안녕하세요 유창효 전문가입니다.
부동산
Q. 에어비앤비에 관한 규정이 어떻게 강화되는건가요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.에어비앤비에 대한 규제강화로는 1, 영업허가증 필수보유로써 영업 허가증이 없는 경우 에어비앤비내 등록자체가 불가합니다. 이는 기존에 자유롭게 운영되던 숙소들이 이제는 그렇게 할수 없다는 의미이기도 하고 2, 숙박업 사업자 등록 요건 강화로써 일반숙박업, 관광숙박업, 한옥체험업, 농어촌 민박업, 외국인 관광도시 민박업 중 하나로 등록을 하여야 합니다. 특히 외국인 관광도시 민박업의 경우 운영대상물이 주택일부도 가능할수는 있으나, 이런 경우 외국인만을 대상으로 임차가가능하고 내국인 대상으로는 숙박이 엄격히 금지됩니다. 마지막으로 정부의 강력한 단속강화입장입니다.
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Q. (임대차보호법 관련 질문) 전세 기간 도래가 다가온 기간에 임대인의 퇴거요청 관련하여
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 계약 남은 기간 2개월 전까지 계약 관련 얘기가 없었으므로 묵시적 연장이 맞는지-> 개인적인 판단으로는 6개월전 구매의사통보가 재계약에 대한 거절의사로는 보기 어렵다 판단이 되기 때문에 별도의 재계약 거절에 대한 의사통보가 없었다면 묵시적 갱신으로 연장된게 아닌가 판단이 됩니다. 2. 묵시적 연장이 아니면 계약갱신청구권을 사용할 수 있는지-> 갱신청구권은 만기 6~2개월전 의사통보를 하셔야 하기 때문에 현상황에서는 사용하기 어려울듯 보입니다, 3. 임대인이 "내가 들어갈 수도 있고 아니면 공실로 두고 팔고" 이 발언을 집주인의 실거주 의도가 있다고 판단하는 건지 없다고 판단하는 건지-> 듣는 사람에 따라 실거주의도로 판단할수는 있겠으나, 이게 해당 부분에서 중요한 부분은 아닙니다. 질문의 상황에서는 묵시적갱신의 성립여부가 중요한 부분입니다. 4. 실거주 한다고 들어오면 보통 몇 개월이나 여유를 두고 하는지(2~3개월 정도 맞나요?) -> 정해진 바는 없으나, 전입을 한뒤부터는 2년간은 거주를 하여야 합니다. 문제는 이러한 부분은 실거주를 이유로 갱신청구권을 거부한 경우인데, 질문의 경우 갱신청구권을 사용한 적도 없기에 임대인이 실거주여부가 중요한 사항이 아닙니다. 5. 집주인이 들어와서 보통 어느정도 기간을 살아야 실거주 목적으로 보는 건지(들어왔다가 바로 팔 것처럼 얘기해서)-> 4를 참고하시면 됩니다.
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Q. 임플레이션 시대의 부동산 투자 전략은??
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.인플레이션이 발생하게 되면 기본적으로 금리를 높여 시장내 유동성을 줄이게 됩니다. 이런 경우 대출금리도 높아지게 되고, 투자자금이 줄어들게 되면서 부동산 수요가 감소하게 되고, 부동산 시장내 가격도 하락하게 됩니다. 이런 경우에는 급매등이 많이 나올수 있고 경매물건들이 증가하기 때문에 이를 통해 시세보다 낮은 가격에 구매하고 시장이 회복되는 시점에 매도하는 방법등이 유리할수는 있습니다, 다만 부동산의 경우 정책방향성과 다른 요인에 따라서도 예상과 다르게 움직이기 때문에 초보투자라면 하락시점에 투자는 피하시는게 더 안정적입니다 .그리고 최근 정부의 부동산정책 기조를 보면 결과적으로 부동산에 대한 투자자금 유입을 막고자 하는 방향이기 때문에 투자시에 유의가 더욱 필요합니다.
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Q. 안녕하세요. 이번에 아파트 매수하려고 합니다. 마이너스 통장 관련 (배우자 명의 등)
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1) 현재 투기지역 및 과역지열, 조정대상지역은 서울의 4개구 (강남, 마포, 용산, 성동구)인데, 저는 해당되지 않는지 궁금합니다.또한 만약 아파트 매수 후, 추후에 용인시가 투기지역, 조정대상지역, 투기과열지역에 포함됐을시 마이너스 통장을 환수당하는지도 추가로 궁금합니다. -> 특별약정서 내용만 보면 규제지역내 주택을 매수할때 환수라는 조건이기 떄문에 질문자님이 구매하는 주택이 규제지역내 위치하고 있지 않다면 해당되지 않을 것으로 보입니다. 그리고 투기과열지구, 조정대상지역은 강남 3구와 용산구 입니다. 그리고 구입당시에 규제지역이 아니라면 추후 지정이 되어도 문제가 되지 않을것으로 예상되나, 특별약정서는 두 당사간의 내용이기 떄문에 해당하는 은행을 통해 정확한 확인은 해보셔야 합니다.2) 위와 같은 가능성을 아예 없애기 위해, 배우자에게 마이너스 통장의 1.5억을 송금한 뒤 배우자 명의로 집을 매수하려고 합니다. 이 경우 또한 마이너스 통장을 환수 당하는지 궁금합니다.(특별약정서에, 매매, 증여, 신축 등에 따른 소유권 취득, 다만 상속에 의한 취득은 제외 라고 명시되어 있습니다.) -> 이부분은 확답하기가 어려운데, 이유는 은행마다 판단의 차이가 있을 수 있기 떄문입니다. 은행별로 부부를 동일세대로 보아 환수대상이 될수도 있지만, 차주를 중심으로 명의만 해당되지 않으면 환수대상이 되지 않을 수 있기 때문입니다. 개인적 판단으로는 본인 명의만 아니라면 환수대상에는 포함되지 않을것으로 예상은 됩니다. 3) 1.5억을 다 사용하여, 집구매 했을시에 환수당한다고 하면, 1.5억 모두 환수되는지 아니면 초과분인 5000만원만 환수당하는지도 궁금합니다.-> 대출 환수는 은행이 결정에 따라 전액 환수를 기준으로 합니다, 마이너스 통장이 환수되면 전액상환입니다.
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Q. 도시공사 계획 재개발 계획 확인할수 있는 싸이트가 있나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.보통 어느지역에 어떤 정비사업들이 진행되고 있는지, 각 사업개요와 진행단계의 정보 확인 방법은 지역마다 차이가 있습니다. 대표적으로 서울시 내 재개발,재건축 사업장 정보는 클린업시스템 홈페이지를 통해 확인 가능합니다. 해당 사이트는 서울시가 운영하고 있으며, 정비사업에 대한 정보를 잘 반영하고 있습니다. 경기도의 경우는 경기도청 홈페이지 내 사전정보공표를 클릭하고 들어가신뒤에 검색란에 도시정비사업을 검색하여 원하시는 정보를 찾아보실수 있습니다. 그 외 지역들도 재개발의 경우 지자체 홈페이지등을 통해서 대략적인 확인은 가능합니다