안녕하세요 양정섭 전문가입니다.
Q. 청년월세지원은 아무나 가능한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울 기준(다른 지방 기준은 다를 수 있음) ○목적:서울에 살고 있는 청년들의 주거비 부담을 줄이기 위해 청년월세지원, 청년 임차보증금 전세대출 등 다양한 정책을 시행○ 만 19세~만 39세 이하 무주택 청년 1인 가구 (청년인 동거인 및 형제자매 있는 경우 신청 가능) - 소득 기준 : 중위소득 150% 이하 청년 1인 가구- 재산 기준 : 일반재산 1억 3천만원 이하, 자동차 2,500만원 미만 - - 거주 요건 : 임차 보증금 8천만원 이하, 월세 60만원 이하 건물 월세 거주○ 사업 내용 : 최대 12개월 간 월 20만원 범위에서 월세 지원 ○ 소요재원 : 시비 100%○ 신청 제외 대상자-국토부에서 진행하는 청년월세지원사업 특별지원금 수급 이력이 있거나 수급중인자-서울시 청년월세지원사업 기 선정자에 해당, 수급 이력여 부가있는자-신청한 본인이 주택을 소유한경우(입주권과 분양권 등)-신청한 본인이 일반재산 총액이 1.3억을 초과하는자 (토 지과세표준액, 건축물과세표준액, 임차보증금, 차량시가 표준액이 포함항목 입니다.)-신청한 본인의 차량시가표준액이 2,500만원 이상인 자 동차를 소유한자-이미 국민기초생활수급을 받고있는 자(의료나 생계, 주거 급여 대상자)-서울시 청년수당을 지급받고있는자, 2024년 은평형 청 년월세 지원자로 선정된자(사업 신청일 기준 청년수당 수 급 등 종료됐을경우 신청가능합니다.)-SH, LH공사 등 공공기관에서 공급했거나 매입해서 제공 한 공공임대주택에 거주중인자(항목 - 공공임대,국민임대, 공공임대,청년안심주택(역세권청년주택),희망하우징,도 시형생활주택,행복주택,매입임대,장기안심주택,특화형 매입임대주택, 공무원임대주택,전세임대주택 등)* 민간임대주택 거주하는사람은 신청 가능함-공동임차인 모두 신청하는 경우- 임대인이 신청한 본인의 부모일 때-기타 사업 취지에는 부합하지 않는다고 판단하게 되는경 우*주의:소득은 가구당 중위 소득 150% 이하여야 한다. 다만 참고할 점은 중위소득을 산정하는 기준이 건강보험료 부과액이라는 것이다. 그렇기 때문에 만약 신청인이 부모세대의 피부양자로 들어가 있다면 부모세대 가구를 기준으로 중위소득이 산정된다는 것이다. 청년 본인이 1인가구라고 하더라도 중위소득이 1인가구로 산정되지 않는 경우도 있으니 주의지원내용으로는 24년 선정자에 한해 월 20만원씩을 지원 받게되는데요. 최대 12개월 (240만원)까지 월세가 지원 되며, 국토부가 진행하는 지원사업은 사업진행이 종료가 되어도 다시 신청이 가능하지만 서울시는 생애 1회 지원 가능한 사업이기에 작년에 이미 서울시 청년월세지원를 받았다고한다면 지원이 불가능하고, 다른 월세지원사업 에 선정되신분도 지원이 불가능입니다.
Q. 이사 오자마자 바로 나갈수있나요? 임대차계약서는 작성안했습니다
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.가계약금을 지불했고 가계약금 지불 할 때 계약취소에 대한 내용(임대인의 개인 사정으로 계약을 취소하는 경우 계약금의 배액을 상환해야하고 임차인의 개인 사정으로 계약을 취소하는 경우 계약금을 포기새야 함)을 임대인과 임차인이 알고 있다면 가계약금을 돌려받는 것을 포기해야 합니다.대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594 판결계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다. 먼저 매매계약이 성립하려면 다음 3가지 ① 사거나 팔 사람 ② 사거나 팔 물건 ③ 구체적인 액수의 매매대금이 모두 특정되거나 적어도 나중에 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 합니다. 또한 가계약이라도 가계약금을 주거나 받을 당시 계약서 또는 말로서 ① 거래할 물건과 ② 구체적인 매매대금이 정해졌고 ③ 중도금을 어떻게 지급할지 합의했다면 본계약으로서 성립한 것으로 봅니다.이 경우 성립한 계약을 해지하기 위해선 민법 565조에서 규정하는 것처럼 가계약금을 반환받기를 포기하거나 별도의 약속을 하지 않았을 경우 가계약금의 2배가 아닌 계약금의 2배를 반환해야만 해지할 수 있습니다.반대로 위 3가지 중 1가지라도 특정되지 않아서 매매계약이 성립되지 않았다면 가계약금은 ‘부당이득’(원인없이 부당하게 타인의 재산이나 노무에 의하여 얻은 재산적 이익)으로 볼 수 있습니다. 이로서 가계약금을 돌려받거나 돌려주어야 할 권리와 의무가 발생하게 되죠. 만약 계약이 성립되지 않았음에도 가계약금을 돌려주지 않는다면 상대방에게 부당이득의 반환을 요청하는 내용의 내용증명을 보냄으로서 가계약금을 돌려주길 요청할 수 있습니다.참고로 모든 계약은 시작과 끝이 중요합니다. 예상치 못한 분쟁을 예방하거나 큰 돈이 걸린 중요한 계약일 수록 말, 구두로서가 아닌 계약서 등 서면으로서 시작하는 것을 적극 권장합니다.
