전세계약 계약갱신청구권 행사 전월세상한제적용 월세전환
안녕하세요 기존 1억9천 보증금으로 전세계약을 진행중인 임차인입니다.
기존 3개월 전 임대인과 전세계약을 연장하기로 구두 협의 하였으며, 현재 주택 시세가 하락하여 전세대출 적용을 위한 보증금을 감액하고 전세보증금 5%를 인상한 가격의 차액을 월차임으로 전환하여 보증금 1억7천, 월세 12만5천으로 기협의 하였습니다.
허나 계약 만료 1개월 전 임대인이 말을 번복하며, 본인은 임대사업자가 아닌 개인임에 따라 5%상한에 해당하지 않으니 월세 20만원을 요구하고 있으며, 감액되는 보증금 2천 마련이 어렵다고 주장하고 있습니다.
저는 금회 주택임대차보호법에따라 계약갱신청구권을 사용하려 하고 있으며, 법적 정해진 금액의 최대치를 지불하려 하였습니다.
임대인이 주장하는게 근거가 있는 얘기인지, 계약갱신청구권 사용 및 보증금 감액에 대한 저의 요구사항이 부당한게 있는지 여쭤보고싶습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법에 따라서 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 갱신거절이나 계약조건 변경을 통지해야 합니다. 따라서 기협의한 보증금 1억7천만원에 월세12만5천원은 확정하여 갱신된 것으로 볼 수 있으며 계약종료 1개월전 임대인의 번복은 유효하지 않습니다. 그리고 임차인이 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 다음번 계약시에 사용할 수도 있습니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
계약갱신청구권의 경우 임대차종료 6~1개월 전에 문서화로 권리를 행사를 하게 되면 1년 5% 상한에서 협의가 가능하고 또한 1년 5% 상한은 협의사항이므로 기존 계약 그대로 2년 거주를 더 하셔도 되는 권리입니다.
임대인이 개인이든 법인이든 상관이 없는 임차인 고유 권한이고 임대인이 실거주를 할 경우만 무력화 될 수 있는 권리라 보시면 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
계약갱신청구권 행사시 임대인이 개인이더라도 5% 상한제 적용 대상이며 월세 전환시에도 법정전환율 연 4%를 초과할 수 없습니다.
보증금 감액요구는 임차인은 권리가 아니라 임대인 동의 사항입니다.
따라서 보증금 감액은 협의 사항이지만 5%초과 인상및 일방적 월세인상은 위법 가능성이 높습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임대인이 또 어디서 이상한 이야기를 들은 듯 보입니다. 결론적으로 임대사업자가 아닌 개인임대인의 재계약시 제한없이 인상이 가능하긴 합니다. 문제는 임차인이 갱신청구권을 사용하게 된다면 이때는 개인이든 임대사업자든 5%이내 인상만 가능하게 됩니다. 즉 질문의 경우에서는갱신청구권 사용을 주장하시면 됩니다, 단, 갱신청구권사용은 만기 6~2개월전에 사용의사를 밝히셔야 하는데, 해당 기간을 지나 임대인이 위와 같은 주장을 하였다면 이때는 이미 합의된 사항에 대한 이행을 주장하시면 될듯 보입니다. 즉 두당사자간 의사합치가 된 경우 이미 계약의 효력은 발생하는 것이기에 이후에 계약변경은 상대방동의 없이 일방적으로주장할수 없기 떄문에 이를 이유로 기존대로의 진행을 주장하시면 될듯 보입니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
질문하신 내용 정리해 답변을 드린다면 임대인의 임대사업자가 아닌 개인이라는 주장은 인정이 되지 않습니다. 계약갱신청구권을 행사하시면 보증금과 월세 모두 인상은 최대 5% 이내로만 가능합니다. 보증금 감액과 월세 전환도 모두 적법하였고 20만원 요구는 받아들이지 않으셔도 됩니다. 임대인이 계속해서 5%초과 임대료 증액을 요구한다면 주택임대차분쟁조정위원회 신청도 고려해 보실 수 있으니 참고해서 원만하게 해결이 되시기 바랍니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인은 임차인의 계약갱신 요구를 특별한 사유 없이는 거절할 수 없습니다
임대료 인상은 직전 계약 대비 5% 이내만 허용됩니다
여기에는 보증금 및 월세 전환분 모두 포함됩니다
임대인이 나는 일반인이라서 5% 상한 안 지켜도 된다고 주장하는 부분은 완전히 잘못된 주장입니다
임대사업자 여부와 관계없이, 계약갱신청구권이 행사되는 경우는 누구나 5% 상한 적용받습니다
이는 모든 임대인에게 동일하게 적용되는 강행법규입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사 할 때 임대로 5%이상 올리지 못합니다.
따라서 임차인의 요구는 정당합니다.
임대사업자 등록 여부는 상한제 적용과 무관합니다. 임대인이 개인이라도 계약갱신청구권을 행사하는 경우에는 보증금 또는 월차임의 총액 합계가 기존 5% 이내로만 증액 가능합니다.
감사합니다.