안녕하세요 유창효 전문가입니다.
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Q. 여자친구집에 세대분리해 세대주로 전입 신고 할 경우, 여자친구의 전세 대출에 문제는 없나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 주택청약 시도를 위해 세대분리를 통한 세대주 전입신고를 하고자하는데, 문제는 없을까요?-> 동일세대에 대해서는 일반적으로 2세대가 존재할수 없습니다. 즉, 현 여자친구분이 세대주라면 질문자님은 동거인으로써 전입되며 세대주로 별도 전입은 어렵습니다. 만약 동거인인 질문자님이 세대주가 되고 여자친구분이 동거인이 되는 세대주 변경의 경우는 현 세대주의 동의와 필요서류를 갖추어 주민센터에 변경절차를 진행하시면 됩니다. 즉, 한세대애 2면의 세대주는 다가구가 아닌이상 불가합니다, 2. 특히, 기존 세대주로 되어있는 전세자금대출을 받은 여자친구의 대출 상황에 영향을 미치는 상황이 있을까요?-> 대출이 있기 떄문에 조금은 리스크가 있긴 한데, 전입신고자체를 옮겨서 대항력을 상실하는 것은 아니기 때문에 킄게 문제는 없을것으로 예상되나 말했듯 기존과 달라지는 부분이 대출에 어떤 영향을 줄지 임의적으로 판단할수 는 없기에 대출은행을 통해 사전에 가능여부는 확인하시는게 필요합니다.
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Q. 아파트 스프링클러는 언제부터 법적 의무화 되었나요
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.스프링쿨러 설치 기준은 건물의 용도, 규모, 구조등 다양한 요소에 따라 달라집니다. 아파트 스프링쿨러의 경우 1990년 7월 소방법이 개정되면서 당시 16층이상 공동주택의 경우 설치의무가 있었으며, 이후 2005년 12월 개정이후, 연면적 5000제곱이상 또는 층수가 11층이상인 공동주택으로 설치기준이 강화되었습니다. 그뒤 고층건물의 화재등으로 피해가 발생하고 이슈와 되면서 2018년도 부터는 6층이상 공동주택에 설치토록 의무가 강화되었습니다.
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Q. 원룸 중도퇴실 얼마정도 나오는지 궁금합니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중도해지는 상대방의 동의가 필요하고 동의를 위한 조건을 어떻게 하는지에 따라 패널티의 범위와 손실금액도 달라집니다. 통상적으로 다음임차인 줏선 및 중개보수 지급을 조건으로 동의를 받을 경우 다음 임차인과의 계약에 따른 임대인 중개보수를 지급하시면 되는데, 다음 계약이 현 계약과 동일조건이라는 보장도 없기 떄문에 손실금액을 책정하기 어렵고, 임대인에 따라서는 위 조건이 아닌 3개월치의 월세를 요구하는 경우도 있고 최악의 경우 중도해지 동의를 거부하고 만기까지 거주할것을 요구할수도 있습니다. 즉, 임대인과 협의를 해보셔야 구체적인 손실범위도 예상이 가능합니다
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Q. 빌라 계약금을 넣어놨는데 돌려 받을 수 있을지 알고 싶네요.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매매계약서에서 특약으로 명시된 부분은 주담대가 되지 않을 경우 계약금 전액환불조건입니다. 즉, 해당 부분에서 질문자님이 현 전세가 빠지지 않는 등의 이유로 주담대 신청자체를 하지 못하는 상황으므로 사실상 특약에 따른 조항을 적용하기에는 어려움이 있어보입니다. 법적 판단에 대해서는 소송을 통해 다른 결과가 나올수도 있겠으나, 질문의 내용만보고 판단하기로는 사실상 계약미진행의 책임은 질문자님에게 더 크게 있다 판단이 되어 해당 계약이 해지될 경우 계약금 반환은 어려워보이긴 합니다. 이런경우 계약금 손실을 줄이기 위해서 협의를 통해 잔금시점을 늦추고 현 전세을 빠르게 정리한후 진행하시는게 맞을 듯 보입니다.
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Q. 아파트 전세계약시 계약금 10%만 지급하고 잔금을 지급하지 않는 경우
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.네. 계약에서 계약서는 합의를 입증하는 서류에 해당될뿐 당사자간 협의가 되었다면 그 자체로 계약의 효력은 유효하라도 볼수 있습니다, 질문처럼 잔금일을 계속 늧누는 경우 민법 제544조에 따라 계약상의 의무를 이행하지 않을 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 이행을 촉구하고 그 기간내에도 이행하지 않으면 계약을 해제할수 있습니다. 실질적으로 임대인은 임차인에게 언제까지 잔금을 지급하라는 내용증명을 발송하고, 해당 기간내 잔금을 입금하지 않는다면 계약해지 권한이 생겨 계약을 해지할수 있습니다. 이런 경우 일반적으로 계약금은 몰수햘수 있기에 법적조치와 협의를 동시에 진행하시는게 맞을 듯 보입니다.