안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 샤워부스에 물이 안내려가고 고여 있는 문제 하자 맞죠?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.우선 임대차에서 지속불가한 중대한 하자로는 보이지 않는게 사실입니다. 즉 하자로 인한 계약해지를 주장할 만큼의 하자는 아니라는 의미입니다. 다만 해당 부분도 명확한 하자로 볼수 있고 이에 대해서는 임대인에게 하자보수책임은 있다라고 개인적판단이 듭니다. 질문처럼 해당 배수문제로 곰팡이가 발생하는 등 문제가심각해진다면 임대차유지에 어려움이 나타날수 있기 때문입니다. 중개사무소의 판단은 답변자와 다를수는 있겠으나, 질문의 내용만 볼때 허자가 아니라고 하기에는 어려워 보이고, 일단은 임대인에게 하자보수를 요구하는 내용증명을 발송하시고 수령이후에도 하자보수를 하지 않는 경우 임대인의 의무위반에 따른 계약해지 통보의 순서로 진행을 하시는게 맞지 않을까 판단이 됩니다,
Q. 깡통전세같은 경우는 LH 매입이 힘들까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.LH매입이 가능하다고 해도 임차인이 원하다고 해서 LH가 무조건 매입을 하지는 않습니다, 또한 매입신청절차를 거치더라도 LH가 현시세보다 높은 가격에 매입을 하는 것도 아니기 때문에 보증금회복에 대한 기대는 현실적으로 어렵습니다. 그리고 본인의 임차권 권리가 후순위 임차권이기 때문에 경매가 진행된 이후 소멸되는 권리로써 강제퇴거가 가능한 지위이기 때문에 LH매입이 질문자님에게 유리하게 작용될 여지는 매우 낮습니다. 그외 전세사기피해특별법에 따른 지원등이 가능한지를 알아보시는게 실질적인 도움이 되지 않을까 생각됩니다.
Q. 총 29층 중 17층인 아파트 어때요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.특별히 조망권이나 일조권이 나쁘거나 입지상 불리하지 않다면 청약을 포기할 정도는 아니라 판단이 됩니다. 단순히 층수만 보면 로얄층은 아니지만 전체층에서 중상위층에 해당이 되기 떄문에 나쁘다고 볼수 없고 전망의 경우 앞동에 막혀는 있는 것은 단점이 될수 추후 가치평가에 마이너스가 될수는 있습니다. 단, 청약을 포기함으로써 발생되는 손실이 해당주택을 그대로 계약함으로써 발생 또는 예상되는 가치손해에 비해 크지 않다면 포기를 하셔도 되겠지만, 반대의 경우거나 크게 차이가 없다면 그대로 유지를 하셔도 될듯 보이긴합니다,
Q. 임대차 계약 변경시 보증금조정을 원할때 기간
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.주택임대차에서 해당 특약이 있더라도 특별법상 재계약에 대한 의사통보는 만기 6~2개월전이기 때문에 만기 2개월전에 의사통보를 하시면 됩니다. 만약 1개월을 남겨두고 해당 특약을 이유로 재계약에 대한 통보를 하더라도 상대방이 법적 묵시적갱신을 이유로 보증금조정등에 대한 거부의사를 밝히게 되는 경우 해당 특약은 효력이 없어진다라고 보시면 됩니다. 특히나 내용중 "임대차보증금의 조정 등 계약갱신을 요구할 경우에는 계약만료 1개월 전까지 그 의사를 서면으로 통지하여야 하며만일 계약기간 만료후에 협의가 성립되어 갱신계약이 체결될 경우에는전 계약 만료일을 갱신계약 기산일로 소급한다" 라는 부분은 법률상 조항과 부딪치는 내용으로 보이며 임차인에게 불리한 약정으로 볼수 있어 효력이 없다고 보는게 맞을듯 보입니다.
Q. 무한리필 고기집들은 수익성이 어떤가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통의 무한리필 가게들의 대량구매를 통한 원가절감과 인건비최소화 그리고 테이블 회전수를 늘려 최대한 많은 사람들을 순환시키는 방법으로 수익을 창출하게 됩니다. 그래서 대량구매와 유통구조 단순화가 가능한 체인점식의 무한리필점들이 많은 것이고, 테이블 회전을 늘리기 위해 주말등에서는 테이블당 제한시간을 두어 빠르게 회전을 시키는 방식으로 운영하고 있습니다. 그래서 무한 리필의 경우 손님테이블이 적어지는 경우 회전률이 떨어지고 음식등에 대한 재고가 증가하게 되면서 더 빠르게 수익성이 악화되어 폐업을 할수 있기에 대형상권 또는 가족단위 유동인구가 많은 지역에 한정하여 생겨나는 특징이 있습니다.