안녕하세요 유창효 전문가입니다.
Q. 주담대와 집 등기 케이스마다 가계약 및 본계약 특약 그리고 절차가 궁금합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.집1~3까지 지급방식에는 차이가 있을수 있으나 결국에는 모두 잔금시 기존권리 말소라는 점이 동일합니다. 쉽게 가계약금, 계약금 , 중도금 ,잔금 까지는 서로간 협의하여 정하시며 되는 문제이고, 결국에는 잔금을 지급하는 시점에서는 근저당이나 현세입자승계가 없어야 하기 떄문에 계약서 작성시 잔금일에 기존 근저당 말소특약을 반드시 넣으시고, 세입자가 있는 경우 세입자보증금 지급 및 퇴거에 대한 특약을 넣으시면 될듯 보입니다. 중요한건 앞에서 말했듯이 잔금지급후에는 모든 권리가 깨끗하게 없이 주택을 인도받아야하는 것이기에 각 주택마다 걸려 있는 권리들에 대해서 잔금일에 상환 및 말소에 관한 내용을 특약으로 기재하시면 됩니다. 그리고 집1의 경우도 매수자는 주담대를 받아 결국 매도인에게 잔금을 모두 지급하시면 됩니다. 그리고 매도인이 잔금을 받아 세입자 보증금을 반환하고 퇴거시킨 다음 매수자에게 주택넘겨주면 되는 것이고 집2.3은 매도자가 잔금을 받아 직접은행에 상환, 근저당 말소를 하게 됩니다, 매수자는 상환영수증이나 말소등기 접수증을 통해 상환여부를 확인만 하시면 됩니다. 주담대로 근저당을 말소하거나 하는게 아니라 매수자는 대출을 받아 계약서상 잔금만을 매수인에게 지급하면 되고 상환이나 다른 부분들은 매도자스스로 처리한후 확인만 시켜주면 됩니다.
Q. 전세보증금 관련문의 갑자기 취직되어 타 지역으로 가게 되었는데
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.문제가 있습니다. 기존임대주택에서 보증금을 반환받지 못한 상태에서 다른 주택에 전입신고를 하게되면 현 주택에서는 전출이 되고 이로 인해 대항력을 상실하게 됩니다. 대항력이 상실되는 경우 기존 보증보험이 있더라도 지급거절사유가 될수 있고, 혹시라도 임대인이 변경되거나 할 경우 제3자에게 대항을 할수 없기 떄문에 사실상 보증금 보호가 매우 위험한 상테가 될수 있습니다. 그러므로 보증금 반환전까지는 전입신고를 현 주텍에 그대로 유지를 하셔야 하고, 만기가 되었더라도 보증금 반환전까지는 전입을 유지하셔야 합니다.
Q. 부동산 실거주 의무 양도세 등 이것저것 질문드립니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1.실거주 의무가 있는지 궁금합니다.-> 조합원 입주권의 경우 실거주의무가 있지는 않습니다, 다만 해당 지역에 따라 실거주의무가 있을수는 있겠으나 질문에서 말한 부평의 경우 규제지역에 속하지 않으므로 실거주의무는 없다고 보시면 됩니다 2.양도세 비과세을 받으려면 현재 바로 매도을 해도 가능한지 아니면 보유 기간이 있어야 하는지 여쭈어 봅니다.아직등기는 없습니다.-> 양도비과세는 보통 2년보유를 하셔야 하고, 취득시점의 기산일은 상황에 따라 달라질수 있습니다. 일반적으로는 종전주택취득일이 기산점이 되어, 바로 매도를 진행해도 되겠으나, 혹시라도 청산금 납부로 인하여 부수토지의 면적증가등이 있는 경우 준공일이 기산점이 될수도 있습니다. 안전하게 비과세를 받고자 하시면 준공일로부터 2년뒤 매매를 하시는게 가장 안전하다고 할수 있습니다. 3.현재 재가 따로 나와 살고있는데 전입신고도 따로 되어있고요 만약에 부모님이랑 세대을 합치면 2주택(현재 살고 계신 아버지 명의빌라 )이 되는데요 불이익 같은게 있는지요 양도세가 더 나온다든지 재산세가 더 나온다는지 아니면재가 모르는 무엇인가가 더있는지 궁금합니다.-> 단순하게 세대합가를 하시면 1가구 2주택이 되어 세금에서 불리할수 있습니다. 매매를 위한 경우라면 세대를 합치기전에 매매를 하시는게 유리할듯 보입니다.
Q. 부동산에서 위임장을 안주려고 하는데 이유가 뭘까요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.의심스러운 부분은 있으나, 매도인 입장에서는 돈을 받고 명의를 넘기는 부분이기 때문에 실제 계약당사자가 소유를 하는 실소유자인지에 대한 부분까지는 크게 신경쓰지 않아도 될듯 보입니다 , 보통 매수자 입장에서는 매도인이 대리인일 경우 권리당사자가 아닌 만큼 안전상 위임장과 인감증명서를 확인하지만, 매수자가 대리인으로 참여하는 경우 정상적은 자금을 건네 받고 소유권등기를 넘기기만 하면 되기 때문에 계약 이후에 문제될 여자는 크지 않기 떄문입니다. 질문에서도 어찌되었던 잔금일에 위임장 원본을 주겠다고 하니 해당 시점에 확인하시면 될듯 보입니다 .
Q. 누수탐지비용 질문드립니다!! 빌라
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.누수업체의 출장 및 원인분석에 대한 비용은 업체마다 차이가 있을수 있습니다. 단순하게 지붕누수의 경우라면 대략 10~30만원사이정도로 보시면 되고, 하자부분에 따라 청구되는 비용 역시도 달라질수 있습니다.보통 아랫집누수의 경우 원인에 따라 윗집에서 손해배상과 하자보수비용을 지불하여야 하며, 개별적으로 일상생활배상책임보헙등에 가입되어 있다면 이를 통해 어느정도 손실보상을 처리하실수 있는 것으로 알고는 있습니다.