안녕하세요 채정식 전문가입니다. 좋은하루되세요
부동산
Q. 가계약일 특약조건 없이 계약 후 잔금치르는날 특약 추가
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.질문 주신 잔금 지급일과 입주 시 계약서에 애완동물 관련한 특약을 넣으실 수 있으니 추후 발생할 수 있는 벽지, 장판 손상이나 특수 청소 비용 등에 대해 세입자 책임 부분을 명확하게 적으셔서 이후 분쟁을 예방하시기 바랍니다.
부동산
Q. 아파트 하나를 부모가 방1개는 본인이 쓰고 2번째방을 첫번째 자녀에게 월세 30만원. 3번째방을 다른자녀에게 월세 30만원에 주고 같이 살면서 임대차 계약 신고는 하지 않아도 되는지
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.임대차 계약 신고는 보증금 6천 만원 초과 또는 월세 30만원 초과인 경우입니다.30만원은 약간의 다툼이 있기는 하지만 신고 의무는 없다고 생각하시면 됩니다.동거봉양 제도는 1세대 1주택 조건에서 부모님이 60세 이상일 때 함께 세대를 구성하며 일정 요건 충족 시 세금 혜택을 받을 수 있는 제도입니다.부모님이 만 65세 이상이시면 자녀가 각각 주택을 보유하고 있더라도 부모님과 1세대를 합가해 동거봉양으로 인정 받으실 수 있습니다. 하지만 동거봉양 인정 조건 및 혜택 적용을 위해서는 공식적인 세대 합가가 되어야 하며 시점 등을 꼼꼼하게 따져야 하며 인정을 받으시게 되면 1세대 1주택 비과세 및 종부세 1세대 1주택 기준이 적용이 되어 세금 완화 혜택이 있습니다.
부동산
Q. 청약 당첨 후 신생아 특례 전세 대출이 가능한가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.신생아 특례 전세 대출은 대출 신청일 기준 최근 2년 내에 출산한 신생아가 있는 무주택 세대주를 대상으로 합니다.청약 당첨자라도 입주 전에는 주택을 소유한 것으로 간주되지 않으므로 무주택자로 인정받으실 수 있습니다.즉 청약 당첨만으로 바로 유주택자로 분류되지 않아 신생아 특례 대출 자격에 문제가 되지 않으니 진행 전 담당 대출기관에 자세한 상담을 받으시고 진행하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세 계약시 보증금을 지킬수 있는 방법과 부동산 계약서 특약에 무엇을 넣어야 하나요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.전세 보증금을 지키기 위해서는 전입신고와 확정일자를 받아두시는 것이 필수입니다.그리고 집매매가 대비 전세가율이 80% 이하인것이 좋으며 선순위 근저당이 있는지 확인하시고 전세보증금 반환보증 보험 가입을 추천드립니다.또한 부동상 계약시 넣으시면 좋은 특약으로는 하자 발생 시 수리책임 주체에 대한 명시와 원상복구 기준 및 조기 퇴실과 중도해지 위약금 조건 등을 명확히 해두시면 향후 분쟁 예방에 도움이 됩니다.
부동산
Q. 1년 중에서 부동산 거래가 가장 많은 시기는 언제인가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.1년 중 부동산 거래량은 3월과 4월 그리고 10월과 12월이 가장 많습니다.3,4,10월의 경우에는 새 학기 시작과 이사철에 맞물려 거래량이 높으며 12월은 결혼 성수기로 인테리어와 가구, 가전 등의 관련 업종도 매출이 올라가는 시기라고 생각하시면 됩니다.이와 반대로 가장 거래량이 적은 시기는 1월과 7월입니다.
