안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 임대사업등록하면 혜택이 거의 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.등록임대사업자의 경우는 세금우대 혜택이 있습니다. 다만 장단기와 매입, 건설임대가 다르기 때문에 해당하는 부분에 대해서 확인이 필요하고, 전체적으로는 취득세, 재산세, 종부세 합산배제, 양도소득세 중과예외등의 혜택을 받을수 있고, 은행이자나 수선비용등에 대해서는 필요경비로 인정받을수 있는 장점이 있습니다,그중에서 가장 대표적인 혜택은 양도소득세로 볼수 있으며, 매도시 장기보유특별공제에서 8년이상 임대사업자를 한 경우 50% / 10년이상 70% 를 받을수 있습니다, (비등록 임대의 경우 8년 16%, 10년 20%). 그외 임대소득세에 대해서도 일정요건에 해당되는 주택인 경우 75%을 감면받을수 있습니다. (2호이상 50%), 그리고 앞에서 말한것처럼 재산세나 취득세애 대해서도 일정비율 감면 또는 중과배제등의 혜택이 있을수 있습니다.
Q. 전세계약 계약갱신청구권 행사 전월세상한제적용 월세전환
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.임대인이 또 어디서 이상한 이야기를 들은 듯 보입니다. 결론적으로 임대사업자가 아닌 개인임대인의 재계약시 제한없이 인상이 가능하긴 합니다. 문제는 임차인이 갱신청구권을 사용하게 된다면 이때는 개인이든 임대사업자든 5%이내 인상만 가능하게 됩니다. 즉 질문의 경우에서는갱신청구권 사용을 주장하시면 됩니다, 단, 갱신청구권사용은 만기 6~2개월전에 사용의사를 밝히셔야 하는데, 해당 기간을 지나 임대인이 위와 같은 주장을 하였다면 이때는 이미 합의된 사항에 대한 이행을 주장하시면 될듯 보입니다. 즉 두당사자간 의사합치가 된 경우 이미 계약의 효력은 발생하는 것이기에 이후에 계약변경은 상대방동의 없이 일방적으로주장할수 없기 떄문에 이를 이유로 기존대로의 진행을 주장하시면 될듯 보입니다.
Q. 부동산 보통 주말에도 영업하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개사무소 휴무는 각 중개사무소 자율입니다. 보통은 한동네를 기준으로 쉬는 날이 동일한 특징은 있으나, 일요일에 대부분 쉬는 경우가 많습니다, 만약 일요일이라도 해당 부동산에 연락하여 사전에 일정을 조율한 경우라면 부동산에서 해당 일자에 중개상 도움을 줄수는 있겠으나 이는 중개사와 협의를 하셔야 할 부분입니다. 그리고 중개사에게는 중개의뢰 전화등이 고객확보를 위한 첫단계이기 떄문에 이를 불편해할 이유는 없습니다.
Q. 전세 사기 주택을 lh가 매입하고 보상해주면 최우선 변제금 이상으로 받을 수 있나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.앞에서 말한 질문과 동일해 보입니다. LH매입의 경우는 신청자격 자체가 피해가 다수 발생했거나 임대인이 파산 또는 회생절차에 들어간 경우 , 임차주택이 경매 또는 공매 절차에 들어간 경우여야 하고 임대인의 보증금 반환의사가 불확실하다는 전제 조건에해당이 되어야 합니다. 그리고 실재 경매에서 LH가 매입을 하더라도 경매배당에 대해서 순서를 바꾸는 것은 아니며, 피해임차인에 대해서 해당 주텍에서 거주할수 있도록 저렴한 임대료로 장기 암대차를 제공하는 것으로 알고 있습니다, 즉 LH 매입을 통해 배당이 어려운 보증금 일부에 대한 반환을 기대하기는 어렵습니다.
Q. 청년우대형청약통장 60회이상 납입한 상태
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네, 청약통장을 유지하는 동안에는 주택을 구입하였다고 해도 효력에는 변함이 없습니다. 만약 해당통장을 사용한 청약에 당첨이 되어 유주택자가 된경우라면 효력을 상실할수는 있습니다만, 일반 매매를 통한 구매는 청약통장에 영향을 주지 않습니다. 물론 무주택기간에 따른 가점에는 불리할수 있습니다, 그리고 청약신청에 있어서는 청약하고자하는 단지의 입주자모집공고에 따른 요건에 충족이 되어야 1순위 청약이 가능하고 보통 유주택자의 경우 공공청약에서는 1순위 자격이 해당되지 않는 경우가 대부분이이고, 민영청약에서 국민평형이상의 청약에 대해서는 1주택자도 1순위 자격을 부여받을수 있습니다. 그에 따라 1순위 자격요건이 된다면 해당 청약통장을 이용해 청약을 진행하실수 있습니다.