임차인 전세 2년 거주후에 연장에 관해
현재 전세 2년 계약 거주중이고 내년 25년 5월이 2년 만기입니다.
검색을 해본결과 임대인이 연락하지 않고 묵시적 계약연장이 되면 제일 좋겠으나
전세 시세가 치솟고 있어서 집주인이 아무 연락이 없지는 않을 거 같습니다.
질문사항
집주인이 계약 연장에 대한 의사를 물어보는 문자 등이 올 경우 2년 연장을 하겠다고 답장을 보내면 문자로 답장을 보낸 것 만으로 이미 2년 연장 계약갱신청구권을 행사한 것으로 볼 수 있나요?
집주인이 2년 연장에 대한 계약 조건으로 보증금에 대한 5%를 상향하겠다고 하면 계약서를 다시 작성해야 하는건가요?
계약서 재작성시 똑같이 부동산에 가서 작성하나요? 부동산 중개인의 작성 비용(복비?)은 임차인과 임대인중 누가 부담을 하는게 맞나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
집주인의 계약연장의사 질문에 답한것만으로 계약갱신청구권을 사용한 것으로 되지는 않으며 반드시 계약갱신청구권 사용임을 알려야 사용한 것으로 됩니다. 보증금을 올리게되면 계약서를 새로 작성하여 (또는 기존 계약서 수정) 확정일자를 받아야 증액분에 대해 우선변제권을 받을 수 있습니다. 처음 계약서 작성시 부동산을 통해 계약서 작성한 경우에는 추가적으로 부동산에 가서 작성할 필요는 없습니다. 다만 전세금 대출이 있어 연장이 필요한 경우 사전에 은행에 부동산을 통한 계약이 필요한지 확인해봐야 합니다.
계약갱신청구권은 정확히 "계약갱신청구권을 사용하겠습니다." 라는 명시적 언급이 있어야 사용한것으로 봅니다.
계약서는 다시 써도 되고 안써도 되지만 보증금이 인상되면 가급적이면 다시 쓰고 확정일자 추가로 받으시는게 좋습니다.
연장 계약서는 두분이서 써도 충분합니다. 만약 부동산을 이용하게 되면 둘다 냅니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
1. 휴대폰 문자로 계약 연장 의사를 전달하는 것이 법적 효력이 있는지:
효력이 있습니다. 임대차 계약 갱신에 대한 의사표시는 반드시 서면으로 할 필요는 없으며, 휴대폰 문자 메시지를 통해서도 임대인에게 연장 의사를 명확히 전달하면 법적 효력을 가질 수 있습니다. 다만, 분쟁 발생 시 이를 증명하기 위해서는 문자 기록을 보관하는 것이 중요합니다. 법적으로 중요한 의사 표시이므로, 문자 발송 시 명확한 날짜와 내용을 기록하는 것이 좋습니다.
2. 증액 가능한 보증금 인상 한도:
임대차 3법에 따라 전월세 상한제가 적용되며, 계약 갱신 시 임대인은 보증금을 최대 5%까지 인상할 수 있습니다.
단, 각 지방자치단체에서 임대료 인상 제한 규정을 추가로 설정할 수 있기 때문에, 지역별로 조금씩 다를 수 있습니다. 따라서, 지역의 관련 규정을 확인하는 것도 필요합니다.
3. 갱신 계약서를 부동산중개소에서 작성해야 하는지:
꼭 부동산중개소에서 작성할 필요는 없습니다. 임대인과 임차인이 직접 계약서를 작성해도 법적 효력이 있으며, 부동산중개소를 반드시 이용해야 하는 것은 아닙니다.
다만, 부동산중개소를 이용할 경우 계약서 작성의 정확성과 분쟁 발생 시 법적 대응에 유리한 측면이 있을 수 있습니다. 직접 계약서를 작성할 때는 표준 임대차 계약서를 참고하는 것이 좋습니다.
따라서, 계약 연장 의사는 문자로도 충분히 전달 가능하며, 증액 보증금은 최대 5%까지만 인상할 수 있고, 계약서는 부동산중개소에서 작성하지 않아도 법적 효력을 갖습니다.
주택 임대차 갱신 계약서를 작성한 후에는 몇 가지 추가적으로 해야 할 중요한 절차들이 있습니다. 이를 통해 임대차 계약의 안정성을 확보하고 법적 보호를 받을 수 있습니다.
1. 확정일자 받기:
확정일자는 임대차 계약서를 작성한 날짜를 법적으로 확인받는 절차로, 향후 임대인이 파산하거나 주택이 경매로 넘어가는 경우에도 우선순위에 따라 보증금을 보호받을 수 있는 권리를 제공합니다.
관할 동사무소(주민센터), 등기소 또는 인터넷 등기소에서 확정일자를 받을 수 있습니다. 임대차 계약서에 도장을 찍어주며, 이로 인해 법적 효력이 발생합니다.
