안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 6.27 부동산 규제 관련 질문입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 평택은 규제 지역인가요? -> 현재 규제지역은 강남3구(송파,강남,서초)와 용산구만 해당이 됩니다. 2. 주담대가 30년 만기가 최대 고정이라는데 네이버, 토스, 카카오 대출을 조회해 보면 40년 만기도 가능하다는데 뭐죠? -> 어떻게 된 부분이지는 해당 앱을 통해 확인하셔야 하나 6.28일 이후 주택담보대출은 최장 30년이내로만 가능합니다. 3. 지금 DSR, LTV 제한은 몇%인가요? -> 기존과 동일합니다. 규제지역이 아닌 이상 LTV70%입니다. 단, 생애최초의 경우 기존 LTV80%에서 70%으로 하향 조정되었습니다. 4. 주담대 받으면 무조건 6개월 이내로 전입신고를 해야 한다는데 6개월 이내로 전입신고하고 2~3달 뒤에 다른 원룸이나 집으로 전입신고하고 기존 집은 전세, 월세 줘도 되나요? ::: 주담대 받고 A주택 매수 -> A주택으로 전입신고 -> 2~3개월 후 B주택으로 전입신고 -> A주택은 전세, 월세 굴리기 (A주택의 주담대는 유지, B주택은 원룸 월세 또는 기숙사 같은 타인 명의)-> 이번 부동산 정책에서는 6개월 전입의무는 있으나, 실거주기간에 대한 의무기간은 명시하지 않아서 위 질문의 정확한 답을 하기는 어렵습니다. 실제 시장에서는 관련한 가이드라인이 없기에 현실적으로 질문의 방법으로 우회가 가능할수 있다는 우려가 있습니다.
부동산
Q. 전세사기피해자들을 위한 현실적인대안이 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.전세사기피해자에 대한 지원정책은 지금도 유지되고 있으나, 최종적으로 이보다 더 보상을 늘리는 정책은 형평성의 문제로 인해 진행되기 어려운 부분이 있습니다. 사실 전체전세계약건중에서 전세사기건은 소수비율이고, 사인간의 계약을 통해 발생한 전세사기에 대해서 국가가 이를 보상할 경우 다른 사기피해자에 대한 형평성이 문제화 될수 있습니다. 그리고 전세사기의 경우 서민들의 주거불안전이 심화될 수 있다는 부분때문에 정부가 지원정책을 일부라도 하고 있는 것이지, 다른 사기피해의 경우는 온전히 개인이 모두 감당하여야 하기 떄문입니다. 그외 전세사기를 방지하기 위해 중개사에 대한 의무강화, 임대인에 대한 세금납부내역이나 소유주택확인, 정부의 전세보증보험 제도 유지등 다양한 예방책과 보호정책을 진행중에 있기에 개인별로 계약시 안전장치를 갖추시고 전세가율이 높거나 권리상 불안전한 주택에 대해서는 계약을 진행하지 않는 것이 우선필요한 부분입니다.
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Q. 일산 신도시 분당 신도시중에서 어디 신도시가 더 살기좋나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.어디가 더 살기좋은지에 대해서는 개인적차이가 있을듯 보입니다. 일산의 경우 서울과의 근접성이 뛰어나고, 주거여건이 좋은 편이긴 하나, 지역내 직장이 많이 없다는 단점이 있습니다. 그리고 학군의 경우도 유명학교등이 배치되어 있지 않은 상황이라 입지요건상 학군이 뛰어나지는 않습니다. 이에 반해 분당의 경우 서울 강남과의 접근성이 뛰어나고 지역내 직장이 많은 편이라 직주근접의 장점이 있고, 학군이나 생활편의도 좋은 편에 속합니다. 그리고 한강 남쪽에 해당되기 때문에 경기 북부에 위치한 일산보다는 시세가 높은 편에 속하게 됩니다. 객관적인 입지여건에서는 분당이 훨씬 더 가치를 인정받는게 사실입니다.
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Q. 전세 계약갱신권청구 거부 사유 가능한가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.대법원 판례에 따르면 갱신청구권 사용기간 만기 6~2개월전에 소유권 이전등기를 마치고 임대인지위를 승계한게 된다면 해당기간내에서는 실거주를 이유로 갱신청구에 대한 거부를 할수 있다고 판결하였습니다. 이는 결국에 계약갱신청구권 사용과 거부기간내 매매를 통해 제3자가 임대인 된다면 실거주를 이유로 거부할수 있다 판단이 됩니다. 단, 보통의 경우는 매도인이 매매를 진행할 예정이였다면 임차인이 갱신청구권을 사용하였을 때, 매매를 예정하고 있다는 점을 말하고 기간내까지는 대답을 회피하는게 일반적입니다. 질문처럼 매도인(임대인)이 이미 갱신청구권 사용에 동의를 하였다면 매매를 통해 임대인의 권리를 모두 승계받는 매수인 입장에서는 이미 합의된 부분을 실거주로 번복할수 있는지여부에 대해서는 논란의 소지가 있을 것으로 보이긴 합니다.
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Q. 이런 경우 전입신고는 언제 해야 하나요??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 임대차라면 잔금일 이후 대항력확보를 위해 이사일과 관계없이 주택을 인도받는 잔금일에 전입신고를 하는게 일반적이지만, 매매의 경우는 잔금일에 소유권이전등기를 진행하면 되는 부분으로 실제 이사한 시점에 전입신고를 하셔도 되고, 잔금이후에 하셔도 무방합니다. 즉, 아무때나 하셔도 됩니다.