋습니다. 물론 비용이 발생합니다. 비용은 재계약인 경우에 큰 부담을 드리지 않습니다. 그리고 비용은 당사자가 각각 부담하는 것입니다
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Q. 원룸 양도 받아서 새로 입주하는데 재계약은 몇달 뒤에 그때 제가 하는거라고 하는데요, 그럼 그냥 먼저 입주하면 되나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아마도 기존 임차인의 계약을 승계하는 듯한데 임대인이 동의가 있었을지 모르지만 임대차 계약은 임대인과 직접 계약을 하는 것이 원칙입니다.보증금이 있다면 보증금을 돌려 줄 사람도 임대인입니다. 임차인끼리 교대하는 것을 임대인이 승인하였다고 하더라도 최소한 기존 계약서에 임차인을 정정하는 것이 필요합니다.
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Q. 갭투자를 할 때 주의해야 할 사항이 있나요?
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.소액으로 주택에 투자할 수 있는 방법이지만 지렛대 역할을 하는 임차인 보증금에 대해 가상의 여러 상황의 대책을 가지고 있어야 하겠습니다.과도하게 전세율이 높은 경우에 다음번 계약시 보증금의 일부를 조정해야 될 가능성이 있으며,현재 임차인이 갱신청구권을 사용하거나 묵시적 갱신 상태에 있다면 불시에 계약 해지를 요구하면 3개월 이내에 보증금을 돌려줘야 할 수도 있다는 점을 아셔야 합니다.또 주택의 하자로 인한 리스크가 발생할 수도 있습니다.예를 들어서 누수 등 시설하자, 주변환경 변화 등으로 인해서 임차인이 거주가 곤란한 상황이 될 경우 거주중 중도 해지 요청이 들어올 수 있습니다.더하여 보수 유지 비용이 발생할 수도 있고요.갭 투자가 소액으로 투자할 수 있는 좋은 방법이기는 하지만 문제 발생시 대책이 없어 헐값에 매도하는 경우도 있습니다어느 정도의 재무 여력이 있어야 하겠습니다.답변이 도움이 되셨길 바랍니다