신축오피스텔 월세 계약시 전입신고문제
안녕하세요!
8월 29일 승인되는 신축오피스텔에 월세로 들어가서 살려고 알아보는중인데요
31일에 조건에 맞는 여러 매물들 직접 보기로했고, 이미 너무 마음에 들어서 거의 이사 확정인 분위기에요.
근데 연락했던 공인중개사에서 전입신고 가능한 매물인데, 전입신고 진행하고 지내시다가 은행에 대출 받을때 근저당 설정? 뭐 어쨌든 어떤 이유로 잠깐 전입신고를 빼주셔야한다고.. 은행에따라 다르지만 대출승인 기간이 일주일~3주 정도 걸리는데 그동안 다른곳에 전입신고 하셨다가 은행 대출 나오면 다시 전입신고를 하셔야한다고
신축 아파트나 신축 오피스텔은 이런경우가 대부분이라고 하시더라구여??
조건은 보증금 2000에 월세 90~100으로 생각중인데
제가 보증금에 대해 걱정을 하니까 공인중개사분이 최우선변제권 금액이 2800만원인데(지역 대구) 보증금이 2000만원이라 괜찮다고 걱정안해도 된다고 하는데 괜찮은거 맞을까요??
전입신고를 하고 확정일자를 받은 상태에서 다른주소로 전입신고를 할 경우 그 기간동안 오피스텔 보증금에 대해 보장을 받을 순 있는지 대출이 다 이뤄진 후에 전입신고를 다시했을때도 보장사항이 변동이 없는지 이게 사기라고 하는분도 있어서 ㅠㅠ 잘 모르겠어요 괜찮을까요??
8월 29일 승인되는 신축오피스텔에 월세로 들어가서 살려고 알아보는중인데요
31일에 조건에 맞는 여러 매물들 직접 보기로했고, 이미 너무 마음에 들어서 거의 이사 확정인 분위기에요.
근데 연락했던 공인중개사에서 전입신고 가능한 매물인데, 전입신고 진행하고 지내시다가 은행에 대출 받을때 근저당 설정? 뭐 어쨌든 어떤 이유로 잠깐 전입신고를 빼주셔야한다고.. 은행에따라 다르지만 대출승인 기간이 일주일~3주 정도 걸리는데 그동안 다른곳에 전입신고 하셨다가 은행 대출 나오면 다시 전입신고를 하셔야한다고
신축 아파트나 신축 오피스텔은 이런경우가 대부분이라고 하시더라구여??
조건은 보증금 2000에 월세 90~100으로 생각중인데
제가 보증금에 대해 걱정을 하니까 공인중개사분이 최우선변제권 금액이 2800만원인데(지역 대구) 보증금이 2000만원이라 괜찮다고 걱정안해도 된다고 하는데 괜찮은거 맞을까요??
전입신고를 하고 확정일자를 받은 상태에서 다른주소로 전입신고를 할 경우 그 기간동안 오피스텔 보증금에 대해 보장을 받을 순 있는지 대출이 다 이뤄진 후에 전입신고를 다시했을때도 보장사항이 변동이 없는지 이게 사기라고 하는분도 있어서 ㅠㅠ 잘 모르겠어요 괜찮을까요??
==> 현재 상황에서 보증금 규모 만을 고려할 때 최우선 변제금액에 해당되는 만큼 도중에 주소를 퇴거하였다가 다시 전입신고를 하여 이러한 권리행사 유지에 법률적으로 문제가 없습니다.
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
신축 오피스텔 월세 계약에서 전입신고를 잠시 늦추거나 해제해 달라는 요청은 임대인이 대출을 받기 위해 세입자의 ' 대항력 ' 을 일시적으로 없애려는 상황입니다.
이 경우 주택임대차보호법상 보증금 보호 여부가 크게 달라질 수 있습니다.