Q. 재개발시 관리처분 계획이란 무엇을 뜻한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.조합원들의 권리가 확실해지는 절차인 관리처분 단계. 분양신청을 거쳐 관리처분계획 수립, 그리고 조 합 총회 결과에 따른 관리처분계획인가 신청 등 정비사업의 본격적인 절차들이 이뤄집니다. 관리처분계획 수립 시 포함되어야 하는 사항과 전반적인 절차를 살펴보겠습니다.* 관리처분계획인가 절차 요약관리처분계획은 재개발 및 재건축 정비사업에서 분양 되는 대지나 건축 시설을 조합원들에게 합리적으로 배 분될 수 있도록 정하는 중요한 절차입니다.'감정평가 → 조합원 분양신청 → 관리처분계획 수립 및 통지 → 총회 의결 → 공람 및 의견 청취 후 인가 신 청→ 관리처분계획 인가 및 고시'의 전체 과정 중 앞서 감정평가를 통해 조합원 분양신청이 완료되면 본격적 인 관리처분단계가 시작됩니다.* 관리처분계획 수립사업시행자는 분양신청 마감 이후 분양신청 현황을 기 반으로 한 관리처분계획을 수립합니다. 이때, 분양설 계·분양대상자별 건축물에 대한 추산액·기존 건축물 의 철거 예정 시기 등을 포함한 관리처분계획을 세웁 니다.사업시행자는 특별한 사유로 관리처분계획의 경미한 사항을 변경할 수 있는데, 이 경우 시장·군수 등에게 신고를 해야 합니다.*조합총회 의결관리처분계획을 수립 후 인가 신청 전, 조합원 총회는 필수적으로 이뤄져야 합니다.조합원 총회에서 과반수 찬성 시, 관리처분계획 수립 및 변경이 가능합니다.조합원 총회에서 찬성으로 의결됐다면 사업시행자는 30일 이상의 주민공람을 거친 후 시장·군수 등에게 관 리처분계획인가 신청을 해야 합니다.*관리처분인가 및 고시사업시행자는 시장·군수 등에게 관리처분계획 인가 신청 시 관리처분계획 인가 신청서와 관리처분계획서, 그리고 총회 의결서 사본 등을 함께 제출해야 합니다.별도의 타당성 검증 과정을 거치지 않는다면, 시장·군 수 등은 관리처분계획 인가 신청이 있은 날부터 30일 이내 인가 여부를 결정해 사업시행자에게 통보하고 최 종 고시를 하게 됩니다.
Q. 세안고 매매의 단점이 뭐길래 이렇게 저렴한가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.세안고 매매라도 매매시세는 주변시세와 비슷합니다. 실제로 거래하는 금액이 매매가에서 보증금을 뺀 금액으로 임대차계약이 만료한 때 본인이 세입자에게 보증금을 반환해야 하므로 결국은 총 지출금액은 매매시세와 같습니다.
Q. 국내 수도권 부동산은 지속 상승 중인건가요?
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.서울 아파트 거래량이 크게 늘어나는 현상이 부동산 가격 상승의 주요 원인으로 작용하고 있습니다. 2024년 6월, 서울 아파트 거래량은 7,000건을 넘어서며 2020년 12월 이후 가장 많은 거래량을 기록했습니다. 또한, 7월 거래량은 6월보다 더 많을 것으로 예상되며, 이러한 거래량 증가는 직전 거래보다 더 높은 가격에 매매가 이루어지는 사례가 늘어나는 데 기여하고 있습니다.서울 부동산 시장은 지금도 뜨겁게 달아오르고 있으며, 이러한 상승세가 언제 진정될지는 예측하기 어려운 상황입니다. 거래량 증가, 높은 분양가, 그리고 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상 등이 부동산 시장의 흐름을 주도하고 있으며, 이에 따라 서울의 부동산 가격은 지속적으로 상승하고 있습니다.정부의 대책이 단기적인 효과를 발휘하지 못할 가능성이 높은 만큼, 향후 부동산 시장의 변화를 면밀히 살펴볼 필요가 있습니다. 투자자들은 부동산 시장의 리스크를 충분히 고려한 후 신중한 결정을 내려야 할 것입니다.