2. 임대차 정보 제공 신고 (선택 사항):
임대차 3법에 따라 임대차 계약 내용을 지자체에 신고하는 제도가 도입되었습니다. 전세 신고제라고도 불리며, 일정 기준 이상의 임대차 계약은 계약 체결일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 이를 통해 임대차 계약 정보를 투명하게 관리합니다.
신고 대상: 전세보증금 6,000만원 이상이거나 월세 30만원 이상일 경우 신고해야 합니다.
전입신고와 동시에 주민센터에서 신고하거나, 정부24를 통해 온라인으로도 가능합니다.
3. 주택 임대차보호법에 따른 보증금 반환 보증 가입(선택 사항):
임대차 기간 중 또는 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우에 대비해 보증금 반환 보증에 가입할 수 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)와 같은 공적 기관에서 제공하며, 일정 수수료를 내고 보증금을 보호받을 수 있는 제도입니다.
보증금 반환 보증에 가입하면 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 공사가 대신 보증금을 돌려줍니다.
4. 임대차 계약서 보관
계약서를 작성한 후 반드시 원본을 잘 보관해야 합니다. 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 되며, 확정일자와 전입신고를 통해 법적 권리를 보호받기 위해서도 필수적입니다.
요약
1. 확정일자 받기: 관할 주민센터에서 확정일자를 받아 보증금 보호.
2. 임대차 정보 제공 신고: 전세보증금 6,000만원 이상일 경우 신고.
3. 보증금 반환 보증 가입: 선택 사항으로, 보증금 반환에 대한 보호장치.
4. 계약서 보관: 원본을 안전하게 보관.
이 절차들을 완료하면 주택 임대차 계약에 대한 법적 보호를 철저하게 받을 수 있습니다.
안녕하세요. 김미영 공인중개사입니다.
1. 계약 갱신 의사 확인과 문자 답장: 집주인이 계약 연장에 대한 의사를 물어볼 경우, 문자로 2년 연장을 하겠다고 답장을 보낸 것만으로도 갱신청구권을 행사한 것으로 인정됩니다.
2. 보증금 5% 상향과 계약서 재작성: 집주인이 보증금을 5% 상향하여 연장을 제안한다면, 계약서를 다시 작성해야 할 가능성이 큽니다. 계약 갱신 시 임대인은 법적으로 보증금을 최대 5%까지 인상할 수 있으므로, 이 경우에는 새로운 계약서를 작성하여 명확히 조건을 명시하는 것이 좋습니다.
3. 계약서 작성 장소 및 비용 부담: 보통 재계약 시에도 부동산 중개인과 함께 계약서를 작성할 수 있으며, 이는 선택 사항입니다. 계약서를 부동산에서 작성할 경우, 중개수수료(복비)는 새로 설정된 보증금과 월세에 따라 계산되며, 임차인과 임대인이 협의하여 나누어 부담하는 것이 일반적입니다. 관례적으로는 임차인과 임대인이 각각 반반씩 부담하거나 협상에 따라 조정하는 경우도 있습니다.
재계약 시 상황에 따라 세부 조건이 달라질 수 있으므로, 부동산 중개인에게 직접 문의하거나 공인된 자료를 참고하시는 것도 좋습니다.
안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
갱신 청구권을 행사했다고는 볼 수 없으나 만일 승인한다면 상호 합의로 재계약 이루어진 것으로 볼 수 있습니다.
정신 청구권을 행사한 계약을 요청하고 싶다면 계약서를 작성하여 갱신 청구권을 청구한 계약이라는 내용을 기재하여야 합니다
계약에 본질적인 요소가 바뀌므로 새로운 계약서에 작성이 필요합니다.
당사자끼리 직접 작성도 가능하며 부동산에서 서비스를 받으셔도 좋습니다. 물론 비용이 발생합니다. 비용은 재계약인 경우에 큰 부담을 드리지 않습니다. 그리고 비용은 당사자가 각각 부담하는 것입니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,서로가 통보를 해서 의사결정을 하면 되는데 계약개신청구권은 임차인이 쓰겠다고 해야 합니다
그러면 임대인이 5%만 올릴수 있습니다
그집에서 사는 동안
한번만 쓸수 있습니다
,금액변동이 있으면 계약서 다시작성하고 거래신고도 다시해야 합니다
또 올린부분에 대해 확정일자도 다시받아야 합니다
예전의 보증금은 그때받은 확정일자에 효력이 있고 지금올린금액은 다시받은 확정일자에 효력이 있으니 계약서를 같이 보관하시면 됩니다
,수수료는 양쪽다 부담하면 됩니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계약갱신청구권을 행사할 경우 문자로도 효력을 발휘를 합니다. 하지만 좀 더 확실하게 할려면 내용증명이 가장 확실한 방법입니다. 또한 5% 인상을 하게 될 경우 재계약서 작성할 필요없이 기존 계약서에 추가로 작성을 하고 확정일자를 받으시면 됩니다.
감사합니다.