부동산
Q. 신축오피스텔 월세 계약시 전입신고문제
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.민감하신 부분이긴 한데 제 개인적인 생각으로 답변을 드려보겠습니다.전입신고는 보증금 보호의 필수 절차로 전입신고를 다른 주소로 중간에 옮기는 것은 기존 임대차의 법적 보호가 떨어지므로 권장하는 방법이 아닙니다. 신축 오피스텔의 대출 심사 과정 문제로 인하여 근저당권 설정이나 말소가 필요해 이렇게 진행이 되는 경우들이 종종 있지만 저는 개인적으로 위험할 수 있어 권장드리지 않습니다.대구지역 최우선 변제 한도는 2800만원이 맞아 2000만원의 보증금이 한도내에 있는 것은 맞으며 이러한 부분도 전입신고와 확정일자 유지 부분이 중요하기에 꼭 지금 그 집이어야 하는지 생각해보시고 꼭 들어가야 하신다면 특약 등 불안한 부분들에 대한 최소한에 안전장치를 하시는 것을 추천드리겠습니다.
부동산
Q. 부동산은 장기적으로 볼땐 하향 할까요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.말씀과 같이 지금 아파트 가격이 비싸게 느껴지는 것은 사실이지만 장기적으로 본다면 지역과 입지에 따라 양극화가 심해지겠지만 인기 지역의 아파트 같은 경우에는 향후 수십 년간도 꾸준하게 가치가 오를 것으로 생각합니다. 하지만 지방 및 비인기 지역의 경우 하락할 가능성도 있기 때문에 똘똘한 한채를 찾는 것이 무엇보다 중요한 시점이라고 생각합니다.따라서 구체적인 지역별 전망이나 투자 시점 등을 꾸준하게 체크하시면서 준비해 보시는 것을 추천드립니다.
의료 보험
Q. 요양병원 장기입원 실비 청구 가능할까요?
안녕하세요. 채정식 보험전문가입니다.요양병원은 의료법상 병원급 의료기관에 해당이 되어 치료 목적의 입원과 진료가 이루어진 경우 실손 보험 청구가 가능합니다.하지만 단순 요양이나 간병은 불가하며 기본 의료실비는 별도 면책기간이 없거나 제한적입니다.1997년에 가입한 당시 제도와 약관을 확인해 보셔야 하며 청구하지 않은 과거 입원비용도 보험 약관과 개시일에 따라 소급 청구가 가능할 수 있어 확인을 해보시기 바랍니다.실비 청구 시에는 의사 소견서에 치료 목적이 명확하게 기재되어 있어야 하니 참고해서 신청해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 공동명의 증여 재개발 문의 드립니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.현재 건물가치가 어느 정도인지 모르기에 정확한 세금 답변은 어려울 것 같고 20여 년 전 할머니로부터 어머니와 숙모가 공동명의로 건물을 증여받으셨다면 그 당시 증여세는 납부하셨을 가능성이 큽니다.공동명의로 되어 있기에 재개발로 인한 분양권을 취득 후 매도 시 발생하는 양도소득세는 각자 지분에 따라 부담이 되실거며 현금청산의 경우 즉시 확정 지급이 가능하나 자산 상승의 기회는 놓치는 셈이 되는 것입니다.분양권을 가지게 된다면 들으신 이야기처럼 가치 상승을 기대하실 수 있지만 투기과열지구 등 전매제한으로 일정 기간 매매가 제한이 되는 부분도 정확하게 확인을 해보시고 결정을 하시는 것이 좋습니다.정보가 제한적이어서 답변을 명확하게 드릴 수 없고 이 정도 가이드 라인을 생각하셔서 결정하시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세계약 제계약시 부동산없이 가능한가요??
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.질문 주신 전세 계약 재계약의 경우 임대인과 임차인 협의하에 계약서를 작성하시는 것은 부동산 중개업소 없이도 가능합니다.하지만 전세금이 증액이 되었고 대출 갱신과 보증보험 가입과 같은 절차에서 공인중개사가 작성한 계약서가 요구되는 경우가 많이 있습니다. 그렇기 때문에 안전하게 진행을 위해서는 부동산에서 계약서를 쓰시는 것을 권장드립니다.하지만 대출 갱신과 보증보험에 사전 문의하시어서 당사자간 예약서로 진행이 된다하시면 그렇게 하셔도 무방하시리라 생각합니다.