안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 확정일자를 받는 것이 어떤 의미가 있는지요
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.확정일자는 우선변제권 효력발생 요건 중 하나 입니다. 우선변제권이란 경매 시 후순위권리자보다 우선하여 배당 받을 수 있는 권리입니다. 예를 들어 여러 임차인이 있을 때 배당순위가 정해져서 배당을 진행합니다. 우선변제권은 대항력과 확정일자를 갖춰졌을 때 효력이 발생합니다.대항력의 요건은 전입신고+거주입니다. 대항력은 법률관계에서 제3자에 대해서 대항할 수 있는 권리입니다. 대항력은 전입신고한 다음날부터 효력이 발생합니다. 경매시 최우선변제권이있습니다. 대항력이 있고 소액임차인에 해당 되면 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다.
Q. 전세는 어떻게 우리나라에서만 사용하는 제도일까요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.현재 전세제도가 있는 나라는 볼리비아, 아르헨티나, 페르와 인도의 두 도시 수라트, 벵갈루루가 있다. 하지만 우리나라처럼 전세가 성행하지는 않는다. 다른나라에서는 큰 전세보증금을 다른 사람에게 맡겨놓는 것에 대한 거부감이 있습니다. 한국 역사에서 세를 내는 것은 고려 시대부터 존재했지만(전당 제도) 전세가 제도적으로 발달하게 된 배경은 취약한 제도권 금융과 부족한 주택복지 정책까지 겹치면서사적 임대차 형태인 전세가 제도로 정착된 것이다. 강화도조약 당시로 거슬러간다는 게 대체적인 중론이지만 본격적으로 전세제도가 확산된 것은 1970년대 이후라고 본다. 산업화 과정에서, 일자리를 찾아서 농촌 인구들이 대거 대도시로 몰려 주택 수요가 급증했다. 한국의 전세 제도는 1970년대 경제 성장기 때 주택 가격이 가계(家計) 지불 능력보다 비싸고 주택 수요가 공급보다 많은 시장 상황에서 형성됐다. 고도 성장기에 주택 구매 수요가 많았지만 대출 금리가 높을 뿐만 아니라 주택 금융의 미비로 대출 자체가 어려웠다. 당시는 매우 좋은 직장을 가지거나 하지 않으면 주택 소유자를 포함하여 일반인들이 제도권 은행에서 목돈 대출을 받기가 불가능하거나 매우 힘들었다. 그리고 집을 가진 임대인도 임차인으로 부터 받는 월세, 사글세로는 목돈 확보에 한계가 있었다. 개인들은 돈을 빌릴 방법이 없었던 시대였다. 모든 자본이 산업, 특히 수출 산업 부문에 집중되었기 때문이다. 이러다보니 집주인들이 주택 구입 과정에서 모자란 자금을 조달하기 위해 자기 집을 전세의 형태로 임대하는 관습이 생겨났다. 전세 보증금이 이자를 내지 않은 은행대출 역할을 한 것이다. 고도성장기의 한국에서는 그 돈을 은행에만 넣어놔도 은행 이자가 10%이상 붙었다. IMF 이전에는 은행 이자는 세금도 없었다. 세입자들도 시골에서 올라올 때 집이나 논을 팔아서 올라왔기 때문에 번거롭게 월세를 내기보다 목돈을 맡기고 사는 게 편리할 수 있었을 것이다. 이처럼 전세는 정부에서 정책적으로 도입한 제도가 아니라, 집주인과 세입자 서로 간의 이해가 맞아 떨어지면서 자생적으로 발생한 사적금융제도이다.