(1) 전입신고ㆍ확정일자의 법적 의미
ㆍ 대항력 : 전입신고 + 실제 거주를 통해 제3자 (임대인의 채권자 등) 에게 임차권을 주장 할 수 있는 권리입니다.
ㆍ 우선 변제권 : 확정일자를 받은 상태에서 경매 시 보증금을 배당받을 순위입니다.
ㆍ 최우선변제권 : 보증금이 소액보증금 기준 이하일 경우 , 경매 시 최우선으로 일부 금액을 변제받을 수 있습니다.
° 대구의 경우 (2025년 기준) 소액보증금 기준은 2,800만 원 이하 , 최우선변제금액은 2,300만 원입니다.
(2) 전입신고를 해제했다가 다시 하는 경우의 위험
ㆍ 전입신고를 해제하면 그 시점부터 대항력은 소멸합니다.
ㆍ 만약 이 기간 중 임대인의 채무 불이행으로 근저당권자가 경매를 신청하면 , 임차인은 새로 전입한 시점 기준으로만 권리를 주장할 수 있습니다.
ㆍ 특히 임대인이 대출을 실행하는 순간 , 보증금보다 우선순위가 높은 근저당이 설정될 수 있으며 , 이때 전입신고가 없었다면 임차보증금 전액이 위험해집니다.
(3) ' 소액보증금 ' 이라도 안심할 수 없는 이유
ㆍ 보증금 2,000만 원이면 대구의 소액보증금 기준 (2,800만 원) 이하이므로 최우선변제권 대상입니다.
ㆍ 그러나 최우선변제금액은 2,300만 원이고 , 이는 경매 낙찰가에서 근저당보다 먼저 받는 금액일 뿐 , 만약 낙찰가가 낮게 형성되면 보증금 전액 회수가 불가능할 수 있습니다.
ㆍ 게다가 전입신고가 해제된 기간 중에 경매개시결정이 내려지면 , 소액보증금 우선변제권 자체가 무효가 됩니다.
(4) 사기 가능성 여부
ㆍ ' 사기 ' 라고 볼 여지가 있는 이유는 , 임대인이 대출을 받기 위해 임차인의 대항력과 우선변제권을 의도적으로 포기하게 만들고 , 그 사이에 선순위 근저당을 설정하는 방식이 전형적인 깡통전세ㆍ보증금 미반환 위험 수법 중 하나이기 때문입니다.
ㆍ 특히 신축 오피스텔 분양 단계에서 분양자금ㆍ중도금대출 전환 등의 사정으로 이런 요구가 많지만 , 세입자 입장에서는 매우 위험합니다.
(5) 안전하게 계약하려면
계약 전 : 임대인에게 대출 절차 완료 후 전입신고ㆍ확정일자를 받도록 하거나 , 대출 이후 입주를 협의합니다.
계약서 특약 : " 임대인의 대출 실행과 무관하게 임차인은 즉시 전입신고 및 확정일자를 받을 수 있으며 , 이를 이유로 계약 해제 또는 손해배상을 청구할 수 있다 " 는 조항 명시 .
보증보험 가입 : HUG 전세보증금반환보증이나 SGI서울보증에 가입해 , 혹시 모를 반환 불이행 대비.
등기부 확인 : 대출 실행 시점에 근저당이 얼마나 잡히는지 , 보증금 회수 가능성을 사전 점검.
결론적으로 , 현재 제안받은 방식은 임차인 입장에서 매우 위험합니다.
전입신고와 확정일자를 해제하는 순간 대항력과 우선변제권이 사라지고 , 그 사이에 근저당이 선순위로 잡히면 보증금 보호가 불가능해질 수 있습니다.
" 보증금이 소액보증금 기준 이하라 안전하다 " 는 말은 절대 100% 안전을 의미하지 않습니다.
대출 절차가 끝난 뒤 입주하거나 , 보증보험 가입을 전제로 계약을 진쟁하는 것이 현실적인 안전 장치입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
임대차계약 시 확정일자 + 전입신고를 하게 되면 우선변제권 및 대항력을 권리를 취득하게 됩니다.
