전세계약할때 유심히 봐야하는건 무엇인가요?
최근 전세사기때문에 말도많고 문제도 많은데요
전세계약을 할떄 유심히 살펴봐야하는 항목들이나
조심해야할점은 무엇인지 궁금합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전세사기의 유형은 몇가지가 있는데 보중금을 반환 받지 못하여 일어난 경우가 대부분을 차지하고 있습니다
또한 신탁회사에 의뢰한 소유주의 물건은 신탁회사의 승인을 받아야 계약관계가 성립되는데 그 절차흘 소홀하여 계약이 취소돠는 경우도 발생합니다
또한 근저당 담보대출이 과도하여 경매가잔행돨 때 후순자로 보중금을 날리는 경우도 있다고 봅니다
따라서 주변시세에 비하여 과도한 대출금에 대해서는 일단 계약관계를 재고하여야하며 건물 둥기부 등본도 소유자 안적사항도 철저히 점검하는 둥 사기가능성을 언제나 예의 주의할 필요가 있다고 생각합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
전세게약 시 유심히 살펴봐야할 점들에 대해서 안내 드립니다.
집주인의 신뢰성 확보 - 집주인이 실제 소유자인지, 근저당이 설정되어 있지는 않은지 가압류, 압류, 경매 진행 여부가 있는지 등 등기부등본을 확인 하셔야 합니다.
전세강ㄹ 확인 - 전세가율이 높은 집일 수록 지주인이 경매로 넘기면 보증금 반환이 어려울 가능성이 크기 때문에 전세가율은 70% 정도가 적정 수준이라고 보시면 됩니다.
전세보증보험 가입 가능 여부 확인 - 반드시 보증보험 가입이 가능한 집인지 확인해야 안전합니다. 보증보험에 가입하면 만약 집주인이 전세금을 반환하지 못해도 보험사에서 보증금을 돌려주게 됩니다.
전입신고 및 확정일자 빠르게 받기 - 전세계약 후 바로 전입신고 및 확정일자를 받으셔야 대항력과 우선변제권을 확보 할 수 있습니다.
잔금 지급은 반드시 근정당 확인 후 진행 할 것 - 계약 후 잔금 지급 전에 반드시 당일 최신 등기부등본을 한번 더 열람하여 추가 근저당 설정 여부를 확인해야 위험이 없습니다.
이러한 점들에 유의하여 전세 계약을 한다면 어느 정도 안전은 보장할 수 있을 거라 생각 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세계약 전 주의사항
• 무허가 불법 건축물 여부 확인
• 전업신고를 할 수 없는 무허가 불법건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의하세요.
-현장 방문 및 건축물대장 열람(세용터, cloud.eals.go.kr)을 통해 무허가 불법건축물 여부를 꼭 확인하세요.
-전세사기 예방을 위한 건축물대장 활용법[바로가기] 정부24와 건축행정시스템 니다. 확인 가능합(www.eals.go.kr)에서
• 적정 전세가율 확인
● 매매가가 하락가거나 경매 시 보증금 전역 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조 심하세요.
-경상남도부동산포 전세정보 부동산테크(rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rmolit.go.kr), 부동산정보 사이 트(네이버 부동산직방 복수의 중개업소 방문을 통해 직접 매매가 전세가 시세를 확인하세요.
• 선순위 권리관계 확인
• 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전력 변환이 어려울 수 있으므로 주의하세요.
등기부등본 확인등기소 www.iros.go.kr), 다가구 주택의 경우 전입세대 열량내역 및 확정일자 부여천을 확인하세요.
[신탁부동산 임대차 계약 시 주의할 점]
부동산신탁 이란?
부동산신탁은 부동산 소유자(위탁자)가 신탁회사의 신뢰를 바탕으로 부동산 소유권을 신탁회사(수탁자)에 이전하고, 신탁회사는 소유자의 의견과 신탁회사의 전문성을 결합하여 신탁재산을 효율적으로 개발, 관리, 처분하고 그 이익을 돌려주는 제도이다. 부동산 소유자가 일정한 신탁보수를 지급하고 부동산의 관리, 처분, 개발 등을 신탁회사에 위탁하여 일정 기간 동안 위탁하는 제도입니다.
일반적으로 아파트 주상복합건물, 오피스텔 등 집합건물 건설하는 행사가 해당 부동산신탁회사에 신학하는 경우가 있음.
위탁자(시행사, 건축주 등), 수탁자(신탁회사)
신탁부동산 확인 방법
등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있어요. 이 중 '갑구'를 보면, '신탁' 여부를 바로 알아볼 수 있어요. 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 '갑구'에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없어요.
일반적으로 신탁부동산 임대차 계약은 수탁자(신학회사)와 임대차계약을 체결하는 것이 원칙이나, 수학자신탁회사의 동의서를 받은 경우 위탁자(시행사, 건축주 등)와 임대차 계약을 체결할 수 있음.
수탁자인 신탁회사의 승낙을 얻어 정당한 사람에게 보증금을 지급해야 입대차 효력이 발생,
• 임대인의 세금 체납여부 확인
• 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인하세요.
국세는 세무서(또는 홈텍스), 지방세는 주민센터(또는 위택스에서 임대인의 미납내역을 확인하세요. 방대한 동의 필요)
전세계약시 주의사항
• 임대인(대리인) 신분 확인
• 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
-등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금 을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체하세요.
• 공인중개사 정상 영업 여부 확인
• 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
-국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr), 또는 한국공인중개사협회(www.kar.or.kr) 등에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인하세 요.
• 주택임대차표준계약서 사용
● 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납 세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
-국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용하세요.