Q. 재개발이 될 때 그 지역에 세를 살던 분들에게 어떤 보상이 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.정비사업으로 대표적으로 재개발과 재건축이 있 습니다. 재개발은 공익사업이자만 재건축은 공익 사업이 아닙니다. 때문에 재개발에서는 세입자에 게 이사비가 나오지만 재건축에서는 거의 없다고 보시면 됩니다.재건축에서 세입자는 보상금액은 없지만 초기 추 진위원회 설립이나 조합설립 동의 단계에서 일부 영향력을 행사할 수 있습니다.정비사업의 시행으로 이주하게 되는 주거용 건축 물의 임차인으로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계법령에 따른 고시 등이 있 은 당시 해당 정비사업 구역에서 3개월 이상 거 주한 사람은 가구원 수에 따라 4개월분의 이사비 를 보상받게 됩니다. 이는 무상으로 사용하는 거 주자를 포함하며, '공익사업을 위한 토지 등의 취 득 및 보상에 관할 법률' 제78조 제1항에 따른 이주대책 대상자인 세입자는 제외됩니다.재개발 세입자 보상금액은 주거이전비가 됩니다. 주거이정비는 '통계법' 제3조 제3호에 따른 통계 작성기관이 조사, 발표하는 가계조사통계의 도시 근로자가구의 가구원수별 월평균 명 가계지출비 를 기준으로 산정합니다.4인가구 기준 약 2천만원 정도 되는 재개발 세입 자 보상금액을 받을 수 있습니다. 세입자의 경우 소유자가 아니기 때문에 토지 및 건축물에 대한 소유권의 보상은 빠집니다. 하지만 주거이전비는 소유자보다 2배 이상 더 보상을 해주고 있습니 다.1. 동산의 이전비(이사비)2. 주거이전비(이사비 + 알파)3. 임차 중인 상인의 경우 영업보상비 지급1번과 2번을 합쳐서 '재개발 세입자 이주비보 상'이라고 합니다. 1번의 동산 이전비(이사비)는 거리가 먼 곳으로 이사할수록 더 받을 수 있습니 다. 2번의 경우, 가구원의 수가 많을수록 더 보상 비가 많이 나옵니다.주거이전비를 보상하는 경우 보상대상자 인정시 점은 정비구역 지정을 위한 주민공람 공고일로 봅니다. 주민공람 공고일은 소재지 시청 홈페이 지에 공고하지만 시간이 오래되면 찾기 어려운 것 같습니다. 찾기 어렵다면 시청에 재개발 담당 자를 찾아서 전화해서 물어보는 것이 편합니다.공고일 기준 3개월 이상 주거기간을 충족하였더 라도 이주개시 시점에 살고 있지만 않다면 이주 비를 받을 수 없음에 유의하여야 합니다. 법제처 권고 사항으로 공고일 전에만 살고 있으면 꼭 3 개월을 준수하지 않더라도 이주비를 주라고 조합 에 권고하고 있습니다.하지만 이주비를 받으려면 이주개시가 시작되는 날까지 거주하여야 하는데 보통 재개발 구역지정 에서 이주까지 8년 이상 걸리므로 받기가 생각보 다 어렵습니다.여기까지 재개발 세입자 보상금액에 대해 알아봤 습니다.
Q. 요즘 전세 사기가 많은데, 전세 얻을 때 주의한 것들은 어떤 게 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.1. 전세가격 확인중요하게 생각되는 부분이 반환보증가입이 되는지 체크.보증금 확인① kb부동산 시세의 90% 이내 ② 공동주택가격의 126% 이내(주택임대사업자 매물은 공동주택가격의 150%)그리고 전세가율도 확인. 보통 전세가율은 매매 시세대비 전세가가 60~70%면 적당. 선순위거나 순위상 다른 권리자보다 선순위일 경우 경매에 넘어가더라도 계속적으로 유찰 되지 않는 이상 보증금을전세가율은 안심전세앱에서 쉽게확인 2. 등기부등본 확인하기다세대 공동주택의 전세는 근저당이 없어야 함, 있 을 경우는 근저당 말소 조건계약인지 확인 단독, 다가구 주택은 선순위가 얼마인지 반드시 확인신탁등기 등기 여부 및 신탁원부 내용도 확인3. 건축물대장 발급용도가 주택인지 확인, 오피스텔의 경우 주거용 건축물대장의 용도가 주택이지만 위반건축물이 있 다면 전세대출 및 전세반환보증이 안되기 때문에 주의.근생빌라의 경의 해당층이나 호실이 근린생활시설 인경우 반환보증 및 전세대출이 안되니 주의.3. 임대인 세금체납 확인• 임차보증금 1천만원 초과 시 임대차 계약 후 임대 인 동의 없이 열람 가능• 계약시 임대인에게 국세, 지방세 완납증명서 제 시 요구• 확정일자 부여현황 세입자가 직접 확인할 수 있 음4. 중개업소 확인• 공인중개사 자격 및 정상영업 확인• 공제증서 받기5. 임대인 신분확인• 당사자 출석이 원칙으로 집주인 신분증 본인확인• 등기부등본, 건축물대장상 소유자와 일치하는 확인• 대리인 참석시 임대인 본인 발행 임감증명서 및 위임장, 신분증 사본, 대리인 신분증 필요• 임대인이 해외에 있을경우 해당국 영사관 통한 위임장 필요계약 후 임차인이 할 일 대항력 갖추기• 전세계약 체결 후 확정일자 부여받기 (주민센터 방문 또는 인터넷등기소 온라인)• 전입신고 하기 (잔금일 즉 이사하는 날)※ 확정일자, 전입신고를 통해 대항력과 우선변제 권 확보할 수 있음7. 전세보증금반환보증 가입하기전세반환보증을 신청하여 만기 시 임대인이 보증금 을 반환하지 않을경우 보증사에서 대신 세입자에 게 돌려주는 상품이기 계약기간이 1/2이 경과하기 전에 신청하는 것이 좋음
Q. 부동산 담보대출은 언제 받을수 있나요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.부동산 담보대출은 잔금 시 현금이 부족할 때 소유권이전등기를 실행하고 하는 것보다 매매계약서 등 필요서류를 제출해서 잔금일에 맞추거나 잔금일 전에 대출을 받으시면 됩니다. 대출심사 후 40일(은행에 따라, 대출상품에 따라 다를 수 있음) 정도 시간이 소요 되기때문에 미리 은행 지점을 방문하기 바랍니다.