위의 경우 전출을 하시게 되면 임대인의 근저당권이 먼저 설정이 되게 됩니다.
따라서 그 후 전입을 하게 되면 월세보증금은 근저당권 후순위로 밀리게 됩니다.
하지만 소액임차인일 경우 최악의 경우 경매로 넘어간다고 해도 최우선변제가 가능하므로 소액임차인은 크게 순위에 상관이 없다는 뜻입니다. 즉 경매로 넘어가도 은행 근저당권 보다 먼저 2000만원 보증금을 먼저 보상을 받을 수 있으니 괜찮다고 말하는 것입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
결론부터 말씀드리면 전입신고를 했다가 다시 빼는 것은 안전하지 않습니다.
공인중개사 말하는 설명은 거래 현실에서 종종 벌어지긴 하지만 임차인의 보증금 보호 측면에서는 위험한 행동입니다.
전입신고와 확정일자 이 두가지가 동시에 있어야 보증금 보호가 가능합니다.
따라서 전입신고를 빼는 순간 우선변제권도 사라집니다. 확정일자만으로는 불충분하니 전입신고를 빼지 마시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대차의 경우 선순위채권 (근저당권 등)과 보증금의 합계 금액이 집값의 70%를 넘지 않는 것이 바람직합니다. 이런 조건을 만족하는 경우 보증금 전액이 최우선변제금액에 해당한다면 등기부등본상에 다른 권리관계가 없는 경우 비교적 안전하다고 할 수 있습니다. 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하시고, 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시며, 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드립니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
안 괜찮습니다
전입신고를 못 하면 보증금 보호가 사실상 불가능합니다
신축이라 어쩔 수 없다는 말은 임차인 입장에서는 매우 위험한 말입니다
향후 문제가 생겼을 때 공인중개사나 임대인은 책임지지 않습니다
모든 책임은 임차인이 지게 됩니다
확실하게 전입신가 되는 집을 선택하시기 바랍니다
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
신축 첫입주 오피스텔이고, 임대인이 근저당 받기위해 잠깐 전입을 옮겨다가 재전입 하는 조건으로 보입니다.
결과적으로 그렇게 하셔도 안전하며 실제 첫입주 월세계약은 거진 그렇게 진행합니다.
추가 궁금하신 사항 있으실가요?
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
민감하신 부분이긴 한데 제 개인적인 생각으로 답변을 드려보겠습니다.
전입신고는 보증금 보호의 필수 절차로 전입신고를 다른 주소로 중간에 옮기는 것은 기존 임대차의 법적 보호가 떨어지므로 권장하는 방법이 아닙니다. 신축 오피스텔의 대출 심사 과정 문제로 인하여 근저당권 설정이나 말소가 필요해 이렇게 진행이 되는 경우들이 종종 있지만 저는 개인적으로 위험할 수 있어 권장드리지 않습니다.
대구지역 최우선 변제 한도는 2800만원이 맞아 2000만원의 보증금이 한도내에 있는 것은 맞으며 이러한 부분도 전입신고와 확정일자 유지 부분이 중요하기에 꼭 지금 그 집이어야 하는지 생각해보시고 꼭 들어가야 하신다면 특약 등 불안한 부분들에 대한 최소한에 안전장치를 하시는 것을 추천드리겠습니다.주인이 대출 받으려고 하는것 같은데 월세이고 최우선변제금 내에 들기 때문에 크게 걱정하실 정도는 아닌것 같습니다.
일단 내가 전입을 빼고 주인이 대출은 받은 뒤 전입을 하게 되면 내가 후순위이긴 하지만 최우선변제권이 지켜주는 구조입니다.
별로 좋은 구조는 아니지만 그만큼 집 컨디션이 괜찮고 하면 보증금이 적은 월세니까 하는것입니다.