전세계약 후 주의사항
• 주택임대차 신고
●「부동산거래신고법」제6조의2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다. (계약서 첨부 시)
-주민센터 방문 신고 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고
그리고 전입신고 확정일자도 받으시기 바랍니다.(주택임대차신고 시 확정일자 자동부여)
잔금 지급 시 주의사항
• 권리관계 변동 확인
● 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 또한 이사갈 집이 비어 있거나 기존 세입 자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다 .
-등기부등본(율구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금하세요.
이사 후 주의사항
• 전입신고
● 「주민등록법」 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
-주민센터 방문 신고 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 신고
• 전세보증금 반환보증 가입
● 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전합니다.
-보증기관(주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등)에 문의하여 보증상품에 가입하세요.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세사기를 당하지 않으려면, 일단 본인이 거래하는 사람이 실제 소유자인지를 먼저 정확히 파악해야 합니다. 또한 해당 물건이 과도한 근저당권 설정이나 대출이 있는지도 확인해야 합니다. 만약 과도한 대출이 있다면 경매 시 보증금을 모두 떼일 수 있습니다.
마지막으로 본인의 보증금을 안전하게 확보하기 위해서는 전세보증보험에 꼭 가입하시기 바라겠습니다.
최근 전세사기때문에 말도많고 문제도 많은데요
전세계약을 할떄 유심히 살펴봐야하는 항목들이나
조심해야할점은 무엇인지 궁금합니다.
==> 전세사기를 방지하기 위해서는 아래와 같은 사항을 잘 확인해야 합니다.
전세금 규모가 매매가격대비 적절한지?
등기사항 전부증명서 상에 문제가 없는지?
모든 거래대금은 등기상 소유자 계좌로 입금
잔금 등 거래대금 입금시 마다 권리관계변동여부 확인 등을 해야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세계약을 하게 되면 그집의 공시지가에 126%을 곱해서 나온금액이 전세가여야 대출과 전세보증보험에 가입이 됩니다
우선 그런조건이 되는지 확인을 하시고 집구조나 수리상태가 맘에들면 서류확인,본인확인 해서 계약서 작성하게 됩니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세계약시에는 계약체결 이전에 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등이 있다면 피하시고,
저당권+전세금액은 집값의 70%를 넘지 않는게 바람직 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 하며, 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 전세대출을 하신다면 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다. 전세보증보험에 가입하는 것이 가장 바람직한데 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
가장 기본적으로 보아야 할 것은 등기부등본상 선순위 대출 즉 근저당권이 있는지를 살펴 보셔야 하고 있는 경우 피하시고 만일에 근저당말소조건일 경우는 계약을 하셔도 안전합니다. 또한 보증보험 가입 대상일 경우 더욱 안전하다 볼 수 있고, 계약 후 확정일자 이사 후 전입신고를 해서 우선변제권과 대항력, 그리고 보증보험 가입하시면 안전하게 보증금을 지킬 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세계약에서 주의할점을 간단하게 설명하면 우선 거래시 중개사를 통한 계약진행과 계약당사자에 대한 소유자 일치여부확인등이 될수 있습니다. 그리고 전세계약이후에 보증보험가입가능여부와 전입신고, 확정일자 부여를 반드시하시는게 가장안전하다고 볼수 있습니다, 그외 세부적인 사항에 대해서는 중개사의 도움을 받으시면 되고, 스스로는 계약서상 특약에 합의되지 않는 불리한 사항등이 없는지 체크를 하시는것도 필요한 부분입니다. 그외 실제 매물의 시설상태나 거주편의성등에 대한 확인도 필요합니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세 계약할 때 선순위 근저당권이 있는지 등기부등본을 보고 확인해야 하며, 계약일과 전세 만료일을 정확하게 계약서에 기재해야 합니다.
또한 임대인 본인이 직접 계약서 작성하는지도 중요합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세계약을 할 때 유심히 살펴봐야 하는 항목과 조심해야 할 점은 다음과 같습니다:
임대차 계약서: 계약서를 작성할 때반드시 세부 사항을 꼼꼼히 확인하세요. 계약 기간, 보증금, 월세, 지불 일자 등이 정확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다.
임대인 신원 확인: 임대인의 신분증과 소유권을 반드시 확인하세요. 등기부등본을 확인하여 해당 부동산의 소유자가 맞는지 담보나 근저당이 걸려 있는지 점검해야 합니다.
등기부등본 확인: 부동산이 실제로 임대인 소유인지 담보대출 등 권리가 설정되어 있지 않은지 등을 확인해야 합니다. 권리관계가 복잡할 경우 문제가 발생할 수 있습니다.
전세금 보호: 전세금 보호를 위해 보증보험에 가입했는지, 임대인이 등기된 전세권을 설정했는지 확인하는 것이 좋습니다. 또한, 전세자금 대출이 있는지 체크하고 대출금 상환 여부도 중요합니다.
물건 상태 점검: 입주 전에 집의 상태를 꼼꼼히 점검하고, 전등, 가전 제품, 창문 등을 확인하세요. 계약서에 집 상태를 정확히 기록해 두는 것이 좋습니다.
전세사기 예방: 최근 전세사기 사례가 많기 때문에 임대인의 신용과 집의 상태를 철저히 조사해야 합니다. 주변 사람들의 정보나 주민센터에서 전세사기 이력 등을 확인하는 것도 방법입니다.
중개업소의 신뢰성: 공인중개사를 통해 계약을 진행할 경우 해당 중개업소의 신뢰성도 중요합니다. 중개업소의 자격증 유효 여부나 업계 평판을 확인하는 것이 좋습니다.
위 사항들을 확인하고 의심이 가는 점은 반드시 전문가에게 상담을 받는 것이 안전합니다. 참고하세요!!